好学生旭辉突发暴雷违约，青岛旭辉银盛泰受影响吗？

　　在今年房企频频爆雷的当下，房地产的行情和信心跌落谷底。但是上半年，还是有一些民营房企在奋力自救的。

　　有地产媒体总结了一下，它们是“旭辉、碧桂园、美的、龙湖和新城”，也有人称它们是“五朵金花”，是民营房企最后的坚守和体面。

　　不过如今五朵金花之一的旭辉，可能要率先凋零了。

　　1、

　　前几天，旭辉控股的债券持有人称，旭辉应该于最晚10月10日支付10月8日到期的可转债利息，利息总额为8800万港币，但是到截止日旭辉未能按期支付。

　　随后旭辉发了一个公告，因为国庆长假期的原因，公司从境内往境外汇款有所滞后。事实上，在业内来看，旭辉的托辞颇为无力。

　　因为长假期是已知事实，而境内往外汇款的最后节点也是已知事实，所以旭辉完全可以提前支付，避免出现实质性可转债利息违约。

　　旭辉还发了一个公告，集团一直积极与其债权人团体对话，寻求符合公司、债权人和股东最佳利益的解决方案以解决滞延问题。

　　如果公司未能及时履行其在境外债务下的财务义务未与其某些债权人达成适当的友好解决方案，其境外融资可能会有违约事件发生或者持续可能导致本集团债权人有权在该等融资下要求加速偿付。

　　这被视为，旭辉即将官宣暴雷的铺垫。

　　前几日，楼外君通过旭辉总部相关人员获悉，旭辉即将于近日正式官宣境外债务违约。

　　2、

　　不过，蹊跷的是虽然旭辉针对境外债务选择了躺平，却在近期偿还了一笔境内债务。

　　根据澎湃新闻的报道，10月19日，旭辉控股已经将于10月25日到期的“21融一ABN004优先”债券的本息提前汇出。

　　据wind信息，“21融一ABN004优先”的资产类型为应收账款债券，发行总额为3亿元，债券期限为365日，票面利率为4.3%，发行日为2021年10月20日，兑付日为2022年10月25日。

　　这也被视为“保内不保外”的操作。而保内不保外也成了暴雷房企的常规操作。

　　写到这里，楼外君给大家普及一下，为什么暴雷房企，第一步都选择的是美元债务（境外债务）违约？

　　因为美元债大多是信用债务，很少有担保的情况，所以房企们可以拖一拖、赖一赖，甚至和债主方重新回到桌前谈一谈。

　　而国内债大多是有担保的，权衡下当然国内债应该更重要些，因为国内债不还的话可能还把担保物给扣了，可能查封股权和实物，可能拍卖变卖，那损失更大。

　　特别是“保开工和保交付”的前提下，国内显然更重要。

　　美元债好借，但是利息高。所以前几年当国内融资手段受阻的时候，国外投资者看到国内的房地产行情好，房企利润高，金融中介机构也擅长讲故事，所以大把的美元进入国内房企输血。

　　恒大、佳兆业、碧桂园和融创、禹洲、世茂都是高息美元债的大户。

　　但是美元债的债主们也不是吃素的，一旦美元债违约，接下来会遭遇一系列评级下调、交叉违约乃至最后的清盘呈现等，比如上个月，融创就遭遇了呈请清盘的申请。

　　重要的是房企大规模的美元债违约，影响的是国际资本市场对于中国企业的信任度，所以我们能看到不少的中国企业在美元市场遭遇股债双杀。

　　3、

　　回到旭辉本身，半年报显示旭辉整体的有息负债规模为1141亿元。根据半年报，2022年上半年旭辉的短债中，境外贷款占40%，境外债券占11%，境内债务占49%。

　　其中一年内到期的有息负债合计约193.5亿元，但评级机构惠誉认为旭辉的境外债务敞口较高，未来面临的流动性压力大。在如今只能还、不能借的大环境下，旭辉面临着巨大的财务挑战。

　　同时，旭辉控股有一笔3亿美元债券将于2023年1月到期。

　　10月12日，惠誉将旭辉控股的长期发行人违约评级及其高级无抵押评级由「BB-」调低至「CC」，惠誉认为旭辉存在违约可能。

　　10月17日，穆迪将旭辉控股(集团)有限公司的公司家族评级由“B3”下调至“Ca”，高级无抵押评级由“Caa1”下调至“C”。展望维持负面。

　　在3月份的业绩会上，作为坚定的“看多派”，旭辉控股董事局主席林中曾判断行业已经走过了“黎明前最黑暗的时光”，而在8月30日的2022年中期业绩会上，他坦言，今天的行业格局，“其实我们在年初的时候也没预测到”。

　　看来，林中也认识到了问题的严重性，以及严重的持续性。

　　4、

　　目前旭辉在青岛主要有三个项目，位于即墨区的星河城，位于西海岸新区的星韵城，以及最新的博观星海四期五期。

　　首先博观星海的四期和五期是没有问题的。

　　今年6月16日，旭辉银盛泰与本土国企融发集团携手底价摘得黄岛区HD2022-3042号、HD2022-3043号两宗地块，就是上文提及的博观星海的四期和五期。

　　

　　这个项目的开发主体为青岛融辉泰投资有限公司，融发占股49%，青岛银盛泰公司占股51%。

　　更具体一点，也就是与融发合作拿地的并不是旭辉在山东的平台企业-旭辉银盛泰，而是原来的青岛银盛泰本身。

　　股权穿刺后发现旭辉在青岛银盛泰公司中占股在10%左右，也就是在博观星海的四期、五期开发中，旭辉的投资仅占5%左右。

　　这也就不意外，在旭辉资金吃紧，全年基本不拿地的情况下，为何在年中反而斥资5.6亿，在西海岸拿地。

　　另外的项目星韵城和星河城开发主体分别是青岛旭博置业有限公司和青岛辉盛置业有限公司。

　　事实上，旭辉在上述两家公司的股权占比同样不高，特别是青岛辉盛置业有限公司，最初旭辉的股权占比为46.9%，但是在2020年7月份，旭辉逐步退股，目前在项目公司的股权占比仅在20%。

　　旭博置业同样如此，最初旭辉与银盛泰的股权占比接近对半，但是目前的股权占比，旭辉已经不足40%。

　　看的出来，在旭辉银盛泰这个平台上，受总部拖累的旭辉正在慢慢的退，而创建于青岛的银盛泰又回到了主导的位置。

　　就在三天前，旭辉北京公园和御的销售人员纷纷在朋友圈发了一个促销：280万买89平三居。

　　简单一算，每平米的单价只有3.1万。这块地当初的拿地价格为18671元/平和。算上财务成本，3.1万/平是很难赚钱的。

　　6月初，旭辉公园和御刚刚开盘的时候，均价是3.9万，几个月的时间就降了8000元/平。有些时候，降价甩货只是信号，这一招恒大、融创、世茂都用过。

　　也幸亏，旭辉在山东有银盛泰这个本土兄弟合作和托底，否则的话，又有一些业主们要哭了。

　　有的时候，以为抱的是大腿，但有的时候也是大雷。