16年新低、中介下滑3成、业绩腰斩，但他们都说23年市场要反弹！

　　辞旧迎新，今年的总结做了吗？

　　根据深圳市住建局公布的数据显示，2022年深圳二手住宅共成交约21704套。

　　值得一提的是，这是自2007年有数据统计以来，16年来的最低值。

　　如果换算一下，就会得出平均每月成交约1808套，平均每天只成交约59套。

　　与2021年的成交量相比，大幅下跌46.7%。

　　这也引来不少业内人士评价到：“2022年深圳二手房（成交量）只完成了去年一半的KPI。”

　　

　　从上图可以发现，自2020年深圳实现二手房成交量95273套后，深圳二手房成交量已经连续两年接近腰斩。

　　2021年的40699套，当时我们可能还会安慰一下自己：这是二手房指导价政策的影响，没事，明年就好了；

　　当看到2022年的数据只有21704套时，又有多少人还能安慰自己和身边人呢？

　　壹地产与多位行业大佬交流后得出：2023年，深圳楼市将会迎来转机，所以大家别担心，趁着即将到来的春节假期，好好调整一下心态吧。

　　——《壹地产终策划之2023专家访谈录》，我们就大家关心的话题，与来自市场、豪宅、政策、经济等各个行业的资深大咖们聊了聊。

　　今天，我们非常荣幸邀请到了深圳房地产中介协会秘书长华洪、深圳贝壳研究院院长肖小平、《淘房前线》创始人谢林锋等人，和大家一起畅谈关于2022年深圳楼市、中介行业，以及202大陆综艺3年对于行业发展的展望，接着往下看吧~

　　01.

　　深圳楼市没有大家想的那么糟

　　中介协会如何看市场？

　　Q：2022年中介行业的发展情况如何？比如中介协会在籍会员的峰值期是什么时候，目前的在籍会员有多少？

　　@深圳房地产中介协会秘书长 华洪：

　　总体而言，从21年开始一直持续到22年，深圳楼市持续处于深度调整时期，受到行业的影响，行业主体规模的确出现了一定规模的出清现象。

　　就全年情况而言，22年行业从业主体的峰值存在于年初1月份，当时统计全市实名登记从业人员规模有近3.7万余名。

　　而截止22年末，全市实名登记从业人员规模下降至不到3万名，总体下降幅度近3成。

　　当然，我们也要客观地看待这一行业新陈代谢现象，根据数据分析，当前行业流失的主要为行业“新人”即入行不足一年的经纪人是主要流失群体，而拥有三年以上从业经验的“老人”留存率还是处于较高水平，行业从业人员结构持续处于优化阶段。

　　

　　Q：2022年以来，对于二手房成交情况最大的影响因素是什么？二手房指导价格机制对于二手房市场的影响程度如何？随着深圳大量的人才房入市，会不会对二手房市场造成影响？

　　@深圳房地产中介协会秘书长 华洪：

　　参考价政策无疑是21年深圳楼市最大的影响因子，但经过近两年的消化与理解，当前影响楼市的重要因素已不再单单是楼市调控政策这一单方面因素影响，它还受到国家宏观产业政策调整与转型、宏观经济环境变化，以及22年持续反复的YQ和居民预期等因素综合影响所致。

　　人才房作为深圳保障性住房的重要载体，其筹建、配租/售规模短期内难以对商品房市场形成规模冲击。

　　当前深圳大力发展的人才房，一方面是在补过去保障房供应的短板，但另一方面，对于深圳吸引各类人才流入、优化深圳人口结构是非常有利的，这反而对于房地产市场有一定的促进作用。

　　我认为，至少短期内人才房的建设不会对二手房市场形成冲击。

　　

　　Q：从2022年10月底开始，国家及政府部门释放了很多房地产行业利好的政策，从市场表现来看，12月上半月的周二手房网签量都有大幅提升。

　　但我们都说5000套的成交量才是深圳二手房市场的荣枯线，您觉得距离这个数值还有多少路要走？政策上需要做哪些努力？

　　@深圳房地产中介协会秘书长 华洪：

　　我一直强调深圳的市场是非常具有韧性的，虽然当前深圳的楼市调控政策在全国范围内而言，依然非常严格，但这并不妨碍深圳楼市的逐步恢复过程。

　　事实上，若不是因为12月份的YQ问题，深圳年末二手房市场交易量相较于全年，仍是有盼头的。

　　所以，只要保障深圳楼市政策的持续平稳，给市场形成一致性的稳定预期，我相信，深圳楼市未来会慢慢步入理性与恢复的阶段。

　　Q：2023年已经到来，对未来一年的市场走向有什么预判？往年3-4月份的楼市小阳春，会如期而至吗？

　　@深圳房地产中介协会秘书长 华洪：

　　23年总不会比22年更差，毕竟22年的数据是深圳有数据统计以来的低点，随着当前YQ管控举措的松绑，以及国家层面不断出台的利好政策兑现。

　　对于23年楼市而言，正所谓轻舟已过万重山，峰回路转路已明，“筑底”、“稳步”、“缓慢”、“理性”回升将是主基调与关键词。

　　

　　Q：此前深房中协曾公布，深圳当前的二手房挂盘量已超过10万套，您觉得去化周期大概有多久呢？

　　@深圳房地产中介协会秘书长 华洪：

　　根据我们了解，深圳二手房去化周期已经上升，普遍去化周期都已达到180天以上，甚至部分房源去化周期超过一年。

　　当前深圳二手房挂盘量的持续增加，说明在参考价政策的持续影响下，业主端的出售意愿与放盘心理都已发生明显变化，“房子难卖”这一现象也是当前楼市进入“买方市场”的典型特征。

　　而买方时代，影响去化周期的因素除了宏观因素外，在微观层面，我认为更在于消费者选择哪一类经纪方，专业能力、匹配能力强的经纪方反而能在当前脱颖而出，实现房屋的高效流转。

　　02.

