松江新城三兄弟，谁最能打？小房弟深度分析！

　　大家好~！这里是魔都小房弟团队

　　买房记得找小房弟哦，以下是正文：

　　因为拥有五大新城唯一国家级战略——G60科创走廊，且城市配套更成熟，松江新城一直被很多人称为“五大新城之首”。

　　这个称号可能有争议，但松江新城的新盘房价，早已坐稳五大新城头把交椅。

　　2022年松江新城土拍联动价最高达到了60500元每平，正式进入“6字头时代”，领跑五大新城。

　　而且松江新城的购房热度一直很高，不仅有本地刚需改善，也有市区刚需外溢。

　　2023年刚开春，松江新城就有几个热门楼盘在售或即将入市，粉丝们也催更小房弟，今天小房弟就给大家带来三个热门楼盘的分析。

　　这三个楼盘分别是中国铁建星樾云涧，恒都云湾，龙湖御湖境。

　　三个项目都位于松江新城，但是其实位置距离挺远的，配套差别也很大。

　　

　　中国铁建星樾云涧和恒都云湾虽然都位于松江新城中山街道，但是城市界面差距很大。

　　先说结论，中国铁建星樾云涧位于松江新城国际生态商务区，板块内无论是绿化、商业、学校配套几乎都是完善的。

　　小房弟团队在板块内进行了多角度航拍，可以看到成片的绿化上有很多游玩嬉戏的家庭，足以可见板块的宜居性，而这个项目也是松江国际生态商务区最后一块宅地。

　　

　　中国铁建星樾云涧项目一公里车程的松江万达广场，周末人流量非常大，很多餐饮门店都需要排队等位。

　　至于很多年轻家庭最关注的学区问题，中国铁建星樾云涧项目隔壁就是12年制的上外云涧学校。

　　这所学校在松江本地的口碑非常不错，而且目前小学、初中部分已投入使用了。小房弟航拍俯瞰了新建的校舍，硬件配套标准很高。（备注：项目未来学区以每年公示的《松江区教育局关于义务教育阶段学校招生入学工作的实施意见》为准。）

　　

　　看完中国铁建星樾云涧项目现场后，小房弟团队来到恒都云湾项目，城市界面一下子拉胯不少，周边有大量的园区和厂房，社区氛围比较弱。

　　

　　至于龙湖御湖境项目，项目位于松江新城广富林街道，南侧紧邻首创锦悦项目一排高层。因为位于松江新城大学城的拓展区，所以整体城市界面比较新，但目前居住氛围还没有成熟。未来随着附近中骏、首创等项目逐步交付，整体社区会更加成熟。

　　项目距离松江网红商业综合体松江印象城一公里，可以满足板块内日常消费需求。印象城隔壁地块已经纳入了2023年第一批次公示，传言未来会建造印象城二期。

　　所以松江对这个板块是有很高的预期的，项目西侧中华企业去年也拍到了土地，后续还有多个住宅地块后续会出让，联动价也从五万多逐步突破六万。

　　项目北侧的辰花路，按照《松江区城乡总体规划暨土地 利用总体规划（2017-2035）》以及松江发布的信息，将会改造快速路，并且可能在附近联通其他公路，形成一个小的枢纽节点。未来会使得整个板块的交通更便捷，但是同时紧邻快速路的房源可能会受到一定噪音影响，具体交通规划落地也要待最终公示。）

　　

　　总结来说，三个项目中

　　恒都云湾项目配套有些拉胯，且短期内没有变好的预期；

　　中国铁建星樾云涧项目板块定位高，商业学校和居住氛围都很成熟，非常宜居；

　　龙湖御湖境项目有比较高的定位和商业配套，但是需要一定时间成熟，未来可期。

　　为了深度对比三个项目开发商，小房弟开通了企查查超级会员，扒了拔三个项目背后的开发商。

　　

　　中国铁建星樾云涧项目公司上海京泽鑫房地产开发有限公司，大股东是中国铁建，中国铁建是一家超级央企，特点就是稳健，且擅长建筑，可以说是完美的项目开发商类型，因为交付几乎没有烂尾风险。

　　

　　中国铁道建筑集团有限公司的前身是中国人民解放军铁道兵，现为国务院国有资产监督管理委员会管理的特大型综合建设集团。

　　中国铁建是全球最具实力、最具规模的特大型综合建设集团之一，2022年《财富》“世界500强企业”排名第39位、“全球250家最大承包商”排名第3位、“中国企业电影蜜蜂500强”排名第11位。

