价格低至1.5万元／㎡起，10余个新盘月底强势来袭

　　

　　11月的广州楼市，表面风平浪静，实际上暗潮汹涌。

　　刚过去的10月成绩单不如人意，各大房企又紧急参加年终大考，势头猛进。

　　11月广州预计有多个楼盘有动作，刚需、改善、豪宅等多个产品纷纷登场。

　　

　　7个刚需&改善项目将入市

　　首先，来看一下刚需&改善方面的楼盘动静。

　　保利最近可以说是实力卷王，从保利水木芳华开始，似乎掌握了片区的定价权，从项目价格出来后，片区内的项目纷纷跟风。

　　这不，11月又有多个保利项目入市，对于刚需购房者来说真的是一个福音。

　　1 保利时光印象

　　总价130万买三房 推荐指数★★★★★

　　2022NJY-5 南沙街金岭南路地块

　　土地楼面价：10067元/㎡ 预估单价：19000元/㎡

　　保利时光印象位于南沙金洲-蕉门板块上，将于11月26日迎来首次开盘。

　　项目占地面积34571㎡，建筑面积103713㎡，容积率3.0。由1栋公寓，7栋2T6户25-26层高层住宅组成，总户数约1025户。户型为68㎡3房1卫、85㎡3房2卫、115㎡3房2卫。

　　

　　保利时光印象效果图

　　项目邻近地铁4号线飞沙角站和广隆站，距离约900米。项目周边万达广场、星河cocopark等商圈距离约2.5km。

　　项目所在的位置属于明珠湾的起步区板块-慧谷西片区，周边二手房价都在2万+左右，有部分房源冲刺3万，保利时光印象如果是贴着2万卖，可以说真的是良心价了。

　　项目首推1#（26F），2T5户，包含3个户型。68㎡能够做成3房户型，总价130万，也是非常不错的上车户型。

　　优点：门槛低，68㎡做成3房适合上车，位于明珠湾起步区内，区位优越。

　　缺点：交通条件一般，小区体量不大，学区需要蹭，南沙价值兑现需要时间。

　　

　　保利时光印象周边配套

　　2 大华城东瀚

　　最低总价约105万 推荐指数★★★★★

　　朱村街山田站北18003206A21021号地块

　　土地楼面价：8963元/㎡ 预计单价16500元/㎡

　　项目位于增城区21号线山田地铁口D出口，已于11月19日首次开盘。

　　项目占地面积39703㎡，建筑面积206838㎡，容积率3.2，绿化率30%。由9栋高层洋房组成。

　　

　　大华城东瀚项目周边

　　大华城东瀚西侧为汇港威华国际，东侧为广州时代名著。项目距离山田站D出口非常近，前面就是广汕公路，距离北三环高速朱村出入口也仅一公里，交通具有很大的优势。

　　项目自身规划了底商，南侧有在建商场，东北侧还配建了12班幼儿园。首推1#和2#，产品为建面约64-89㎡二至三房，约360套，精装交付。

　　其中，极致刚需户型约64㎡的1+1房，采用竖厅设计，相较保利时光印象的极致户型更加实用，卧室会比较宽敞。

　　优点：地铁口物业，交通便捷；户型面向刚需，价格有优势。

　　缺点：紧邻公路，受噪音影响；交房时间较晚（2025年）。

　　

　　大华城东瀚鸟瞰图

　　3 保利锦上

　　黄埔版保利水木芳华 推荐指数★★★★★

　　科学城开源大道以南，隧南路以北SDK-A-3地块

　　土地楼面价：17999元/㎡ 预估单价：30000元/㎡

　　项目位于黄埔科学城东部，预计11月26日开放营销中心，12月入市。

　　保利锦上占地面积47000㎡，建筑面积141000㎡，容积率2.5，由7栋16-33层高层住宅组成，另有1栋政府回购房，一共约804户。

　　

