三四线楼市，没那么悲观

　　春节过后，三四线市场有回暖吗？房价上涨了吗？小阳春可持续吗？政策空间还有吗?

　　1、三四线城市房地产市场结构性恢复

　　整体看，2023年开年热点三四线城市新房楼市回温明显。

　　截至3月末，30大中城市中三线城市商品房成交面积同比上升53.3%，30大中城市三线城市商品房月度成交套数同比上升38.7%。如果考虑过节影响，用节后可比时间段看，节后一周，30大中城市中三线城市商品房成交面积迅速回正，达7.3%。节后50天，同比增幅明显，达35.4%。

　　

　　

　　分类看，本轮回暖结构性分化明显。

　　市场复苏较好的是三类城市，

　　一是城市基本面有支撑的强产业三四线城市；

　　二是毗邻中心城市的一二线卫星城；

　　三是宜居、康养、旅游概念支撑的旅居型三四线城市。

　　针对强产业三四线，主要得益于民营经济好、制造业多、购买力强，新房市场逐步偏向改善化。如东莞、中山、珠海等2023春节周同比涨幅均超过50%。

　　针对卫星城，主要承接中心城市人口外溢，加之自身也有一定购买力。如，环京、环沪、环深圳的三四线城市，小阳春效应明显。针对旅居三四线，主要客户群体是，外来退休人口、高端度假人口。

　　如三亚，CRIC数据显示，2023年1月，三亚多楼盘单日销售过亿，新房成交1010套。如西双版纳，克而瑞云南机构监测数据显示，2023 年 1 月，新建商品住宅共成交20.87万平方米，同比上涨 27%，环比上涨 41.5%，1月成交规模创下近 13个月峰值。

　　据安居客统计，2023年3月，西双版纳新房均价7085元/平方米，近三个月房价环比上涨。市场复苏较差的是普通三四线地级市。以本地购买力为主，叠加一小部分大城市返乡购买。多数市场无起色，量价低迷。据CRIC数据，钦州、江门、梧州、莆田等三四线城市2023春节周商品住宅成交面积同比跌幅仍超过50%。

　　

　　价格止跌企稳。2023年2月，70个大中城市中三线城市新建商品住宅和二手住宅价格指数环比分别0.3%和0.0%，自2022年1月以来首次止跌。三线城市价格指数同比虽未回正，但较之前三个月月度同比跌幅明显收窄。

　　

　　

　　以我们实地调研的廊坊为例。年后房地产销售量有回升，主要是疫情积压需求，2月房地产市场最火。

　　以某项目为例，周末成交15-20套。3月热度稍微下来一些，周末成交7-10套。价格回温，疫情前均价1.5万/平，疫情期间最惨淡时1.2万/平，开年之后稍有上涨，主要和分批次开盘定价策略有关。

　　营销优惠收回，如去年12月所有房源送车位，节后市场回温后，只针对不好去化的楼层送车位。

　　廊坊整体向北改善，北边靠“京津冀一体化”、南边靠“城镇化”。南边乡县向安次改善、安次向广阳改善。安次区吸收南边乡县农村人口，靠城镇化。广阳区吸收跨城通勤的北京人，靠京津冀一体化。安次区开发商云集，项目扎堆，库存大。

　　项目搁置有不同故事，荣盛龙禾花语，资金不足导致无法继续建设；北辰、金融街，地价高房价却低，因而项目搁置不售。限购取消，首套房认定看贷款存量。首套首付20%、二套30%。利率首套4.1%、二套4.9%。

　　

　　2、需求端：疫情积压需求释放，返乡置业持续性差

　　调研来看，三四线城市主要有四类需求：

　　第一类是本地居民住房需求。主要有三种类型：一是住房消费品质升级。老房子的居住质量明显差于新建商品房，置换需求长期存在，尤其是疫情散点爆发，长时间居家将促使居民置换需求提前释放。

