兰池大道板块又一个项目转让股权……

　　作为西安北跨渭河发展的第一站，兰池大道板块与西安高铁新城隔河相望。

　　凭借着区位优势、生态资源优势、地铁14号线等配套，兰池大道板块在过去10年时间里吸引了多家全国性房企的进驻。

　　但同样是在这10年时间里，这个板块也经历了多轮的坎坷，有实力坚守下去的房企等到了春天，而更多的项目则出现易主。

　　如今，兰池大道板块又一个项目正在转让50%的股权。

　　

　　4年前溢价率47.44%拿地

　　时间还要拉回到2018年11月份，当时的西安楼市、西安土地市场正处于火热之中。

　　2018年11月14日，秦汉中学东侧XXQH-WB03-06-02宗地进行拍卖。这块土地面积145.917亩、容积率1.5-2.0的住宅地块，吸引了中铁二十局地产、上海大发、旭辉地产、陕西佳莲房地产、陕西煤化、平安等6家房企参与竞拍。

　　可以看出，参与竞拍的企业既有央企、陕西本土能源国企，也有中国TOP20房企、金融产业背景的企业。

　　最终，该地块被中铁二十局集团房地产开发有限公司以83910万元摘得，溢价率47.44%。折合地价575万元/亩，楼面地价4313元/平米。

　　这个地价在今天也许看来不算什么，但在当时的秦汉新城已经算是非常高的地价了。

　　中铁二十局地产摘得的这块地南侧一宗133.07亩的土地，同样是以高溢价成交，被甘肃新世纪控股集团旗下的西安西北航空中心有限公司以溢价112%竞得。折合地价697万元/亩，楼面价3775元/㎡。

　　这两块地在当时能够以高溢价成交，除了与当时的西安楼市、西安土地市场大环境有关之外，从这两块地本身的质素也绝对算的上是优质地块。

　　

　　中铁二十局所摘得的百亩住宅地块，北侧紧邻的就是地铁14号线，西侧一路之隔就是秦汉中学、秦汉小学，向南500米就是渭河生态公园、向西1500米左右则是占地7600多亩的大秦文明园，向东不远处则是一所二级医院，不远处还有陕西历史博物馆（秦汉馆）……

　　不管是从交通配套、教育配套、文化资源、医疗资源，还是生态资源等方面，都可以看出该地块的优势所在。

　　因此，该地块在当时能够溢价成交，一点也不意外。

　　

　　拿地4年，转让50%股权

　　

　　拿地次日，中铁二十局集团官网上《重回“大本营” 房地产公司8.39亿元竞得西安优质地块》一文报道中写到：11月14日16时44分，房地产公司通过招拍挂方式，以8.39亿元成功竞得陕西省西安市西咸新区约146亩优质地块，迈出自2007年房地产公司迁址重庆后，首次重回中铁二十局集团“大本营”所在地西安的坚定步伐。

　　从这一点，可以看出中铁二十局地产对该项目的重视程度。

　　公开信息显示，中国铁建二十局集团房地产开发有限公司是隶属于为世界500强企业中国铁建，是中国铁建房地产开发板块的重要骨干企业，全面负责二十局集团房地产板块的开发经营工作。公司注册地在重庆，先后开发了中国铁建.山水天下、中国铁建.山水一舍等项目。

　　拿到秦汉中学东侧这块优质地块后，中铁二十局地产开始按照中国铁建·长河天骄府的案名开始了相关筹备和招标工作，项目的开发主体为西安凯盛达置业有限公司（以下简称：西安凯盛达置业），系中铁二十局集团房地产开发有限公司的全资子公司。

　　按照传统的开发节奏，该项目2018年11月摘地，项目应该在2019年11月就已经亮相。

　　但是，摘得该地块后，整个兰池大道板块正好遇上了秦咸阳宫遗址保护的文保问题，整个兰池大道、兰池二路的项目在过去几年按下了暂停键，其中就包括中铁二十局地产的中国铁建·长河天骄府。

　　直至今年7月初，陕西省政府官网发布《陕西省人民政府关于批准公布秦咸阳城遗址保护总体规划 ( 2021 — 2035 年) 的通知》，《秦咸阳城遗址保护总体规划 (2021-2035 年)》已经国家文物局和省政府同意获批，由此兰池大道、兰池二路的多个项目建设才开始陆续重启。

