北京楼市：家庭去库存，已经开始了

　　京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

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　　Q:提问:京总，您好！我个人家庭收入及资产状况：1、一家三口在京，新落京户，年龄46岁，年收入（含住房公积金）到手48左右。2、持有北京亦庄河西海梓府83平两居，自住，一孩附近上小学3年级，市价670万左右，公积金贷款余额58万。3、北京朝阳双桥路12号院（广播大院，广渠路二期北侧）94平两居2005年商品房（二手国企职工福利房），5/6层无电梯，市价370万左右，抵押经营贷余额180万。

　　4、天津河西一片97年房42平，6/7层，市价155万左右，因新北京落户，已挂牌待售。为了资产保值、增值，避免通胀稀释，将天津和朝阳双桥房都卖出，回笼资金345万左右。现纠结后续操作：1、以345万作为首付，购买一套450万左右两居或正规一室一厅，将来孩子成年后给孩子自住、置换或创业。亦庄河西90平左右南海家园回迁房450万左右（全部下来更高）是否还值得入手？

　　这个预算金额有哪些板块、户型值得推荐？2、将亦庄河西海梓府的自住两居也卖了，同小区全款购置一套104平左右三居，总款880万左右。手上余70万左右现金，然后躺平？

　　3、全部房产出售后高杠杆在亦庄河西购买金茂系160平左右次新大三居，净价1250万左右，此方案需贷款350万左右。基于年龄、年收入情况，个人觉得太过激进，负债压力过大，同时房产成为家庭唯一住房，失去了金融功能。想请教京总，我应该如何选择？或者帮忙指点其他更优方案。谢谢京总！

　　A:回答:您好,感谢信任!1、双桥和天津出掉回笼资金再进行资产配置正确,这两个地方的涨幅远远低于优质板块,长期持有只会一次次错过板块红利期;2、海梓府可继续持有,这个地方的房价天花板比较高,亦庄产业结构比较健康,并且发展前景很明朗,河西是一个汇聚高端改善盘的区域,未来亦庄大量改善置换人群都会涌入到这个区域,长期看这个位置的品质盘还会处于一直上涨的趋势,只是跟大环境和市场相关

　　如果遇到牛市涨幅会在短期很夸张,然后遇到瓶颈期会出现回落;这种情况属于市场的正常现象;如果选择方案一,可以将海梓府剩余公积金贷款一次还清重新做抵押套现,加上原本持有的资金345,可以选的同样不错的品质盘;把目标从南海家园换到更高等级的楼盘上,行情会很不错;

　　3、关于方案选筹上,方案一比较保守,也比较稳健,方案三的优势是可以提高家庭的生活品质,有一套核心区的大房子,住起来也更舒服,家庭幸福指数也会提高,这个位置1250的总价不算激进,也不会导致流通性变差,1250在金茂系的盘上流通性很好,河西的定位本来就是改善区域,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;

　　1250虽然现在看总价稍微过高,但亦庄的经济增长速度一直都是北京最快的,这种产业结构会持续提供大量高薪就业岗位,新增人口持续流入,必然会创造更多财富,购买力的最终需求是改善住房条件,河西的房产价值会持续提升;我在星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图中已经对大兴全区域进行过详细分析,建议认真阅读,其次投资房产的亏赚,是投资者判断对错的结果,杠杆高低会影响亏赚的效率;优质房产可以不断加杠杆是因为没有清盘的风险,只要选筹到位,大方向一定是上涨的,只要保证月供即可,迟早会赚!建议认真阅读星球置顶的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,理解文章核心投资非常简单,祝一切顺利.有问题可再向我提问!

　　Q:提问:京总您好。刚刚加入您的知识星球，看了您的精华文章，见地深刻，触及灵魂，非常有启发。我在西城马连道有一套600多万的房子（有100万贷款，自住，孩子在上学），在河北大厂英国宫有两套房子（目前这两套估计共有200多万，无贷款，目前空置）。手里现金不到100万。

　　大厂英国宫的房子，最近价格降的低，也无法变现。担心北京房价上涨，货币贬值，近期准备在投资一套总价400万两居（利用手里100万，信用贷100万，这200万做首付。再贷款200万）。不知道我的想法可不可行？最适合投资哪里？大厂的房子，不打算在目前行情惨淡的时候变现，是否有持有的价值？目前我和爱人的住房补贴、公积金和预期购买的房子租金，差不多可还月供。但家里养孩子花销较大，担心生活品质受影响，现金流出问题，影响正常的月供。您对我的投资有什么建议？

