大姨妈似的房产税,降不了房价
上海的地产圈,曾经有个大湿异常活跃,其专业技能是预测来年的房地产趋势并作预判,指点江山。
大湿总结与预判的时候,时兴开一个发布会,叫上一大帮开发商老总与媒体大V捧场,搞的那叫一个热闹啊。
规模说大不大,说小也不小,也就4000多人吧。
回看了一下前5年,这位大湿对于宏观大势的预测是乐此不疲,几乎是年年预测,年年开发布会。可准确度呢,几乎为0,从来没有准过。
年年打脸,年年预测,打脸之后继续预测,预测之后再打脸。后来有房企老总终于在现场揭开里面真实原因——
你的发布会影响力太大了,对市场产生了反作用。每年参会我都会认真听,但基本不按你说的做。你号召大家去三四线,大家都去了。我想我就不去了。
要预测100%正确很难,正确率达到0%也是不容易。要知道,这种大姨妈似的预测,如果不准的话,确实容易“出人命”。
比大佬预测还不靠谱的是什么?是房产税。
而这类传言,就像这位大湿的预测一样,一年总会来那么一次。预测的轨迹是一样的,可预测的结果大同小异,要么被迅速辟谣,要么传着传着大家都忘了。
01.
8月11日,深圳开始流传出将于明年1月试点房地产税的消息。
具体包括:1、60平米、1套以下免征;2、第2套,超过60平部分,税率按市场评估价1.5%/年征收。3、第3套,税率按2.5%/年征收。4、第4套及以上,税率按市场评估价4.5%/年征收。
果不其然,信息发布不到一天,被官方迅速辟谣:“目前暂未接到通知,一切以官方公示为准。”
首先要指出一个常识性的错误,也是大家容易搞错的:那就是房地产税与房产税。其实,这两个概念,完全不一样。
所谓的房地产税,是指一切与房地产经济经营有关的税,是企业所得税、个税、房产税、土地增值税等的总和,是一个综合性的概念。
而房产税,是以房屋为征收对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。
简而言之:房地产税包含房产税,但不仅仅是房产税。这个文件的表述就有错误:你爹是个男的,但并不是所有男的都是你爹。这个要搞清楚。
搞清楚这个问题之后,我们再来聊聊房产税。一个是房产税出台的背景。一个是房产税出台对房价的影响。一个是房产税出台的时机。
02.
其实,关于房产税的讨论其实也不是一年两年了,从2003年提出物业税以来,房产税的提出已经有17年了。传了这么多年一直也没有出台,不是不出,是出台的难度很大。
这里面最根本的逻辑是房产税与所有税种的性质完全不同,如果条件不成熟就强行征收,不仅成本很高,税收收入也不会太多,更不利于社会的稳定。
举个例子:很多人的房子是以前单位的房改房、集资房,这样的房子怎么征收?如果真的强制征收下去,很多人就会”抗税“。
再有一个,房产目前征收的税种,统一来讲基本都是”流量税“,并不是”存量税“,或者说”存量税“的占比很少。
何谓流量税?意思是指向有经济活动的流量征税。例如房子增值了,我要交增值税,这是向销售征税;例如公司所得税,是向公司利润征税。
这些税收的共同特点,是因为经济活动产生了收益,才要缴纳。换句话说,这样的税,征收难度其实并不大,相当于大蛋糕里面切一小块,心安理得。
可是存量税呢?相当于向财产征税,相当于切分已经属于个人的蛋糕。到手的鸭子飞了,给纳税人带来的痛苦将会很大,征税的阻力也很大。
还有一个就是房产税征收的税率问题。任何一个税种如果要想长期有效的征收,一定要考虑税基和税率的问题。房产税也不例外。
如果税率过高,征收难度会变大。征收的力度越大,阻力会越大。统计局统计的城镇居民人均收入在3万元左右,两个人也才6万元。以深圳套均总价600万来计算,即使交1个点也要6万。
特别提醒的是:这笔钱是存量税,每年都要交。
换言之,一个家庭要不吃不喝才能交得起这笔钱,这里面还没有算月供压力。而且,最要命的是,深圳3年限售,你买了之后,房子3年才能卖出。
而如果税率过低,则起不到什么作用,更不要说用房产税来替代土地财政了。
03.
那么,房产税的征收会不会对房价造成影响呢?
一般人直观的理解都是房产税是为了加强房地产市场的调控,通过付出税收代价来抑制投资投机性炒房,以此达到打压并使房价下降的目的。
其实,这是一个非常大的误区,因为房产税的征收其实并不是调控房价,而是从根本上希望房产税能够起到增加地方政府财政收入,并逐步取代土地财政。
而上海与重庆的试点失败已经告诉我们:取代不了土地财政策,对房价没什么影响。
数据显示,重庆房产税试征税的金额年均仅为1亿元左右;上海的房产税征收虽然要多,但占财政收入的比重却很小。根据《2014年上海预算草案报告》,2014年上海市预计征收房产税27.6亿元,仅占土地出让收入的1.7%。
对房价影响方面,根据中国指数研究院发布的报告,上海及重庆试点房产税的前3个月,两市住宅成交量分别下降46%和26%,比同类城市降幅高10至20个百分点。
但是,上海和重庆的商品房房价涨幅放缓,这功劳要归功于宏观调控的结果,而非房产税的结果。
对比2011-2012年的部分重点城市,相同时期内,各城市新建商品住宅价格指数步调一致,上海和重庆并未走出独立的趋势。
此后3年多,房产税试点对房价的影响更是可以忽略不计。2011-2018年,上海的重庆的商品房涨幅平均为8.5%的8.6%。
将视角放到国外,美国和日本几乎都有房产税,但这些国家的房子还是很贵。
2005年,韩国为了调控房价,也推出了综合不动产税,也未能改变房价上涨的趋势。从2000年到去年上涨90%,比开征时上涨40%。
德国仅征收土地税,且税负较低,房价长期稳定,靠的不是房产税,而是主要依靠供需平衡和稳健的货币制度。
而且,上有政策,下有对策。即使房产税开征,对于像深圳这样的城市,住房需求旺盛、人口年轻、净流入量大,房产持有者短期内将采取出租或者提高租金的方式对冲这部分成本,从而导致租金上涨。
羊毛出在羊身上,就像调豪宅线一样,豪宅线将500W调到124平,买家少缴了税是不是?既然买家不用交了,那业主就加到总价里面,平分这部分利益是不可能的,加到你怀疑人生。
所以,任何加息、加税的行业,其最终结果都是增加购房者的负担,这是由中国房地产市场的本质所决定的,刚需永远最受伤。
04.
总的来讲,房产税的全面出台其实还不具备一定的条件,因为房屋的性质尚未完全统一、难以界定范围;房地税的改革也尚未完成,有很多重复的税;税基与税率现在也并不合理。
但要想房产税全面出台实施,还有很长远的路要走。
此次房产税在深圳大范围流传传播,只能说深圳具备这个试点的条件。但从目前网传的几条来说,表述过于简单,税费也过重,实施起来也很麻烦。
而即使试点,深圳的购房者也不用太担心,因为征收力度不会太大。根据重庆和上海试点经验,0.4%-0.6%的税费,对于深圳套均600万总价的房子来讲,九牛一毛基本可以忽略。
深圳最近刚刚出台的715新政已经够严历了,已经够严厉也够BT了,市场短时间内也很难再接受另一个这样的大招。具备这个条件,但没这个必要。
房产税不会降房价,决定房价的,从来都是最基本的供需关系。
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