案例：浙江嘉兴，男子买160万二手房，房主收80万定金反悔

　　浙江嘉兴，一男子花费160万买了一套二手房，可是房主在收到该男子的80万定金后，就反悔不卖了，还不退该男子的已经支付的定金。该男子将房主告上法庭，要求其将自己已经支付的80万定金退还，并且承担40万元的违约金！

　　

　　郭先生想买一套位于嘉兴某地段带有学位的二手房，经过很长时间的寻找，终于找到了自己理想的房子，这是一套139平方的大三居，因为房主孙某急等用钱，最后谈妥价格是160万元，但是要求郭先生要先支付80万的定金，之后才配合他进行过户。

　　郭先生在签订二手房买卖合同当日就交付了80万定金，合同上明确约定交房日期。

　　临近交房了，郭先生已经做好了收房的准备，可是孙某主动联系郭先生说，快过年了，这个节骨眼上自己租不到合适房子，看能不能晚些时间交房，但是就当是自己租的，自己会给房租，不白住。

　　郭先生是个好心肠，反正自己也不着急住，就答应了孙某，两人又签订了返租协议。

　　可是，孙某这一住有几个月过去了，年早就过完了，该搬走了吧。等不住的郭先生怕夜长梦多，半路生出什么幺蛾子，就找到了孙某，要求他交房。

　　孙某告诉郭先生，这个房子的产权办了不到两年，如果现在办理过户，买方还要交8万多的税款，等过5个月，满2年了，你会省下很大一笔钱，如果郭先生不着急住，那就再租几个月吧。随后，双方约定，在产权办理满两年的期限交房。

　　5个月后，再次约定的时间到了，郭先生找到了孙某办理过户登记，可是孙某不是今天有事，就是明天很忙，郭先生意识到孙某就是故意在拖延。

　　郭先生忍无可忍，就撕破了脸，说要上法庭。

　　

　　一看郭先生恼了，孙某说，其实这个房子是他哥哥出资买的，虽然产权登记的是自己，但是自己就是个被借名人，哥哥不想卖了，他也没办法。

　　这人家变卦不卖了！郭先生生气也没办法，就告诉孙某，按照合同约定，把定金退给他，还要赔偿违约金40万，一共120万元。

　　但是更让郭先生想不到的是，孙某居然淡定的说，80万被他用来还债了，违约金更没有，反正没钱，你要告就告吧！

　　郭先生终于醒悟了，前后折腾的大半年，还编造他哥哥出资借名买房的谎言，原来自己是被一个无赖给耍得团团转啊。

　　跟无赖无话可说，郭先生将孙某告上法庭，要求其承担双方房屋买卖合同约定的违约责任，退还定金和支付合同约定的40万违约金。

　　孙某收到法院的传票后，就主动联系了郭先生，而且在庭前调解中，明确表示会承担违约责任，在法庭的见证下，双方达成调解协议，并制作了调解书，约定一周内还款。

　　可是约定的一周过去了，孙某从没有履行调解协议，而且直接联系不上了！

　　这时郭先生，认为自己遭遇了诈骗，孙某一开始就没有想卖房，就是想非法占有自己的定金。郭先生在律师的指导下，向法院对孙某的房屋申请保全。

　　最后，孙某终于主动联系了郭先生，他给出了两种解决方案，一是郭先生再转50万，他配合过户登记；第二种方案是，那80万定金，他慢慢还，没有违约金。

　　郭先生已经看清了孙某的无赖行径，怎么可能接受，郭先生以孙某不履行调解书为由，申请法院强制执行。

　　

　　1、如果该房屋真是孙某哥哥出资购买，孙某配合郭先生办理产权过户，郭先生可以合法拥有该房产吗？

　　郭先生和孙某签订了房屋买卖合同，而且是基于双方合意，不违反法律法规强制性规定，合同是有效的。

　　孙某作为产权登记人，虽然是被借名人，他的处分房产行为是无权处分，但是如果他配合郭先生过户，郭先生是可以基于有效合同，支付了合理对价，善意不知情的基础上善意取得该房屋所有权的。

　　

　　2、孙某违反合同约定的行为应该承担什么样的民事责任？

　　基于郭先生和孙某之间的有效合同，孙某确实是违约了，而且按照她的要求郭先生交了80万的定金，在孙某违约的情况下，郭先生可以按照定金罚则，要求孙某返还双倍定金。

　　按照《民法典》规定，既约定定金，又约定违约金的，二者不可以同时适用的，一方违约后，对方可以选择适用。

　　而本案中，双方在买卖合同上约定了40万的违约金，而且郭先生也交了定金，最后郭先生选择40万的违约金已经是很照顾孙某了，因为如果定金罚则的话，孙某必须返还郭先生160万元。

　　

　　3、孙某拒不执行调解书，郭先生应该如何维护自己的合法权益？

　　《民事诉讼法》第190条，人民法院审理附带民事诉讼案件，可以根据自愿、合法的原则进行调解。经调解达成协议的，应当制作调解书。调解书经双方当事人签收后即具有法律效力。

　　所以，调解书在双方当事人签收后，就具备了法律效力，也具有了强制执行的效力，如果一方当事人拒不履行调解书确定的义务，另一方可以向法院申请强制执行。

　　本案中，郭先生可以向法院申请强制执行孙某的财产，法院可以将该房屋拍卖，以拍卖款偿还调解书中孙某的违约责任。

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