　　恒都云湾的开发商上海恒都置业有限公司，作为上海本土房地产开发商，已经深耕松江近十年，在松江已经有恒都广场和嘉兴翠园等多个项目经验。

　　恒都因为不是，财务状况我们不能妄加揣测，但是很多粉丝还是很忌惮中小房企，相对比较谨慎。

　　

　　龙湖御湖境项目是龙湖拿地和操盘，龙湖虽然是民企开发商，但是一直以稳健著称，财务状况一直相对比较好。

　　

　　虽然去年也偶有一些负面传言，但是2022年房企排名中，龙湖还是杀入了前十。在民企开发商中，龙湖绝对是不错的选择。

　　

　　总结来说，三个项目中

　　恒都云湾项目开发商恒都是本地小房企，很多客户会比较谨慎；

　　中国铁建星樾云涧项目中国铁建开发商是大央企，是最靠谱和稳健的选择；

　　龙湖御湖境项目开发商龙湖是大民企，相对也比较稳健，是不错的选择。

　　中国铁建星樾云涧项目由16-18层高层与5层叠加组成，包括建面99和130平的高层，以及137-158平的少量叠拼产品，均价55400元/平。

　　

　　项目交付标准是地暖新风中央空调三大件配齐+国产一线品牌，基本满足了本地刚需刚改的需求。

　　恒都云湾项目主力户型是建面约72-93平2-3房，均价47100元/平。

　　虽然单价相对较低，但是交付标准说实话是有些偏低了，最难以接受的是空调用的是分体式空调，而且传言下一期可能会毛坯交付。

　　

　　龙湖御湖境项目可售商品房为474户，规划10幢13-16F小高层，目前披露首开共约241套，其中100平165套、117平 14套、143平62套，联动价5.85万/平。

　　目前详细的装标还没有披露，但是小房弟有幸参加了龙湖在深坑酒店举行的产品发布会，现场龙湖领导说要按照高标准打造项目，小区的景观打造和入户大堂据说也会比较特别，但是具体的标准还得眼见为实。

　　

　　总结来说，三个项目中

　　恒都云湾项目交付标准比较低，仅适合低预算没得选的客户；

　　中国铁建星樾云涧项目交付标准还不错，户型也有亮点，适合刚需刚改的客户；

　　龙湖御湖境项目目前还没有详细披露，虽然有比较高预期，但还得眼见为实。

　　小房弟团队先后三次跑完了三个项目的现场和周边配套，还是深有体会的。

　　在这个相对平稳的市场周期里，特别是五大新城和远郊，只有好的配套、产品，以及更高的性价比，才能匹配到合适的客户。

　　这三个楼盘中，

　　恒都云湾：

　　恒都云湾项目无论是配套还是品质都相对平庸，小房弟建议低预算的本地客户，才可能适合去购买这个项目的小户型，如果是有比较高的投资预期建议谨慎。这个项目最好是买毛坯房源自己装修，毕竟开发商的装修标准比较一般。

　　对于恒都云湾项目，小房弟建议谨慎选择。

　　中国铁建星樾云涧项目：

　　而目前热度最高的中国铁建星樾云涧项目，是松江新城一个相对均衡的项目，项目本身无论是商业配套，学校配套还是生活环境都很优秀，特别适合小孩未来有入学需求的年轻家庭。（学区得强调以最终教育局公示为准）

　　结合5.54万的单价，中国铁建星樾项目性价比在这三个楼盘中最突出。

　　最遗憾的是轨交有点偏远，如果是依赖轨交出行的客户，需要考虑下通勤成本。

　　龙湖御湖境项目：

　　刚刚开完发布会的湖御湖境项目，可以感受到龙湖对于这个项目的重视程度，毕竟还在深坑酒店开了一个声势浩大的发布会。按照发布会披露的装修标准、设计概念，小房弟觉得很值得改善型客户关注。

　　不过松江新城被顶到接近六万的单价，后续可能投资属性会减弱，毕竟价格和市区近郊基本没差了。

　　结合5.85万的单价，如果目前披露的效果和标准能落地，小房弟觉得项目是值得改善型客户关注的，但是不能有太高的投资预期。

　　松江新城这三个热门项目，你会怎么选？欢迎大家评论区交流。

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