　　二是住房消费面积升级。三胎等生育政策放宽，三四线城市生育意愿更强，促使家庭人口规模增加，重新购置新房必要性提升。

　　三是婚育购房需求。婚房置业是三四线城市本地购房需求的主要来源。

　　第二类是外地务工人员置业需求。多是两种情况：一是婚嫁在本地，这一类需求占比不高，但也存在一定的比例。二是长期在本地工作，为了更加稳定的生活选择在本地定居而购房。

　　第三类是返乡置业需求。一方面，过去几年疫情导致部分在外务工人员无法返乡，叠加烂尾担忧、三四线城市房价过去跌幅较大，返乡置业的购房者观望情绪浓厚。

　　今年疫情放开，叠加地方政府集中出台鼓励返乡置业政策，过去几年积累的需求得以释放。

　　例如江苏省盐城市住房和城乡建设局今年年初推出一系列促进住房消费的措施，继续延续市区“房八条”购房补贴政策，鼓励各地分板块开展线上线下返乡置业购房专场房展会，对购买新建商品住房给予补贴，在盐来盐大专及以上学历人才或2016年1月1日后生育二孩的家庭，购买新建商品住房的，给予所缴纳契税50%的一次性购房补贴，最高不超过3万元，给予安家落户购房补贴，补贴最高不超过3万元。

　　另一方面，最近几年受疫情影响，大学毕业生在一二线就业压力大，相对于一二线城市的高房价、高生活成本和较低的生活质量，对于部分年轻人来说，三四线城市生活工作体验更好，因此“归乡就业”群体产生一部分新增住房需求。

　　第四类是周边乡镇的购房需求。主要是资源改善，周边乡镇医疗、教育质量远不如地级市，会吸引周边居民置业。

　　

　　随着积压需求逐步释放，未来一部分市场需求热度持续性不佳。

　　第一，城镇化逐步趋缓，以城镇化为逻辑的“乡县进城买房”会放慢。截至2023年3月，根据24个有代表性的三四线城市数据，三四线城市的城镇化率为58.92%，过去3年的年均增速为1.92%，相较2012年-2019年的2.33%，增速显著放慢。

　　第二，返乡置业、籍贯人口回流产生的需求，之所以集中释放，和前面几年疫情积压有关。未来随着疫后核心城市经济好转，人口会继续以“低能级-高能级”方向流动，所以这部分需求可持续性较差。第三，棚改货币化落幕后，三四线本地需求会以相对平稳的一种状态稳步释放，难以复制2014-2016年棚改催生的大量需求。

　　

　　3、供给端：库存较大，需加快存量项目入市

　　三四线城市库存压力大。分能级比较来看，60座三四线城市样本数据显示商品房普通住宅去化周期为24个月，同比增加56%，亦位居各能级之首。

　　

　　

　　

　　不同城市结构性表现来看，佛山、惠州、烟台的库存总量位居高位，均超过900万平方米。而上饶、衢州的库存总量均低于100万平方米，库存压力较小；威海、惠州、烟台、珠海、日照的2月去化周期遥遥领先，高位保持，均超过30个月。而菏泽、泉州、上饶、岳阳的2月去化周期均低于15个月，去化风险相对较低。

　　

　　从历史维度来看，2023年2月三四线去化周期25个月、商品房普通住宅库存总量2.83亿平方米，均位居近三年月度数据的高位。三四线城市的去化周期和库存总量在疫情期间呈总体上升态势。总体而言，三四线城市库存压力较大，去库存脚步放缓。

　　

　　

　　三四线城市库存压力大，有以下两个主要原因：其一，前期房企过度扩张。

　　2017年到2019年，三四线城市的用地面积增长幅度较大，用地面积环比均超过10%。2019年度用地面积高达2.4亿平方米，保持高位。外加土地溢价率居高不下、疫情期间国民经济增速放缓和市场信心下降等多重因素，房企趋于保守，购房者持观望态度，进而导致三四线城市库存负担加重；