　　保利锦上效果图

　　户型方面则以75㎡3房1卫和105㎡4房2卫户型为主，另有88㎡3房2卫和135㎡4房2卫，1栋、7栋为楼王位置，2T4户，其他2-6栋2T5户，比较刚需。

　　项目周边一手新房时代天韵、时代天境、星樾TOD、星樾山畔价格都在3.5-4.4万之间，二手房万科金色梦想、越秀岭南雅筑、中海誉城价格在3.1-3.5万之间；

　　保利锦上如果按照预测价格3万/㎡销售也算良心价了，如果在3万/㎡以下，那可真是意外惊喜。

　　优点：75㎡3房南向户型适合上车，在科学城片区属于稀缺户型；

　　缺点：位于增城、黄埔交接，周边无地铁，交通不便，没有商业配套。

　　

　　保利锦上周边配套

　　除上述的3个项目外，中铁建西派澜岸、保利和悦滨江、珠实·云悦花语、越秀公交·天悦云山府等多个刚需、改善产品，也即将加入抢客的阵营。

　　保利和悦滨江即将开放营销中心，吹风价4万+/㎡，户型涵盖建面约74㎡3房、84㎡3房、107㎡4房。项目配建有9班幼儿园、商业、泳池、景观廊架等，且周边教育、医疗资源丰富，首推6A、6B栋，为2梯6户设计。

　　

　　保利和悦滨江鸟瞰图

　　中铁建西派澜岸，已于11月19日开放营销中心，目前正在冻资阶段，价格有望冲刺4万。项目规划7栋住宅+2栋公寓，首推1、2#，约170套，户型为 125-260㎡3至4房，带精装修。

　　珠实·云悦花语，目前已开放营销中心，有望11月开盘，吹风总价150万起。项目距离钟落潭地铁站约1.2km，规划了10栋32层高和2栋26层高住宅组成，首推建面约70-116㎡3至4房户型。

　　越秀公交·天悦云山府目前已开放了城市展厅，预计11月开放营销中心，年底入市，预测5-6万/㎡。项目规划6栋26层住宅、3栋8-16层小高层，主推90-160㎡3至5房户型。

　　

　　5个豪宅项目将入市

　　在豪宅方面，广州的豪宅数量可以说遥遥领先其他城市。

　　这不，又有多个定位为豪宅属性的项目，逐渐浮出水面。各自都凭借身段、资源、产品，在片区内形成一定的竞争力。

　　今年的豪宅市场似乎也比往年火热，难道越贵越好卖？

　　1 珠江天郦

　　入手门槛最低1200万起 推荐指数★★★★★

　　天河区车陂中山大道南侧AT090816地块

　　吹风价12万元/㎡

　　项目为金融城北区板块，临近中山大道与车陂路，目前处于冻资选房阶段，已在瑰丽酒店设置展厅，需验资300万，预计12月开盘。

　　项目占地面积约20055㎡，建筑面积60000㎡，容积率3.5，绿化率位35%，由5栋29+3层住宅组成，共580套。首推A、B、C栋，面积有125、140、180㎡4房户型，层高均为32F，梯户比为2T3户到5户不等。

　　

　　珠江天郦楼栋分布

　　项目距离4号线车陂地铁站约500米，距离地铁13号线二期（在建）棠下站约800米，交通具有很大的优势。

　　周边规划配建合生汇广场，定位为华南超大体量的高端商场，包含五星酒店、大型商业购物中心、高端会所于一体。

　　目前项目周边暂无新房项目，二手房骏景花园、天朗明居、旭景花园、阳光假日园成交单价在5.5-7.5万/㎡左右，天郦想卖出12万/㎡的价格，我们不妨拭目以待。

　　优点：位于金融城稀缺板块，地段优越。

　　缺点：拿地时间久，产权缩水严重；距离中山大道较近，受噪音影响。

　　

　　珠江天郦效果图

　　2 越秀·天河·和樾府

　　最高总价2000万 推荐指数★★★★★

　　天河燕塘地块三（AT020883地块）

　　土地楼面价：50842元/㎡ 预计单价：10万+/㎡

　　项目位于天河区梅花园板块，沙太南路以北，临近白云山，已开放信达金茂广场城市展厅，预计12月开盘。

　　项目占地面积81799.94㎡，建筑面积约168000㎡，容积率3.64，绿化率35%，由11栋26-28层住宅组成，总户数约1160套，项目主推104-180㎡4房全南向户型。

