北京楼市：高性价比海淀上车，学区+公房！

　　大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：

　　1、提问：京爷您好，向您请教：我在六道口，媳妇在马家堡工作，两人工作都稳定，目前首套，首付有400万，现在比较纠结丰台的万年花城还是海淀旧一点的房子，想买两居及以上，请章哥帮忙分析，我们适合的片区或者小区，最看重的是升值和居住，目前没有孩子，但是将来有的话会很注重教育

　　回答：你好，其实这是两类房产。海淀这边，你可以买的房子主要是老社区，虽然老，但有两个优点，一个是有学区，一个是可以买公房，多贷款，上三居。万年花城则是流通性热盘，次新，居住体验稍微好一些，学校一般。从升值性上来说，其实差别不是太大，海淀房子虽然老，但表现也很好。本质上来说，就是你需不需要学区，如果希望带点儿学区，其实海淀这边能兼顾居住+上学+升值。海淀，你可以考虑的是双榆树、皂君庙、石油大院附近、甘家口附近的一些带有学区的、管理好的老社区。万年花城这边倒是没什么，遇到合适的房子即可，这里主要价值是居住还不错+升值还可以。两种都可以选择，看你的需求。在我看来，如果收入水平高，那可以先住得好一些，后面再考虑学区。如果收入中等，未来换房不易的话，可以直接上车海淀这边的小三居或者二改三。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》

　　2、提问：京爷您好，我目前住在丰台区看丹桥，现有两套设计师广场的房子正在出售，等卖完房，想在附近置换一套面积大些的改善性住房，打算550w左右全款购房。我们最看重的是总面积大和性价比高，而不太在乎投资价值。目前看了城市经典、新城市经典、吉利双星、富锦嘉园一区、富锦嘉园四区，比较中意大一些的复式户型。您对此有何建议？或者有没有更好的推荐？谢谢您！

　　回答：你好，同一个板块或者附近板块中，居住属性是否为大众喜好不仅是住得好不好，也是升值性和流通性的最关键因素。这里面吉利双星属于非大众产品，户型比较受诟病。城市经典、新城市经典稍微好点儿，但也是户型一般、密度大，楼龄也老。而富锦嘉园一区、富锦嘉园四区属于大众口味，低密度、户型好，周围也有公园，居住属性不错，可以作为优先选择。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京n大不能买的房产》

　　3、提问：请教京爷：如果以后房价都不怎么涨的话，投资目的，是不是现在买商住更划算？中关村公馆和广渠金茂府的商住开间，哪个好点？谢谢！

　　回答：你好，如果全北京的房价都不涨了，那有些商住的出售比表现还不错。不过这个假设并不成立，北京优质资产长周期大趋势肯定上涨的。事实上，全世界的首都的房产都是这个趋势，北京不会差。事实上，北京泡沫并不大，长周期肯定没问题。中关村公馆和广渠金茂府的商住开间，怎么选择，你直接考虑租金哪个好一些即可。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京n大不能买的房产》

　　4、提问：800+考虑在常营买房，请问是买常楹公元二手还是买黄渠附近新盘，哪个更好？不着急住，常楹公元似乎更方便

　　回答：你好，黄渠附近新盘价值在于新，而常楹公元的价值在于地段好一些，配套强，而且买来就能住，而且楼龄也很新，如果常楹公元有高性价比的房子，特别是能捡漏的话，可以作为优先选择。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》

　　5、提问：京爷您好 我和对象上班在四季青和复兴门 想买800左右的房子 有什么合适的推荐吗

　　回答：你好，你这种情况，可以重点考虑海淀这边，有两种选择，一个是公房社区，选择管理好点儿的社区即可，比如恩济里、西三环北路105号院、建设部大院、水科院、彩电小区、羊坊店路3号院；另外一种是选择新点儿的社区，比如博望园、五福玲珑居南区等小区。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》

　　6、提问：预算700w左右和以内，全款。在今典花园，太月园，罗庄，北影小区，学院南路10号院等考虑。

　　非自住，图保值升值。请问哪儿好一些呢？

　　回答：你好，这些小区表现都还行，不过未来海淀主要是两类小区表现会比较好，一个是次新（楼龄稍微新点儿也可以），一个是管理好的公房社区。这里面今典花园，太月园问题都不大，属于楼龄算可以的。而北影小区则属于管理不错的公房社区，也挺有价值。而罗庄、学院南路10号院则相对平庸一些。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》

　　欢迎提问，内部资料：

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