关于房产的小作文...

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　　大家好，我系浪浪。

　　最近关于房地产的小作文满天飞，有说要搞大刺激的，有说一线要放开限购的，有说要放开限贷的…

　　于是中介又开始狂欢了，但众所周知，小道消息的另一个称呼，也叫做谣言。

　　过去大家对于房地产有一个经验判断，就是如果一旦放水刺激，房价就会上涨。

　　但这个逻辑实际上是错误的。

　　你要说搞刺激的话，我就问一句，过去这三年放的水难道还少吗？

　　如果有关注M2增速的朋友就知道，印钞机都冒烟了好吗。

　　但放了这么多水，房价为啥不涨呢。

　　因为居民部门有心无力，加不动杠杆了。

　　这个是房价涨不动的核心因素，如果居民的收入上涨，对未来的收入预期乐观。

　　那么不用刺激，房价也会往上涨。

　　房价的支撑是居民的储蓄和收入，如果居民不跟，房价也就没了支撑点。

　　换句话说，如果大家的预期不修正，大刺激的作用也非常有限。

　　其实这两年，大刺激也不是只说过一两次了，为什么还没见到呢？

　　不是还没见到，二三线城市早就大刺激了，你想买随时可以，想怎么买都行。

　　不管是信贷上的、还是限制方面的支持，全部都打通了。

　　哪怕你兜里只有几万块，跑到二三线城市说我要买房，人家啥都给你安排得明明白白的。

　　所以清楚了吧？不是说要不要搞大刺激的问题，而是大刺激有没有用的问题。

　　当然，刺激是一定刺激的，但不是为了抬房价，是为了给房价托底。

　　让有实力的、想买的，放手去买。

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　　还有说一线放开限购的，这个说实话，我认为概率不高。

　　一线限购的目的，是为了保护二三线城市的房价。

　　如果一线不限购了，那全国的有钱人是不是都要把二三线的房产抛售，跑到一线来买一套？

　　很容易变成了资金抱团的趋势，这就很有可能会一波带崩二三线城市的房产。

　　所以这个执行的概率很低，因为不确定是不是负面影响大于正面影响。

　　毕竟一线城市的土地财政依赖程度低，但二三线城市的土地财政，那就是命啊。

　　不过我从年初的时候就说过，今年最有可能的，就是针对一线的改善人群下手。

　　刚需是加不动杠杆了，但改善人群是想加杠杆，没得加。

　　像深圳，如果是家庭二套的话，首付要7成，差不多要全款了。

　　很多有改善意愿的家庭，出去看了一圈房，发现按照二套首付的要求，置换也换不到比现在更好的房子，所以干脆就不改善了。

　　也就是说，其实有大量的改善需求是被抑制的。

　　年轻人可以不结婚不生娃，从而没有刚需。

　　但改善家庭都二胎了，不换个大点的房子真不行。

　　需求一旦被释放出来的话，成交还是很可观的。

　　如果可能有利好出台的话，除了房贷利率下调这事儿。

　　最大的可能就是释放一线改善的购买力，让改善作为气氛组，给市场传导一些暖意。

　　当然，将来对购房者的支持力度，也会越来越大。

　　目的不是让房价上涨，而是给房价托底，让想买的可以买上。

　　很多中介都在吹房价上涨，但其实从zc层面来看，一直在托的是系统性风险。

　　利好房地产，但不利好房价，能理解这两个区别的，就知道我在说什么了。

　　不过我之前也反复强调了，未来房产之间的分化，将会越来越严重。

　　强的越强，弱的越弱。

　　像最近这几年，豪宅其实非常抗跌，甚至还涨了。

　　为啥呢？因为大环境确实是在放水，但只有少部分有钱人接到了水。

　　所以奢侈品涨价、高端消费利好、豪宅也涨价。

　　但这也跟大多数普通人的生活，尤其是工薪阶层无关了。

　　就连一线城市，我也只看好改善线以上的住宅，可能会有增值的潜力。

　　而其他的，只能说保值吧，具体要看大家的收入预期能不能修正了。

　　只有当地居民的收入上涨了，对未来乐观了，普宅才有上涨空间。

　　而即便如此，还要多考虑一个人口的因素，供需关系的变化也是一种潜在的风险。

　　所以，可以请大部分中介闭嘴了...

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