　　

　　天河和樾府外立面概念图

　　首期推出4、5#，均为2T4户设计，4#26层高，西望梅花园景，东望燕塘工业园小区；5#27层高，南望配建学校，西望梅花园景。

　　项目临近地铁3号线梅花园站，步行距离约500米，18号线北延线的站点也在距离项目700米处，交通比较便捷。但在区位上，项目处于天河、白云的交界处，是一个比较大的硬伤。

　　项目周边二手房信达金茂广场、佳兆业天御价格在8-10万/㎡左右。

　　优点：交通方便，配套成熟；舒适性高；配套九年一贯制学校。

　　缺点：交房时间较晚2025年；位于白云天河交界，区位优势不明显；溢价较高。

　　

　　天河和樾府展示区示意图（仅供参考）

　　3 星河湾萝峰

　　吹风价6-7万 推荐指数★★★★★

　　黄埔萝峰村旧改项目

　　土地楼面价13832.64元/㎡ 预计单价6-7万/㎡

　　星河湾萝峰位于黄埔科学城板块，距离地铁6号线香雪站约2公里。预计11月26日开放营销中心及样板间，项目目前正进行诚意登记，需验资200万。

　　星河湾萝峰项目总建面约236万平，其中复建区143.20万平，融资区首先亮相的组团总建面约30.7万平，容积率为4.37，绿化率为36.5%，由9栋住宅组成，楼栋点状分布，楼间距达百米。

　　

　　星河湾萝峰规划效果图（以实际规划为准）

　　首推前排四栋住宅，南向设计，42-49层，层高达3.2-3.5米。其中，1、3、4栋为3梯4户，以建面约130-147平的三房两卫为主，2栋为两梯两户，户型为建面约238-265平的五房四五卫。

　　项目配套主要为自身配建，距离现有地铁和商业配套约2km左右。项目规划1所12年制完全中学、1所小学、4所幼儿园和4所托儿所，其中由广州市第二中学办学的萝峰旧改项目完全中学和小学去年已奠基。

　　优点：引入名校广州市二中，教育优势明显；具备豪宅基因，小区品质高。

　　缺点：位于科学城边缘地带，区位和交通较为薄弱；户型设计缺乏亮点。

　　

　　星河湾萝峰周边配套

　　除上面3个豪宅项目外，合生缦云、华润置地白鹅潭、琶洲南TOD等项目也即将迎来新的节点动态。

　　合生缦云已于近期开盘，规划42栋大平层洋房，除了12栋为9层之外，其他楼栋均为14-17层的小高层，2T2户为主，总共约1270套。

　　缦云1-3栋、20-22栋已经取得预售证，一共180套货量，这次首推的是全部是约145㎡3房2卫和174㎡4房3卫户型，首开价7万元/㎡起。

　　

　　合生缦云效果图

　　琶洲南TOD据11月底将开正式示范区，届时并同步开放315㎡大户型样板房，参观需验资1000万，计划年内加推新品。

　　华润置地白鹅潭住宅项目，其前身为华夏幸福广州幸福中心，虽然案名未定，但已确定于11月动工。

　　项目将打造5栋45-55F高层住宅，主打133-243㎡江景大平层。预计 11月底在白天鹅宾馆开展厅，明年春节前开放营销中心和样板房。

　　其实从去年开始，广州楼市就呈现出年底翘尾的状态。再看今年各大房企纷纷拿出了压箱底的产品，翘尾的势头更猛，所以，有购房需求的客户，多关注一下各个楼盘的动静，应该能节省一大笔。

　　

　　11月广州楼盘营销节点一览

　　END

　　想知道更多楼市内幕？

　　私聊我回复“吐槽”一起吃瓜！

　　举报/反馈