　　A:回答; 您好,感谢信任!英国宫的房子建议考虑出掉,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中详细写过北京房价轮动的规律,如果这个地方的房子上涨,北京的房子必然先涨,燕郊大厂属于阶段性涨价的区域,而现在的楼市是传导性上涨，核心区的大涨时，经过一段时间会传到周边次级溢出区域，顺序是主城区涨完传到通州,通州涨完传到东边的环京,但目前的情况并不会发生普涨的现象，一是市场因素,二是通州的产业发展,短期不会发生行情溢出现象，如果有条件投资更好的位置,当然不考虑投资燕郊这种区域,这是出于“机会成本”的考虑;其次您还要考虑房产的金融属性,这种地方即便升值后,兑现也比较难,不好贷款,将来做贷款也会受到影响;好房子不仅能住,主要是金融属性强,投资房子主要是投资金融功能;

　　出掉英国宫加上手中的现金大概300左右,您可以暂不用信用贷;把马连道的贷款还掉,用马连道的房子套现400左右,这样您有600的本金,可直接全款(不够再加用信用贷)可参考星球精华栏文章07#巧用杠杆，贷款的利用,买入一套小户型投资盘,这样您名下2套房子,老房子有贷款,新房子无贷款,新房子上涨后依然可以套现布局,这样的方式很稳健,贷款可以采用先息后本,月供基本没压力,不影响生活品质,也能吃到板块红利;祝一切顺利！

　　Q:提问:京总好！认真阅读了星球置顶的精华文章，受益匪浅。现介绍一下我的情况，2010年之前在涿州先后投资3套两居，目前市值约180W，2017年在固安按揭了2套两层和1套一居，目前价格腰斩且每年还房贷约20W。房山户口，在良乡有4套房产，市值1700W，潘家园一套117平的两居，市值660W，目前已无房票，夫妻年收入25W。请京总指导！资产怎样增值和最佳优化方案！谢谢！

　　A:回答; 您好,感谢信任!您们的房产布局战略上有点问题,希望期间能有一个好的收益,现在调仓还不晚,虽然房地产的城镇化红利期接近尾声,但城市板块红利还没结束,这是大多数人不知道的概念;一个行业随便看看新闻就知道发生了什么,但真正了解到某一个细分领域需要做很多调研;我在星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判中已经对这些位置做过详细分析,建议全文阅读,

　　具体建议1、先把涿州3套固安3套出掉;良乡或者潘家园留一套住的即可,(如果留良乡留最好的小区,面积2-3居);其他全部出掉,这样你们就有1张房票,(如果良乡和潘家园均不住可全部出掉);良乡、涿州、固安本地没有核心产业支撑,未来上涨空间受限;这种房子继续持有增加了时间和成本,反而会损失成本和效率;潘家园虽然在三环核心位置附近,但商圈自身不争气,回迁房占比区域住宅90%;涨幅也一直被市场甩在后面;我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析

　　有了房票后加一定的杠杆买在优质区域优质楼盘即可;这样即便是你们自己住也会提高生活品质,主要是吃板块红利;您们的年收入略低,但资产数量比较优质,应该盘活现有资产,加上杠杆让资产升值是你们的主要任务;如果全部出掉2张房票可以2套三居,分开布局,如果留一套的情况下选一套三居;买在龙头板块即可;祝一切顺利!期间有问题可在向我提问;

　　Q:提问:京总好。近期准备在朝阳买房。具体情况如下：本人目前居住在顺义老城区，小孩小学三年级，考虑解决孩子学区和个人工作通勤，准备在望京、太阳宫、亚运村小营区域购买两居室一套，准备自主并长期持有，重点考虑小升初能够上优质初中，兼顾次新。目前有资金550W，顺义一套房满五唯一价值约260W,目前因为距离孩子上学特别方便，准备继续持有3年再卖。现有以下几个问题拿不准，希望您能够指点：

　　1、购房总预算750W，两居室如果考虑望京陈分单校，只能利泽西园、南湖东二、望馨三个社区，整体属于老小区，担心4年后学区政策有变不保值；且家里两个人都需要自驾通勤，除望馨外小区停车实在困难；2、还考虑朝庭公寓、嘉美风尚、慧谷阳光三个次新也有750W能靠上的房子，但学区多校，清华附和陈分望实也可以考虑，如果去了其他校就失去买房意义了；

　　3、太阳公圣馨，亚运村凯旋城也可以考虑，但一个是回迁房，一个有商业，且感觉不如望京总体发展前景好；4、综上，请教京总，考虑上述三类中哪一类小区更合适；5、顺义还有父母在居住，个人也箱继续持有顺义的房子，请教京总，目前按二套购买，和卖掉顺义按首套购买，税费上大约差多少个W？