　　2023年会迎来市场转向

　　房产交易机构如何看市场？

　　Q：2022年以来，二手房市场的表现一直不太理想，年底在政策利好、防疫管控放开的背景下，成交量实现短期回升，您认为业主、购房者以及经纪人在心态上有怎样的变化？为什么在这个时候二手房成交回暖？

　　@深圳贝壳研究院院长 肖小平：

　　22年二手房的成交量较上一年下降了一半，全年只有2万多套成交，价格也有明显下降，下半年下行尤为明显，很多房源价格向参考价看齐或更低，但低价也能刺激需求。

　　10月下半月开始，二手市场有所回暖，二手房客户逐渐增加，分析这部分客户可以发现，他们是一直想买房但没有买的那部分人，前期一直观望。

　　第四季度开始，很多二手房源在参考价左右成交，银行贷款没有制约后，加上新房存在一些隐患问题，使得二手房成交量回暖，但更多的只是新房的那部分购买力转移到了二手房，因为二手房在现房、得房率、配套等很多方面可能优于新房，这让有购房需求的人们转移了方向。通过分析会发现，整体市场的购买力并没有发生太大的变化，只是新房较二手房更差一些，但二手房市场也没有很乐观。

　　新房的网签有滞后性，二手房的数据如何中介能更明显的感知到，成交量的变化最能提升中介信心。

　　12月上旬深圳二手房市场表现较好，使得业主、购房者、中介三方的心态都有所回升；但12月下旬受到很多不可抗力影响，成交量又下降了。不过23年肯定是会向好的，市场已经筑底，再差也不会太差了。

　　

　　Q：您认为2023年深圳楼市，尤其是二手房市场会有怎么样的走势？为什么？

　　@深圳贝壳研究院院长 肖小平：

　　深圳不存在大范围的政策释放，但会有小范围的政策利好。

　　政策幅度不会特别大，成交量是跟着政策的，目前市场已经筑底，23年还是要看政策端，但政策不是看幅度大小，而是看力度。

　　主观、预期是否愿意买房，需求是很大的，信心什么时候回升，是很微妙的，或许是小事也或许是受政策影响而转向。

　　很难预判怎么回到荣枯线，近段时间一直有媒体说业主反价，但我们一线了解到，降价的房源更容易成交，也成交更多。

　　

　　Q：2023年，您更看好深圳哪个板块？

　　@深圳贝壳研究院院长 肖小平：

　　按板块建议其实还是抱着投资的心态，这样的心态不适合当下的市场。

　　买房人应该从喜好出发、从需求出发，量力而行，选自己适合的，买房本身是个选择题，需要妥协，买房是人生中非常重大的一个选择。

　　小区和户型才是更重要的，区域不能限制。

　　03.

　　大家最关心的依旧是价格

　　C端媒体如何看市场？

　　Q：目前公司的业务范围主要在哪个方向呢？为什么会做这样的部署？2022年的业绩表现如何？接下来会扩大业务范围吗？

　　@《淘房前线》创始人 谢林锋：

　　目前公司业务范围包括C端客户、买房咨询、新房代理、二手房交易。

　　这样部署是因为一直在做C端交易，比较有成交经验基础。

　　整体来看，22年的业绩一般，比上一年差了50%。

　　在公司业务方面，短期内除非有政策利好，否则不会扩大范围，还是会保持这样的安排。

　　

　　Q：您觉得对于买房人而言，什么时候是好的上车时机？哪些板块值得关注？

　　@《淘房前线》创始人 谢林锋：

　　目前行情接近底部，价格普遍下调了30%-40%，接近三年前的价格，大部分二手成交都略低于指导价。

　　不仅如此，新房的折扣力度也近三年最低。

　　目前YQ放开，周边二线城市政策放松，深圳目前也迎来了市场转折点。我个人认为，23年3月份之前仍是一个最佳入市机会。

　　值得关注的板块推荐前海、后海、科技园、宝中、香蜜湖这些热点片区。

　　

　　Q：人才房的大量入市对于购房者来说，有怎样的心态变化？您认为人才房对于新房、二手房市场，哪个的冲击更大？

　　@《淘房前线》创始人 谢林锋：

　　人才房对新房和二手房都有一定的冲击，首先它会分流一部分刚需客户，特别是新房客户，人才房接近商品房的6折，对刚需有很大的吸引力。

　　小户型的人才房，比如2房关注的会相对较多。

　　Q：您接触了这么多购房者的咨询，可以简单谈一下当下购房者们最在意的点是什么吗？为什么会出现这样的情况？您的建议是什么？

　　@《淘房前线》创始人 谢林锋：

　　对购房者而言，最关心的还是价格，不管是前海还是龙华，在当前的市场，价格越低越能凸显它的价值。其次才是稀缺资源，比如优势学位、地铁、商业配套等。

　　我认为除了价格之外，一定要关注它未来的价值、升值空间。比如有产业支撑的区域，有优质学校的配套，地铁/商业步行只需要几分钟的楼盘，价值都不会太差，除了居住属性外，投资属性也一样会受到青睐。