纠结！150万苏州买哪里？市中心＂老破小＂or郊区＂高大上＂

　　原标题：纠结！150万苏州买哪里？市中心"老破小"or郊区"高大上"

　　对于刚需购房者来说，买房之不如意，十之八九。

　　“户型都差不多，哪有完全称心如意的。”

　　“一分价钱一分货，绿化什么的无所谓的。”

　　“有几个买的起好学校边上的，还是靠孩子自己考的。”

　　面对可能是人生是中最大的一笔消费，大部分刚需既想面面俱到，又想尽可能的减少支出。取舍之间，催生了两派阵营：在同样的价格下，一派人选择了牺牲居住面积，得以留在城市中心；一派人选择了用通勤时间换取居住空间，安居于城市边缘。

　　

　　留在学校环伺、出门就是地铁、凌晨下楼仍然能买到一杯热饮的城市中心，还是拥有更大面积，更舒适的居住体验，更好的物业和社区环境的“郊区”,你会怎么选？

　　文/苏房网 张果行

　　一、资金成本

　　首先，我们来算一笔经济账。买市区二手房和郊区新房的资金成本？

　　市区二手房：单价高 贷款受限

　　以150万为例，在苏州地段最好的湖西CBD，二手房均价约4万元，理论上我们可以能买到的面积段在38㎡以下，然而这样的房源根本不存在……

　　

　　园区各板块二手房均价

　　好吧，让我们换到姑苏区和高新区，姑苏区的二手房整体均价约为2.3万元，高新区狮山二手房均价约为2.4万元，理论上可以在这个价位我们可以买到65㎡以下的房源。实际情况中，有不少10年以上房龄的房源实际价格远远低于均价，因此房源比较充足。

　　居住在狮山新升新苑的王女士表示，自己所在小区的拥有“三实验”学区，即新区实验幼儿园、实验小学、实验中学，同时紧邻地铁一号线和苏州乐园配套十分优越，“不少邻居都是冲着学区来买房的，小孩读完书就卖了”。而新升新苑实际成交价在1.9万元左右。

　　也就是说150万足够我们在城市中心买下80平以下的学区房。

　　

　　新升新苑部分二手房源

　　除了房子本身的费用，作为二手房还要缴纳一定的税费，以及不可避免的中介费。以新升新苑一套挂牌价150万元80㎡的房源为例，面积小于90㎡，契税按照1%征收，加上中介费向买方收1.5-2个点，额外支出至少需要3.75万元以上。

　　买二手房在资金上需要面临的另一个问题是贷款受限。二手房贷款的金额和年限都和房龄有关，因此老房子很可能由于评估价低于买房的总价，而导致贷款缩水。就具体银行而言，部分要求严格的银行对于楼龄是1995年之前的就会拒绝受理，对于楼龄超过25年就会要求提高首付比例。

　　郊区新房：贷款容易 生活成本增加

　　那么假如拿着着150万，到太湖度假区、漕湖、望亭等板块买郊区新房呢？以位于北桥的招商拾鲤花园为例，目前正推出100㎡的房源，据相关营销人员介绍“只需要138万就能买到100平米的户型。”

　　而苏房网近期实探太湖度假区时发现，不少1字头房源备受刚需欢迎。梅香雅舍案场人员向苏房网表示，“项目成交均价为12500至13500元/平方米。”也就是说同样的总价，150万足够在梅香雅舍购买一套110平米的大户型，并且是纯新房。

　　在汽车南山站附近上班的孙女士4月初买房。“原本我在金枫路居住了5年多的时间，有地缘情节。出于预算，本来考虑附近的二手房，但是看了几个老小区，实在接受不了老小区的环境。”最终，在多方比较后，孙女士选择了太湖相王府购买了一套100㎡的三房户型。“刚需板块中，这里上班相对方便，开车去公司大约30到40分钟。”

　　除了同样的总价能买到更大的面积，新房房龄短，贷款可以达到最长年限和最高额度，对于多数资金有限的人来说，购买郊区新房还可以降低房贷压力。

　　缺点是周边商业配套起步较晚，备受刚需欢迎的太湖度假区板块，即便是距离较近的狮山CBD也有20公里远。

　　

　　太湖度假区部分新盘分布与价格

　　对于郊区新房来说，也并不是仅仅只需要付出房款就行，离市区那么远，每天公交上下班已经不再现实，因此大部分住在郊区盘的购房者来说，买车也成为一种刚需，十多万的车加上每年的油费成为一笔不小的隐形开支。

　　二、升值潜力

　　当面对工作地点的变动，家庭成员的增加，子女教育问题等，总有一天刚需也会产生换房的需求。考虑到未来，第一套房在满足居住需求的同时，能够足够保值也是刚需们需要关注的。