　　今年11月30日，西安凯盛达置业在秦汉中学东侧补摘2.141亩住宅用地。

　　就在大家对中国铁建·长河天骄府的亮相充满期待之时，2022年12月初重庆产权交易网上则发布了《西安凯盛达置业有限公司50%股权》的转让公告。

　　

　　中铁二十局集团房地产开发有限公司正在挂牌转让其全资子公司西安凯盛达置业50%股权，转让底价为4645.565万元，挂牌时间为2022年12月2日至2022年12月29日。

　　根据转让信息，中铁二十局地产在2018年11月份摘得的地块已经拿到了土地证，今年11月底补摘的2.141亩地块尚未取得土地证。

　　在大家所关心的文保审批方面，转让信息显示：2022年8月2日文物方案经西咸新区文物局审查完成报送至西安市文物局与政府办公厅审核，2022年9月26日已完成西安市审批并报送至陕西省文物局审批中。预计陕西省文物局11月底完成审批报送至国家文物局，预计12月底国家文物局审批完成并出具审批文件，因中国铁建.长河天骄府项目2022年6月28日完成规划方案审批和总图备案且该方案符合国家文物局对秦咸阳城遗址保护总体规划，经评估人员分析，长河天骄府项目可正常按经审定的规划建设指标进行开发建设。

　　截止2022年9月30日，西安凯盛达置业总资产为102374.191368万元，总负债为102725.619393万元，所有者权益为-351.428025万元。

　　在交易条件方面，基本都是常规的条件，对于受让方企业实力等，并没有太多的要求，这也就给了更多企业参与的机会。

　　

　　兰池大道板块的地产故事

　　

　　事实上，在进驻兰池大道板块的房企中，中铁二十局地产不是第一个转让项目股权的。在过去10年时间里，这个板块多个项目事实上已经易主。

　　最早进驻兰池大道板块的房企是星河湾、德杰、万通、佳莲、国润，基本是在2013年左右摘地的。摘地之后，就遇上了西安楼市最困难的2014年、2015年。

　　因此，国润将项目转给了云南城投，就是现在的春城十八里；当年要打造立体城市的万通，将项目转给了万科，就是现在的万科理想城；北京佳莲则将项目转给了启迪，就是现在的启迪佳莲未来科技城……只有星河湾、德杰坚守了下来是自己开发。

　　星河湾已经开发了一期、二期、酒店、学校，马上要开发的是三期；德杰则已经开发了一期秦岭北麓、二期花满庭、德杰秦汉国际写字楼，目前还有地块待开发。

　　

　　2018年，又迎来了一波房企在兰池大道板块拿地，包括新城控股、中铁二十局地产、甘肃新世纪控股等，地块主要扎堆在秦汉中学周边。但这些企业拿地之后，都赶上了文保风波，因此项目迟迟未能开发。

　　新城控股的地块已经转给了秦汉集团；甘肃新世纪控股本来是拉上恒大联合开发，但后来恒大又推出了；接下来就是此次中铁二十局地产转让项目50%的股权……西安坤元2018年12月底在兰池大道西段摘得的地块，则转给了中天西北；旭辉江山阅的地块，也是收购的……

　　可以看出，在过去10年时间，兰池大道板块有将近10个项目股东都曾经发生过变更。

　　同样是在过去10年时间里，兰池大道板块的地价也经历了过山车。

　　2021年4月，招商蛇口以159%的高溢价率拍得兰池大道东段94.057亩住宅地块，楼面地价达到了9993元/㎡，这块地截止目前依然是秦汉新城楼面地价最高的地块。

　　但2021年四季度开始，同区域的两宗地则被泾河实业以底价摘得，楼面地价降到了6750元/㎡左右。

　　此次中铁二十局地产转让股权的地块，楼面地价4313元/㎡，放在今天的兰池大道板块其实优势还是比较明显的，并且这块地的位置更好一些。不过，这个地块已经拿地4年，这4年的资金成本起码增加了几个小目标。

　　那么，谁会成为国铁建·长河天骄府项目的合作伙伴，大家不妨在文末留言猜测一下，看会否有人能够猜中。

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