　　A:回答;您好，感谢信任！1、丽泽西园、南湖东二、望馨从居住属性上不如方案二中的慧谷阳光，慧谷阳光抛去学区价值，自身的楼盘素质也在区域内名列前茅，如果选择方案一，学区政策发生变化，这些老旧小区唯一的价值被削弱或者去除，价值也会瞬间转移，如果选择方案二，上不了心仪的学校，但房子的价值始终在，并不会影响房子的升值性，从投资角度优选方案二中的慧谷阳光比较稳健一些。可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;

　　2、圣馨和凯旋城从楼盘角度这两个盘在太阳宫和亚运村商圈内属于尾部楼盘，在市场上缺乏竞争优势，过往的行情数据也都一般，从区域上太阳宫要比望京高一个等级，但亚运村要比望京低一个等级，综合应该是优先望京区域，优质楼盘，其次太阳宫尾部楼盘，放弃亚运村。

　　3、这个价位购买人二套和首套购买税费相差没有特别大的明显，主要是出卖人房子的属性，是否满五唯一，这个税费变化很大，其次顺义的房子可以和家人商量，如果决定要卖，可以在此次置换计划中一并考虑，顺义本地没有核心产业支撑，房价也常年洼地，如果一家人决定搬到城里生活，不如把顺义的房子出掉把资源集中在这次置换上，一是为了孩子上学，二是为家庭配置一套核心优质资产，从这两个维度上看是没错的，至于孩子目前还在顺义上学，可以考虑房子置换时租一套，只是会折腾一点，并不会影响生活质量和孩子的教育，比较有利于家庭资产的成长性。建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，理解文章核心,投资非常简单,祝一切顺利！

　　Q:提问:京总好！最近跟爱人想换房子，在通州次渠万科城市之光有一套自住两居，满五唯一，首套一贷。资金200左右，房子出的话合计能凑个460-500的首付吧。我跟爱人都在亦庄上班，没有户口，只有工作居住证，现在在排积分落户，职住加分还比较重要。

　　孩子今年2岁了，房子对口的次渠这边教育前景不明朗，感觉4年后无论学籍归亦庄还是通州，中学改善都不太大。另外爱人在it行业，亦庄基本只有京东对口，感觉没有北面机会多，前景好。综合考虑，1.想置换到海淀区，未来孩子上学+换工作基本都顾及到了，但积分落户职住加分就会受影响，想的解决方案是攒几年钱，在非城六区再买一套，不知道是否可行？京总能帮忙推荐下小区么，我会有点倾向清河那片。

　　2.置换到昌平回龙观地区，优点是不影响积分落户，换工作也兼顾了。缺点是未来孩子上学问题。回龙观地区有161中学，昌平第二中学(南校区）跟首师大附育新（回龙观）能综合房子的价值+学校推荐一下小区么，感谢！ps去看过金域华府，小区管理的还挺好的，不确定两居这些首付够不够。两居基本都630+了

　　A:回答:您好，感谢信任！1、我在星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图中已经对通州全区域进行过详细分析,建议认真阅读;次渠大概率不会安排特别出色的教育资源，可以对比下通州，通州有市政，但学区并不是特别的突出，亦庄为什么连续注入优质教育资源，因为有高新产业，这是国家在主导的，而通州定位虽高，但还是一座空城，即便是安排优质资源也是以后的事，次渠是一样的道理，虽然靠近亦庄，但并没有享受到亦庄带来的红利，涨幅上和亦庄两个核心板块有很大的差距，亦庄去年两个区涨幅最高的盘达到了40%，次渠很弱，基本可以定为横盘的状态，其次亦庄的发展框架是东南外扩，次渠虽然比较新，有一堆的品质盘，但亦庄大腿抱不住，通州又太远，位置很尬，把次渠的盘出掉正确。

　　2、关于置换远筹上，从投资属性清河和回龙观都可，从次渠换到这两个区域任何一个区只要楼盘别太差都不会亏，方向上是正确的，清河是海淀学籍，但选的盘可能没有回龙观优质，也能跟上大盘，回龙观选的盘是板块第一梯队，金域华府是回龙观常年的领涨盘，而回龙观是北京交易量常年稳居前三的区，并且能够兼顾到积分落户，清河和回龙观都有上地西二旗产业辐射，整体房价上涨跟稳健，也比较牢靠，清河可以关注下莱圳家园;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;

　　3、你们需要考虑的是让孩子在海淀上学还是昌平，还有积分落户的问题，如果先买昌平赞几年钱再买积分房，期间好位置的在涨价，工资很难跟上房价上涨速度，差位置的不涨未来也没有投资价值，如果单纯为了积分落户买一套没有前景的房子成本有点高，建议可以了解下海淀的教育氛围，比较拼，如果双方的工作强度都比较大家长和孩子都会很累，这个问题需要你们自己做综合考虑，贷款首付不够可查阅星球精华栏文章07#巧用杠杆，贷款的利用;祝一切顺利!

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