二手房交易中,“满二唯一”和“满五唯一”的区别,能省多少钱?
“满二唯一”和“满五唯一”区别主要有两个:一个是住宅产权年限不一样;另一个是住宅在转让(二手房交易)中所缴纳的税费不一样。在二手房购房中,选择购买“满五唯一”的住宅,可以节省交易开支,减轻购房压力。
“满二唯一”是指买房时间达到2年及以上(商品房是以房屋产权证或契税完税证明上注明的时间开始计算),且该住房为家庭唯一住房。符合“满二唯一”条件可以在二手房交易中免征增值税(营业税)。
“满五唯一”是指买房时间达到5年及以上(商品房是以房屋产权证或契税完税证明上注明的时间开始计算),且该住房为家庭唯一住房。符合“满五唯一条件”可以在二手房交易中免征营业税、个人所得税。
所以,“满二唯一”、“满五唯一”对购房者影响最大的就是二手房交易中需要缴纳的税费不一样。
举例对比,“满二唯一”、“满五唯一”和买房不足两年实际缴纳税费的差距。
假设房屋面积为85平方米,网签(出售)价格为150万,原购买价格为100万,现购房者为家庭首套房。(只计算二手房交易中占比较大的税费:增值税、契税、个人所得税。)
1、 买房不足2年,需要缴纳的税费。
增值税全额征收:150*5.5%=8.25万元
契税全额征收:(150-征收的增值税)*1%=1.4175万元
个人所得税:150*1%=1.5万元
共计需要缴纳税费:11.1675万元。
2、 “满二唯一”,需要缴纳的税费。
增值税免征。
契税全额征收:150*1%=1.5万元
个人所得税:150*1%=1.5万元
共计需要缴纳税费:3万元。
3、“满五唯一”,需要缴纳的税费。
增值税免征。
契税全额征收:150*1%=1.5万元
个人所得税免征。
共计需要缴纳税费:1.5万元。
从举例中可以看出,“满五唯一”要比“满二唯一”缴纳税费要少,办证或完税不足2年出售个人住房则要缴纳较高的税费。
其中个人所得税还可以按照两次房产交易差额的20%征收,有时这个数值是零或者负值,此时就不用缴纳个税了。这种情况下“满五唯一”和“满二唯一”两者所需要缴纳的税费基本一致。(部分地区的公房(或查不到商品房原售价的),只按照1%征收个税。)
不同类型的住房,在界定是否符合“满二唯一”、“满五唯一”条件时,计算的方式有区别。
1、商品房。商品房是以房屋产权证、契税发票上注明的日期中优先的时间开始计算是否满2年或满5年,
2、离婚析产的房产。夫妻离婚析产的房产,按照离婚析产前的日期计算是否满2年或满5年。
3、购买的公房。根据国家房改政策购买的公有住房,以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间,按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间,以此时间开始计算是否满2年或满5年。
4、继承的房产。被继承的房产是以被继承人获得房屋产权的时间开始计算是否满2年或满5年。
5、赠与的房产。房产由直系亲属赠与,则按照房产原房屋产权证时间开始计算是否满2年或满5年;房产由非直系亲属赠与,则按照新办理的房产证时间开始计算是否满2年或满5年。
综上所述,“满二唯一”和“满五唯一”在住房产权年限上有区别,同时在个人住房转让(二手房交易)中,享受的免税政策不一样。购买达到“满五唯一”条件的住房,可以在二手房买卖交易中减少缴纳不少的税费。
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