还能通过棚改来拉动房地产复苏吗？

　　就当下而言，全国的开发商、炒房投资客、银行、房产中介，甚至是各个城市的地方政府都迫切期待房地产能再来一场久违的狂欢，因为各大既得利益群体都正虎视眈眈老百姓的钱包，开发商需要回款，还债救命，银行贷款放不出去有焦虑，房产中介没生意有压力，地方的财政问题更是已经到了开始影响公共交通的地步了。有些地方财政吃紧正倒逼改革的发生，山西、黑龙江的一些地区都在精简人员。救市救了一年多，楼市为什么难以复苏？说穿了，市场并不是供给端的问题，而是需求不足，且没信心没钱。

　　当然，如果说没钱，也不全对提前还贷潮的发生，过去13个月居民存款增加24.04万亿，说明一部分人还是有钱的，只是这些存款两极分化严重，说俗点就是财富都流向了不缺钱的人，这一点毋庸置疑。过去13个月新增货币35.38万亿，平均每个人新增25271元。那么请问大家的工资上涨了吗？既然工资没涨，那么钱都跑哪了？这些钱其实都被我们看不到的黑洞吸走了，比如地方债务、运行成本、地方冗余、人员开支以及地方的无效投资等等。我这么说并非毫无根据，今年一月份居民存款新增6.2万亿，这些存款是哪来的？是年终奖还是工资？去年有多少人发了年终奖？

　　说实话，现在为了救房地产有点无所不用其极了。两个例子足以证明，第一、2017年明令禁止私募基金投资房地产，现在又洞门大开了，不仅允许投资保障房、租赁房，还可以投资商品房。第二，允许融资租赁公司购买租赁住房。提供的便利也非常惊人，允许贷款，贷款期限30年，贷款额度可以做到评估价最高的80%，而且发放的是经营性贷款，意思是融资租赁公司可以从开发商手里买下整栋楼，然后出租给租客，租客也可以分期付房租，这等于是双向放水。至于效果如何，我觉得不容乐观，原因很简单，房地产的托底最终需要老百姓来完成，全民托底要有钱才行。

　　过去三年，很多家庭收入锐减，没钱这个事实短期是不可能改变的。有人会说，网上的数据早就回暖了，很多地产人也在狂欢。对此，我只能说数据是最不可信的，因为很多数据就跟某些电影的票房一样，都是可以刷的。2023年，拼经济是重中之重，而经济的复苏本质上又受房地产的约束，所以救房地产和拼经济在一条战线上，千条路都已经试过了，结果还是行不通。接下来该怎么办呢？我觉得在旧房地产这件事上，我们主打的就是坚持，病不痊愈，药不会停。于是，我们看到，为了救房地产，为了拼经济，又在打老房子的主意了。

　　2023年3月1日，经济日报产经版面发布老旧小区改造利于扩内需文章，开篇重点提到，实践证明，老旧小区改造应该成为当前和今后一个时期扩大内需的重要支撑，高质量推进老旧小区改造，有助于为推动经济运行整体好转贡献力量。

　　文章更呼吁，老旧小区改造对房地产企业而言，可以成为转型方向。其中还提到两个典型的案例，一、重庆南岸区南坪正街新街片区吸引八千万社会资本投资养老、托幼等服务设施，带动居民出资350余万加装电梯、室内装修。二、广州越秀区就南海县社区投资三千万实施改造后，带动居民装修出租投资消费7500万，引入培训、餐饮、民宿等社会投资消费1亿。基于上述评论和两个案例分析，我们大概能读懂央媒的真正用意。提振内需，拉动消费可以从老房子上做文章，老旧小区改造市场也是一块不可忽略的巨大蛋糕。

　　老旧小区改造确实不可低估。前住建部副部长仇保兴曾算过一笔账，从各地初步摸查情况看，全国2000年底前建成的老旧小区约22万个，涉及居民上亿人。按照每平米投资1000元计算，未来五年预计能够拉动投资高达4万亿元，投资范围涉及电梯、装修、拆违、装饰、水电气网等三四十个行业，其中仅电梯这一项投资金额就高达1万亿元。

　　这一次瞄准老房子，为什么是改造不是继续拆迁呢？主要还是因为拆不起。市面上剩下的老旧小区大多在城市核心地段，周边房价高昂，拆迁成本太高。除此之外，还有老旧小区密度大，拆迁后新建利润空间有限，开发商不愿意参与等原因。央媒呼吁老旧小区改造扩大内需，旧房地产真的有用吗？我觉得有用，但不会太大。第一，老旧小区不管是改还是拆，其实最核心的问题都是钱，开发商现在债务缠身，自顾不暇，叠加老旧小区改造属于民生微力工程，开发商参与的积极性非常低。第二，通过透视旧改的整个产业链，不得不承认，这是短期拉动消费、扩大内需的重要抓手之一。但老旧小区改造的需求和难点也不能忽略。首先，改造就如同老黄瓜刷绿漆，大多时候做的只是面子，像老旧小区真正需要的加装电梯、新建停车位、拓宽道路等居民迫切需要的需求，却很难通过改造实现。其次，老旧小区改造在法理上也存在问题，民法典、物权法均主张维护居民的合法所有权，所以在现实中，改造工作很难开展，因为居民意见很难统一。第三，让政府完全承担改造费用更不现实。现在老旧小区改造主要走的是居民自费加补贴的模式，也就是说居民要承担改造费用的大头。正因为此，很多城市大力推进老旧小区改造，但居民的热情怎么也调动不起来。另外，改造和拆迁有本质的区别，一个是创造供给，消灭需求，一个是消灭供给创造需求。

　　理论上来说，老旧小区改造确实能撬动其他消费和投资，但不得不承认的是，改造新增的供给同时也分流了商品房的需求。我还是那句话，都在指望内循环来救经济、拉房地产，但现实是老百姓可能已经无能为力了。事实上，现在出台的很多刺激性政策确实有点本末倒置了，扩大内需的本质是提升居民的消费能力，然而我们现在在做的很多工作，比如基建加放水，最终钱并没有流到老百姓手中，而是都流到富人的口袋里了，然后现在又嚷嚷着让老百姓花钱消费买房去库存，这岂不是南辕北辙？

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