房子少不等于卖得快，小地块楼盘的市场表现为何差别那么大？

　　文／成都商报-红星新闻记者 陈齐美

　　近期，位于锦江区一环的鸿山翡翠府和武侯区的金房云庐先后取证。前者是一个占地10.5亩的一环小项目，总共只有2栋楼，166户；后者则是红牌楼的11亩小地块，规划了8栋洋房，共计64户。

　　时间再早一些，今年3月，位于宽窄巷子实业街的宽窄慢里推出了67套所有房源，整个小区虽然占地达到28亩，但商品房仅67套；2月，位于沙湾的熙门悦著取证，这一项目占地7.5亩，仅有一栋楼74套房源；1月取证的卓越永利云翠，则位于天府公园西，占地10.5亩，共计76套房源。

　　

　　宽窄慢里实景图

　　这些小地块项目，虽然房源套数少的不足百户，但其销售周期有长有短，有的一次开盘就清盘，有的销售周期甚至超过一年，中间究竟有什么差别？

　　

　　有的卖了一年多

　　有的开盘当天就售罄

　　上周五，位于锦江区一环的鸿山翡翠府正式开盘，16套洋房，包括建面104㎡和100㎡两种户型，带精装均价在3.7万元/㎡左右（一楼单价达到4.3万元/㎡）。来自官方公布的数据显示，这16套房源全部售罄。

　　而与它同一天取证的金房·云庐还保持着神秘感，目前项目的售楼部并没有开放，开盘时间也推到了5月。

　　从公开数据我们还能看到，熙门悦著和卓越永利云翠也依然还有房源在售。而实业街的宽窄慢里，虽然彼时的开盘的清水单价达到了3.7万元/㎡，但这67套房源还是吸引了上千组家庭报名参与。

　　

　　卓越永利云翠实景图

　　但有的小地块项目就没有这么幸运了。

　　去年4月，融信位于花牌坊的融信世纪缦云推出了106套房源，时间过了一年，仍有房源在售。盘点融信在成都的小地块项目，去化都不算快：金地融信·御琴峯一共273套房源，经历了接近2年的销售；卓越融信·云门望古的120套房子，则卖了半年多；融信公馆的340套房源，则卖了10个月。

　　

　　融信世纪缦云实景图

　　整体来看，虽然都是小地块项目，但在去化速度上却存在较大的差异，这也是购房者用行动释放的信号——并非所有的小地块项目都难卖。

　　那么，在市场中，究竟是什么原因在影响着小地块项目的去化？

　　

　　小地块楼盘的悲欢

　　多数时候彼此相通

　　大多数小地块项目，都有着共同的先天优劣势。

　　优点一：地段成熟，房源稀缺。从位置来看，无论是一环、天府公园西，还是红牌楼、沙湾，这些地块都有一个共性，那就是周边的可供应地块几乎没有。

　　周边发展成熟，留下的只剩下这些小地块，这也是未来区域的现实——未来，区域内为数不多的供应也会是这样的小地块项目。

　　优点二：地块小，住户少。这些地块由于地幅不大，容积率也不高，实际户数非常少，最多的鸿山翡翠府也就166户。这也就意味着后期业主在意见统一上有较大的优势，成立业委会等会更加方便。

　　优点三：交房更快。小地块项目的打造速度会比一些整体交付的大地块项目呈现更快，打造时间更短。目前，金房云庐和卓越永利云翠都已经呈现，几乎是现房销售。

　　缺点一：没有小区环境。但小地块项目首先要面临的问题就是没有小区环境。这种环境不只是肉眼可见的景观环境，也包括业主日产的活动空间。

　　不过，也有开发商在面相这一问题寻找答案：考虑到业主多元化需求，一些项目开始利用垂直空间来丰富功能性，做到“小而精”的调性。

　　以熙门悦著为例，项目除了在小地块的建筑立面、园林景观大做文章外，还将顶楼打造为“屋顶星空花园”，把公共空间利用到了极致。

　　

　　熙门悦著园林效果意境图

　　缺点二：周边城市界面参差不齐。小地块另一个需要面对的问题，就是周围的城市界面，上述项目除了卓越永利云翠所处在天府新区的全新板块外，其余都是主城的老板块，新项目在一个成熟的老板块中会比较突兀。周边的老小区观感也会成为购房者入手的心理阻碍。

　　

　　融信世纪缦云周边城市界面，摄于2022年3月

　　

　　这些项目能买吗

　　主要看以下几个指标

　　我们此前关于小地块项目的探讨也不止一次。但时间来到今年，我们今天说的这几个项目的地幅已经从此前探讨问题的20余亩来到了10亩甚至一下，也就是说，上述的问题会更加严峻。

　　那么，小地块项目究竟能买吗？需要从以下几个指标考虑。

　　周边的资源情况。以宽窄慢里为例，瞄准它的人，多数都看中它的另一重身份，靠近泡桐树小学的教育优势。

　　在几乎没有新供应的实业街，宽窄慢里代表的或许是教育价值的直观体现；同样的，鸿山翡翠府地处牛王庙地铁站旁，除了周边有阳光新业的商业资源外，成都七中水井坊校区就在步行600米不到的距离。这些资源叠加，让项目的关注度更高。

　　

　　鸿山翡翠府毗邻成都七中（水井坊校区）

　　时间倒拨回2020年，位于文殊院的金地39峯，因为紧邻青二学区的另一个小学——东城根街小学，同样快速售罄。

　　本身的产品特色。小地块项目本来就是螺蛳壳里做道场，考验的还有开发商的产品打造能力。

　　一方面，小地块对于房企而言，是布局城市的一块重要敲门砖——在土地市场中，许多小地块项目都往往具备了地王的潜力，比如当初阳光城斥巨资拿下的阳光城檀悦地块，抑或是现在的金房·云庐地块，都几乎算是区域内的TOP级价格。

　　

　　阳光城檀悦，摄于2020年12月

　　要把这样的项目做好，需要更花心思；但另一方面，受限于地块本身的条件，加上货值并不算高，房企或许在这样的地块中很难做到真正的大手笔。

　　从目前在售的多数小地块项目来看，目前产品都比较保守。倒是金房云庐打造的产品较有亮点，据了解，这一项目有8栋共64套房源，而这些房源全是一层一户的跃层产品。而卓越永利云翠，则打造了建面约188㎡的大平层产品。与此同时，中铁建也表示，其在崔家店的9亩项目，会在樾府项目的基础上进行优化，园林和户型都有较强的表现力。

　　

　　金房云庐效果意境图

　　易居研究院智库中心总监严跃进也曾表示，面积太小的刚需产品不太适合未来的市场走向，小地块豪宅化是接下来的趋势。同时，产品上的差异化和纯粹度将是这类产品在市场上占据一席之地的关键。

　　价格是否有优势。如果上述优势都不算明显，那么就需要更直观的来看待——这个项目的价格如何？

　　在成华区，有三个小地块项目的关注度一直较高，分别是东宸锦悦府、锦尚府和中环光悦居，三个地块面积在约10.6-17.8亩之间，均定位于刚需产品，户型区间最小的为62㎡，最大的为138㎡。房源最多的项目是锦尚府，共246套，其余两个小区都不到200套房源。

　　

　　中环光悦居，摄于2022年6月

　　从置业顾问透露的信息来看，这些项目或许会因为前期的土地成本，在开盘价格上有一定的优势。这也成为许多刚需购房者买入主城的重要选择。

　　现在，回到最简单的问题，你会选择小地块项目吗？

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