　　市区二手房：高保值 转手不易

　　房龄老，没电梯，物业没办法保证，停车位紧张等问题都制约了老破小的升值空间。但是不可否认的是城市中心的地段具有强大的保值能力，能够紧跟总体房价上涨。

　　夏女士在吴中区主城区拥有一套两居室的学区房，目前小区的二手房普遍挂牌价在1.8万元左右。“房子房龄比较老，又没有周边新地块的带动，涨幅不会太大，但是相对保值。2016年左右苏州房价普遍上涨，我们小区大概上涨了3000到5000元。”

　　沈女士家住姑苏区的采香花园，她于2001年买下这套99平米的房时，花了20万，也就是单价只有2000元/平米，而现在的价格已经达到了17000元/平米。不过沈女士也坦言，“2010年到2015年，房子基本没涨，2016年房价普遍上涨才带动的，现在价格已经稳定了。”

　　

　　彩香新村实拍

　　城区60-80㎡的老破小，如彩香新村，建成时间至少在1995年-2005年之间，假设十年后换房，房龄最高已经达到了33年，一般银行对这类贷款的年限计算方式是：房龄-购房者年龄=贷款年限。也有个别银行采用50年作为基准，再减去房龄和购房者年龄，可想而知，这时候可获得的贷款年限也许只有10年左右了，大大增加了买方的资金门槛，导致房源很难转手。倘若没有好的学区，转手将更难，出租倒是不错。

　　郊区新房：潜力大 依赖规划

　　地段好，配套齐全的房子，永远都是片区内最贵的，但是地段不会一成不变。曾经繁华的市中心，可能会变成非市中心，而曾经所谓的郊区，未来会成为新的中心。2004年5月25日，万科玲珑湾一期开盘，作为万科进驻苏州的第一个项目，入市价格5250元/㎡，而当时现代大道的配套，买根烟都要跑去东环。如今的园区湖东，已经是名副其实的富人区，不得不承认商业、教育等配套资源已经远远超过了古城中心。

　　因此规划配套的不断落地，会不断的促进郊区新房的升值。以在园区、吴中、新区陆续落地的永旺商城为例。2014年春，吴中永旺开业后，新城、天地源等开发商纷纷进驻，太湖新城版块人气日增，新城郡未来开盘短短半年时间，房价已经从8字头飞升到11000元/平！再回顾2015年园区永旺开业前后，周边住宅的房价一路走高，最高上涨了1000元/平！配套的落实对于周边房价的带动由此可见一斑。

　　

　　园区永旺开业提升 周边房价

　　买郊区房买的就是投资未来，这也正是投资客对于“笋盘”趋之若鹜的原因。规划好并且较快落地的郊区新房，在升值潜力上无疑要高过市区“老破小”。

　　三、居住体验

　　从居住体验上来看，老破小和郊区盘同样各有优劣。

　　市区二手房：配套成熟 居住体验有待提升

　　交通方便，配套成熟。临近市中心，交通便利，可以减少通勤成本，同时商业、医疗和教育等配套资源成熟。

　　即买即住，所见即所得。二手房可以即买即住，省去很多额外的租房费用，并且经过几年的使用，是否存在质量问题清晰可见，购房者可以对自己未来房子的情况一目了然。还有众所周知的一点是，老房子得房率高，实际面积更大。

　　缺点也显而易见，基本上没有什么小区景观，设施也比较老旧，有的没有电梯，甚至没有物业，改造慢，有可能需要等待拆迁。

　　郊区新房：设计科学 难以满足社交需求

　　面积大，房型设计时尚，管理更加完备。单价低，意味着将拥有更大的房子。同时多为新开发小区，从建筑到户型的规划都较现代化，更符合现代人的生活习惯，比如玄关、飘窗等设计已经成了新式房型标配，但老户型就不一定具备这些设计思路了。

　　

　　太湖相王府100㎡户型

　　此外新房物业管理到位，绿化环境规划的较好，停车位也相对没那么紧缺。

　　但是由于位于郊区，往往周边配套薄弱。想做饭，买个菜都要跑到一两公里外的超市，点个外卖等半个小时都没人接单。周边商业不发达，去市区又不方便，也会影响到参加社交活动的热情。

　　写在最后

　　随着苏州多点式的发展模式，城市规划的扩张、商业综合体布局、交通干线串联使得各个新城板块崛起，会使得未来各个地区的差异将日渐缩小。因此对于没有特殊需求的，考虑郊区大点的房子可能更合适。市中心的老破小，出租率非常高，人口是不断从老破小往外迁移的，原因很简单，消费在升级，人们永远会追求更好的居住体验。

　　而在在实际选择中，个人的情况往往不能一概而论。狮山街道新升新苑居住多年的王女士面临着换房的需求：“目前我有两个孩子正在上学，即便换房，我还是希望在周边买一套相对大一点的小三房，因为不想舍弃孩子的学区。”正如王女士所考虑的，对于有学区需求的，家中有老人需要离医院近的，还是应该优先考虑城市中心配套成熟的二手房房源。

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