西京研究院赵建：在泡沫可控条件下 推动房价上涨丨首席对策

　　7月27日据新华社消息，住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上说，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。随着政治局会议对下半年经济做出定调，近期各项具体措施正在加紧落地。

　　而7月24日召开的中共中央政治局会议也强调，要积极扩大国内需求，发挥消费拉动经济增长的基础性作用，通过增加居民收入扩大消费，通过终端需求带动有效供给，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来。

　　会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

　　如何理解通过终端需求带动有效供给？未来还有哪些扩收入政策有可能出台？政治局会议未提“房住不炒”，意味着地方政府未来有更大自主权？房地产政策工具箱有哪些政策工具可以在下一步使用？下半年是房地产的拐点和入场点吗？地方债一揽子化债方案最可能出台的政策有哪些？第一财经《首席对策》专访西京研究院创始院长赵建。

　　赵建的主要观点：

　　供给需求恢复不同步 两者需有效循环起来

　　消费券有望刺激耐用消费品需求

　　房地产中央定调灵活 地方因城施策

　　一二线城市限购限贷政策取消时机已到

　　可适时推出棚改货币化政策

　　楼市仍存在结构性供给短缺 调整政策应精细化

　　供给仍在萎缩 下半年一线城市楼市将边际复苏

　　地方成立化债平台进行债务重组或将是最可行方案

　　供给需求恢复不同步 两者需有效循环起来

　　第一财经：感谢接受我们的专访，7月24日是召开了中央政治局会议，我们看到扩大内需这方面还是重点被提及的，尤其是这里边有一句话叫做通过终端需求带动有效供给。怎么来理解？

　　赵建：这次的会议我感觉是在想解决一些短期的问题。因为我们疫后元年的经济复苏，上半年已经结束，两个季度表现总体是可以的，但是正如我们这次政治局会议提到的，也存在很多不确定性，还有所谓的曲折式波浪式的这么一个“W”的特征。在平稳转段之后出现了一个现象，就是供给恢复得比需求要快。

　　需求的恢复是很慢的，它需要你在供给过程中收入的提高，就是说从供给到需求的一个传导，说到底就是发工资也好，我们的企业端形成我们的利润也好，带来我们的可支配收入，这一点是需要一定的时间的。但是我们同时也看到外部环境发生很大的变化，也给我们的供给产生了压力，所以说我们一方面需求恢复较慢，另一方面我们的供给还在快速的增长。

　　这些问题叠加起来就表现在我们上半年的整个需求可以说是比较严重的不足，导致我们整个的复苏有一种曲折式和波浪式的表现。那么我们后面还是要在供给侧和需求侧同时努力让两者之间有效的循环起来。这个是我认为中央政治局会议已经认识到这一点，后面可能是政策发力的一个重点。

　　消费券有望刺激耐用消费品需求

　　第一财经：政治局会议把促进居民收入带动消费提到了一个非常重要的位置，接下来您认为还有什么扩大收入的政策可以实施吗？比如说消费券又被提及了，您觉得接下来用消费券的可能性大吗？

　　赵建：我觉得消费券是我认为一个比较有效的一种工具，因为它让你的边际消费倾向是100%。就是说假如说我们直接给个人发钱的话，可能发给你100块钱，你可能只消费60块钱，你的边消费倾向只有60%。但消费券可能就直接刺激你完全的去消费，我觉得这个还是比较有效的工具。

　　尤其是我觉着现在我们还处于一个耐用品的更换的周期，假如说发消费券的话，尤其是我们针对现在消费不足的、价格下降比较厉害的就是一些耐用品，那么这些其实我们可以针对性地发一些消费券来刺激它的需求。

　　除了消费券之外，我觉得还有几点需要我们去做出很大的努力。第一个我觉得还是要提高就业，给失业人群，无保障人群发放数字人民币，保障基本的运行，我们的空间还是很大。

　　还有就是修复资产负债表，所谓的修复资产负债表就是保持我们的资产价格或者我们财产性收入的一个来源。我们刚才提到可能大多数是一个其他的收入，我们之前是一直提我们提高我们社会的财产性收入，如果我们说现在我们的股票有适当的收益，我们的房子房价有适当的收益，我觉得这一块也会增加我们可支配收入以及消费的信心。

　　中央定调灵活 地方因城施策

　　第一财经：政治局会议当中没有提到“房住不炒”这四个字，怎么来理解？是否也无需过度解读，或者还有一种说法是这意味着地方政府可能有更大的在房地产方面的自主权，您怎么来看？

　　赵建：新的阶段的主要矛盾不再是房地产价格上涨或者是房地产价格泡沫的问题了，而是我们房地产价格的萎靡不振，或者我们整个房地产和土地市场的需求不足的问题，那么恰恰是根据新的形势做出一个新的判断，体现出了我们这个政策的灵活性。

　　房地产作为中国最核心的居民财富，我们要保持财富的保值增值也是非常重要。重新让我们居民有这种财产性收入，他才有经济发展的获得感幸福感以及更多的信心去消费。

　　从2021年下半年或者是第四季度开始，或者是2022年上半年开始，其实我们的房地产政策就在边际上进行转向，但是转向是以地方政府为主。我们粗略匡算了一下，地方政府这一年多接近两年的时间促进房地产稳定的政策出台了大约大大小小加起来各个地方政府也得有接近七八百条。

　　所以说我认为下一步还是中央总体上定调，我们不提“房住不炒”，我们总体上还是要稳住房地产。甚至在一定条件下，在泡沫可控的条件下，促进我们房地产价格上涨，剩下的让地方政府因城施策，这个应该是未来几年一个总体的在房地产方面的政策的走向。

