卓越地产“向内动刀”背后

　　One

　　内部动荡

　　卓越集团内部管理的问题，渐渐显露。

　　最近一段时间，卓越地产又发生内部人事动荡，大批高管离职，包括原华北区域总经理胡博、原西安公司总经理白涛、原杭州公司总经理谢巍等。

　　这三人，都是区域、城市公司的顶梁柱，相同时间离职，未免过于巧合。更巧合的是，三人均为万科背景。

　　报道称，因卓越组织架构调整，此次离职均为被动离职。年初，卓越集团上海、南京、杭州三个区域合并为华东大区，北京、青岛合并为华北大区，西安、重庆合并为华西大区。

　　组织架构调整，好像也是合理的解释。但为何调整过后，偏偏只爆出调整这三人。

　　原因或许包括，胡博、白涛、谢巍等均是由卓越集团执行总裁沙骥推荐而来。同样为万科背景的沙骥，自2018年任职卓越集团以后，带来了不少万科系高管。

　　本以为可以带着“自己人”大展身手，但半路杀出来一个“陈凯”。

　　2020年，陈凯加入卓越集团，任执行董事长，管理地产开发和资产运营工作，职位高于沙骥。

　　一山难容二虎，两相较量之下，或许便会有组织架构调整、高管调整，因此有业内称，“此次三位高管离职，也许是内部博弈的牺牲品。”

　　甚至有人调侃，沙骥、陈凯加入卓越集团这几年，撇开业务方面的问题，内部架构不断调整、管理层频繁离职倒成了最大的“亮点”。

　　最为典型的是2020年，卓越集团深圳地产公司与深圳置业公司合二为一，成立新公司“深圳公司”，原深圳地产公司高管几乎悉数退出，沙骥兼任新的深圳公司董事长。

　　但当时，被质疑为借架构调整变相裁员。合并实际是裁撤了整个深圳地产公司，原地产公司许多人被迫离职，而万科系高管徐春正是于此时辞去卓越集团副总裁、地产公司总经理等职务。

　　直到2021年，卓越集团仍在不断调整组织架构。公告称，因业务发展需要，合并佛山公司、湾区公司广州事业部，成立广佛公司，任命李志全为集团助理总裁，兼任广佛公司总经理。

　　不管是行业出现流动性风险前，还是陷入流动性风险后，卓越集团内部都没有平静过。

　　Two

　　“缺钱”的传闻

　　卓越集团正在不断宣扬自身财务结构稳健，发债渠道畅通。

　　从去年底至今，卓越集团相继与中国建设银行、中国民生银行签署全面战略合作协议，获300亿意向性融资总额，又获得邮储银行提供100亿元意向性授信额度。

　　旗下全资子公司卓越商管成功发行第二期中债增全额担保中期票据4亿元、1亿美元优先票据。此外，卓越商管申报的21.6亿元“前海壹号大湾区绿色资产支持专项计划（碳中和）ABS项目”状态更新为“已反馈”，深圳市卓越商业管理有限公司新一期申报公开发行的公司债券项目状态更新为“通过”。

　　当前市场环境仍能发债，确实难能可贵。甚至发行的美元债发行利率仅为2.91%，该利率创下了卓越商管境外发债利率的历史最低记录。

　　不可置否，卓越集团的资质和信用仍在。但却也别忽略了，频繁发债，正是“缺钱”的预兆。

　　卓越集团很害怕还不上债，今年卓越集团所发行的非银行备证美元债已全部完成兑付，仅余2022年发行的2笔各1亿美金三年期银行备证美元债。

　　当然，这并不意味着卓越地产无违约风险。

　　卓越集团同样在前几年追高规模，拉上陈凯，也是为实现千亿目标。尤其是2020年，卓越集团加快了拿地节奏，拿地策略从低调转为激进。

　　的确，规模有所上升，也于2021年实现千亿目标。虽然仅仅维持了一年，2022年，据销售榜单显示，卓越集团销售金额742亿元。

　　但随之而来，高负债压力有增无减。据悉，自2021年以来，卓越集团曾多次通过信托渠道融资，仅2021年上半年，其信托总规模可能高达近10亿元。

　　信托等为隐性债务，未上市的卓越集团并未对外披露更多信息。内部资金缺口，也只有卓越集团自身清楚。

　　有一点是，卓越集团曾陷入北京“退地”传闻，当时已经暴露其自身资金实力的问题。2021年，卓越集团在北京首轮集中供地当中，豪掷近200亿揽下四宗地块。

　　虽然其最后否认了退地，但是声称以“联合操盘”的形式推进地块建设，大概也是为了分担资金压力。彼时，卓越集团回应，至2020年底，经营性净现金流200多亿元，现金流问题并不存在。