　　其二，城镇化放缓。截至2022年末，我国城镇人口总数为9.2亿人，占人口总数65.2%，较2021年微增0.5%。自2015年起，我国城镇人口比重增速逐渐放缓，2022年增速为0.8%，较2021年低0.5个百分点。由于三四线城市去库存主要依靠乡县居民，因此城镇化放缓会从需求端影响商品房成交量，进而使得三四线城市的库存压力增大。

　　

　　

　　4、未来有何政策空间？

　　2021年至今，三四线城市成为楼市政策松绑的前沿阵地，出台了包括放松限购、调整公积金政策、降低首付比例和贷款利率、发放购房补贴等政策。

　　行政层面，佛山、东莞、秦皇岛和惠州部分地区全面放开限购，淮安对符合条件的居民放开限购，马鞍山市提高高层次人才首次购房公积金贷款额度至60万元。

　　四川自贡放宽公积金贷款住房套数认定政策。金融方面，主要是下调房贷利率和首付比例，截至3月1日，房贷利率持续下降，至少已有48城首套房贷款利率低于4%。

　　其中36个是三四线城市。云浮已取消利率下限，柳州、常德、珠海和株洲是目前全国商贷利率最低水平，为3.7%。

　　多地下调二套房首付比例至30%、首套房商贷首付比例至20%，其中三四线城市占大多数。如菏泽、赣州、南通首套房首付比例仅20%，荆州、唐山、临沂二套房首付30%。税收层面，德宏州购买新房给予一次性50%契税额补贴。六安市实施“二孩”“三孩”家庭购房契税补贴。购房人在办理不动产权证后可按照

　　实际缴纳契税的50%申请契税补贴。桐城市财政给予购房的企业职工已缴纳契税50%补贴。襄阳市襄州区首次购房将享有2万元补贴及50%契税补贴。宿迁市中心城区购商品住房给予购房补贴，契税最高补贴100%。

　　

　　

　　到了2023年，“因城施策”的利好政策工具箱已能出尽出，剩余还有政策空间的是支持发展保障性租赁住房，但难以复制已往的棚改催生的大量需求。地方政府直接回购或鼓励国有企业回购商品房。

　　在市场承压的环境下，地方政府收购商品房首先能够实现快速去库存，减轻房企的资金周转压力；其次可以稳房价，帮助房企回笼资金，降低大幅度降价售房的压力。

　　但拉动力度与以往棚改不具可比性。2014 年以来，棚改货币化撬动了三四线的房地产市场，并成为拉动全国销售增长的重要因素之一。

　　2014-2018 年，实际执行的棚改套数逐年上升，分别为470、601、606、609和626万套。但 2018 下半年开始调整棚改政策，取消货币化安置政策，大幅降低了三四线房地产市场的实际购买力和市场热度。

　　2019年棚改实际仅执行316万套，同比下降 49.5%。2020年-2021年，棚改执行套数继续下降，分别为209和165万套。棚改已经阶段性完成了历史使命。

　　

　　三四线城市供地充足，后续大幅供地要谨慎，应将重点放在保交付、消化存量供给上。

　　

　　风险提示

　　1）房地产市场超预期下行风险。当前复苏持续性有待观察，可能是节后季节性复苏。

　　2）对政策解读偏差。房地产周期不同，分线城市基本面差异，导致政策解读判断时存在局限性。

　　3）调研样本有限，不足以反映市场主体。各城市分区域有分化现象，报告仅反映了可观测样本情况。

　　4）疫情扰动。复苏判断基于当前疫情过峰，如果后续疫情反复，市场存在超预期下行风险。

　　5）数据可得性局限。数据可得性受限，部分数据口径不是完全一致，斟酌比对使用。

　　6）分析师调研偏差。分析师调研采用的方式方法具有局限性，调研结果与实际存在一定偏差。

　　来源：夏磊观察 已获得授权，向原作者表示感谢！