　　一二线城市限购限贷政策取消时机已到

　　可适时推出棚改货币化政策

　　第一财经：这次政治局会议当中也提到了“适时调整优化房地产政策，因城施策，用好政策的工具箱”，您认为下半年还有一些什么让我们更期待的政策出台吗？

　　赵建：我们过去一二线城市还有限购限贷这种政策，其实真的没有必要再存在了。但是这个限购限贷的取消确实需要时机，恰恰现在正是我们取消大部分一二线城市限购限贷政策的一个机会到来了。当然我也建议提前储备房产税。

　　还有一点就是我们看上一次的房地产的周期，复苏的周期是靠什么？可以适度的来推出棚改货币化的这么一个政策。最近已经出台了关于在大中城市城中村进行改造的这么一些文件，我认为可能就会进一步实施了。但是实施的效果如果还像上一次16年17年房价翻一番的话，我感觉还是有点不现实，只能说保持我们房地产价格一个稳定的上涨。

　　楼市仍存在结构性供给短缺 调整政策应精细化

　　第一财经：这次会议当中也提到了“要认识到现在全国的房地产市场的一个供需关系的变化，供需关系的调整。”怎么看接下来这种供需关系的变化？供需两端的政策应该如何发力？

　　赵建：我们整个供需关系实际上还是从总量来看的话，我觉得无论是中国的人均住房面积等等，我们的住房还是充足的，至少不会特别短缺，但是它是一个结构性的问题。结构性问题分为两个维度，一个是空间维度，就是我刚才一直强调超级城市、一线城市或者二线城市，其实很多核心的地段，仍然这几年没有大的一个调整，甚至还在上涨。所以说这是一个结构性的供给的短缺。

　　第二个我觉得一个结构性矛盾，就是我们的改善性住房，实际上需求还是比较大的。我个人或者我身边的朋友来说，实际上都想去换房子。不要认为房地产会过剩，只是在你的预算约束下它是过剩的。如果说你的预算约束够了，你肯定会住的越大越好。

　　所以我们看到现在的房价出现一个非常大的结构性的分化，就是刚需房，越是小型的房子，它的价格的稳定性越差，反而不说豪宅，包括豪宅在内，包括我们的改善性住房，大面积的住房，核心地段的住房价格在如此严峻的形势下，仍然是保持稳定趋势上涨的。

　　我觉得这是我们认识当前中国房产市场供需关系它的复杂性所在，它非常复杂，它不是一个总量的关系，它是一个结构性的关系。那么我们应该是做出一些更精细化的房地产政策，我觉得这一点是我们后面出台一系列房地产政策方面需要特别注意的一点。

　　供给仍在萎缩 下半年一线城市楼市将边际复苏

　　第一财经：总结一下，今年下半年是房地产市场的一个拐点吗，您认为下半年是一个比较好的入场的时机吗？

　　赵建：房地产现在的数据是冰火两重天的，你会发现它的供给侧是冰点，但是需求侧是在边际的改善。我们看到房产市场房产企业拿地是在去年已经降了20%、30%的基础上，今年同比仍然在下降20%，拿地是在下降的。这说明什么？我们未来一段时间我们的供给还是在萎缩的。供给侧很多民企房企其实都是在解决他的财务困境问题。那么在这种情况下，那么我认为下半年一线城市是有边际复苏的。

　　尤其是我觉得买房子一定要注重利率，利率是决定你30年40年你的还贷成本的，我认为可能是到了一个历史的低位了，可能是买房子或者换房子的一个好的时机。我觉得整个压力的传导正在发生一些变化，压力的传导就是地方政府的财政问题，因为你卖不出地，那么这种情况下，我觉得地方政府也会想办法在这方面做出调整，鼓励大家去买房。

　　地方成立化债平台进行债务重组或将是最可行方案

　　第一财经：最后我们来聊聊地方债，这次政治局会议也提到了，要制定地方债的一揽子的化债方案，您预判会有什么样的政策出台？尤其是现在大家很关注的对一些现在问题比较大的，风险比较高的地方政府，中央要不要救？

　　赵建：这是一个非常复杂，但是非常紧迫的问题，过去我们可能是说拖下去或者再等等，现在可能我了解的一些情况总体上是可控的。那么截止到中央政治局会议，我认为极限测压或者是压力测试已经基本结束，或者是中央已经基本上摸透了地方的账，那么下一步就是怎么去解决问题。因为你会看到地方政府承担的债务它都是有来头的，它并不是无缘无故乱发的债，当然这里边也有很多问题，很多建了很多无效的项目，你没形成一个正的收益率的话，那么其实你处于一种坏账的状态。

　　那么中央看到我们上半年一直在提“谁家的孩子谁抱走”，这次中央政治局会议已经不再提了，而是中央要主动作为，提出一揽子解决化债风险的方案，那么这样就形成了地方债风险治理的下一个阶段，中央加地方。那么具体的一些措施，我感觉一些思路我觉得还是中央要出一部分钱，但是中央出这部分钱不能全给你兜，可能是要作为一个专项债的资本金，然后让你地方各个省市成立地方性的AMC平台。

　　因为有些地方已经成立了，成立一个化债平台，通过化债平台获取新的融资，因为你刚成立的没包袱，然后进行债务重组，我觉得这是一个最可行的方案。主要是解决流动性风险的问题，就是说你没有流动性风险，你的账上有钱，你还能发出工资来，你还能维持地方基层的公共设施的基本运营，都没问题。

　　那么至于信用风险就是你的杠杆率过高，这是一个慢性病，慢慢的去解决，但是急性病是不能耽误的。所以说我觉着下一步的一揽子化债方案应该包括急性病和慢性病，或者是短期的和长期的。还是要中央加地方共同来这个来解决，那么就进入一个新的阶段了。我认为是保证我们的整个地方债务的风险能够及时有效的化解，提供了一个非常重要的保障。