　　显然，这点资金对于大额的土地投资只是杯水车薪，依然要靠不断融资。

　　之前亦有传闻称，卓越集团准备与2022年重启上市计划，获取融资资金。卓越地产没有上市，并不是没有上市野心。

　　卓越集团曾两度冲刺上市，第一次是于2007年，迫于金融危机而中断，而第二次是于2009年，则是因规模小、估价偏低而再次取消上市计划。

　　上市便能获得一笔“便宜钱”，诱惑极大。

　　尤其是老板李华一直有着规模扩张的欲望，其于2018年曾提及，“高土储，高周转，强融资，三年千亿目标已触手可及。”而资金，是冲刺的基本。

　　只是，不管是行业出现流动性风险前，还是陷入流动性风险后，卓越集团现金流压力，从没间断过。

　　Three

　　卓越商企关联

　　卓越集团未能上市，具体的财务数据未知。但可以从上市的卓越商企平台，侧面展现卓越集团的发展情况。

　　受到行业低迷的影响，卓越商企的业绩也不理想。2022年，卓越商企收入约为35.27亿元，同比增长1.7%，本公司拥有人应占利润约为4.03亿元，同比下降20.9%。

　　其表现，影响2022年收入的主要原因为——PM商务综合体项目受疫情阶段性影响，停车、中央空调收入较去年同期减少4106万元；非业主增值服务受疫情及地产销售和进度放缓因素影响，案场业务和一手房经纪业务收入较去年同期减少1.36亿元。

　　期内，毛利率从2021年的27.7%下降至报告期的23.9%，按年下降3.8个百分点。

　　其中，基础物业管理服务的毛利率为21.1%，较去年下降1.8个百分点，除了疫情阶段性影响以外，第三方物业服务占比增大，市场化的毛利率客观上低于卓越商企服务自有高端商写项目。

　　与此同时，市场化拓展为卓越商企未来发展的重点。报告显示，去年卓越商企在管面积增长方面，接管卓越置业集团开发的商业及住宅项目，新增在管面积为211万平方米，而第三方拓展贡献新增1045万平方米。

　　可见，未来卓越商企的盈利空间会逐渐压缩。

　　另一边，卓越商企收并购也影响了盈利水平。于2021年，卓越商企收购北京环球财富物业管理有限公司的75%股权与独立第三方订立买卖协议，总现金代价为2.25亿元。

　　但是，收购北京环球之前，其中一个供应商从一家金融机构借了一笔本金1.8亿元的贷款。该贷款随后逾期，财务担保于2022年12月31日经重新计量，导致进一步亏损4777万元。

　　该操作进一步增加了卓越商企的减值损失。2022年，卓越商企应收款项、合同资产和已发行财务担保的减值损失为8418万元，较去年增加了7128万元。

　　卓越商企收并购经验不足，难免“踩雷”。

　　不过，关于卓越商企的持续性发展问题不大，最令人担忧的是，受到大股东卓越集团的影响。

　　表现在应收账款上，报告显示，于2022年12月31日，卓越商企的贸易及其他应收款项（包含流动及非流动部分）净额约为13.14亿元，较上年度增加约1.79亿元。

　　其中，集团关联房地产开发商客户与部分第三方客户也面临流动性困境带来贸易应收款净额较2021年12月31日增加约4.17亿元。

　　关联方卓越集团占了其中绝大部分。比如贸易应收款项方面，即期的包括关联方4亿元，第三方6.16亿元，整体为四六分。

　　因此，卓越集团能否在几个月内按时还上这些款项，至关重要。