当下深圳，一定要选择：买完睡得着觉的小区！

　　

　　我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

　　以下深圳购房答疑内容，来自微信公众号“深叔说房”的粉丝精选提问：

　　提问：深叔，你好，深圳一千万的房子怎么选呢？

　　深叔：你好，这个预算一定要选这个城市未来三五年或者更长时间之内，人口的流入和产业的结构都是非常好的一个片区，比如说在深圳，有华为 ，腾讯 ，大疆 ，这些企业，他们即将入驻某一个片区，或者有很多的规划，一定是非常好的。第二点 就是一定要去看了这个800万到一千万的，甚至1500万的这样子一个空间，否则 你只看一千万的，那么有可能你的认知上会出现偏差，因为1500万的房子有可能降价，也会降到1100万了，那你就肯定是捡到便宜的；第三点 非常的重要， 那就是次新，那次心房 具备了新房的优点，但是 又去掉了旧房子的一个缺点。

　　提问：深叔，有100万资金用来投资，在基金和房产间犹豫不决，见过买基金亏本的，也见过买房投资被套牢的，请问这两种投资方式选择哪个更好？各自有什么优缺点呢？有没有什么建议？

　　深叔：你好，做任何投资，都需要搞清楚本质规律，很多人一直没有搞懂为什么买房能赚钱的底层逻辑，所以他们始终无法真正行动起来，大胆买房。任何投资，归根到底都要服从三性原则，即安全性，收益性，流动性必须舍弃其一。如果市场上全部都是理性人的话，最终各行业都是一样的平均回报率。去年，基金回报率高于房产回报率，原因在于：房产收益无法快速变现；房产单年涨幅被三年限售均摊。这种情况在今年发生了改变，房产投资收益稳健，选筹相对容易，暴击因素少，红利多，而股票基金风险大，赚钱难。房产投资优势明显，主要体现在三点：1.房产有杠杆可以抵抗通胀从而套利，股市无法做到；2.房子普涨，股票基金不是；3.考虑到杠杆和成本，股票综合收益不一定比房产收益高。总的来说，比较收益的基础概率，一二线城市房产高于股票，如果追求流动性，股票也可以考虑，相对个股更建议购买场内宽基指数基?，建议以一二线城市房产投资为主，股票基金投资为辅。

　　提问：深叔，你好，在华丰前海湾和富通城各有一套房子，现在准备卖掉华丰前海湾，买一套带中学学位的房子，现在考虑的是有宝中和宝外双初中学位的天悦一号和有宝安实验初中学位的凯旋城，请问应该怎么选择？

　　深叔：你好，首先，新安板块是宝安的老城区，规划合理，相对翻身板块更宜居，不仅有大型商城、地铁12号线，还能承接南山外溢的购买力。其次，天悦一号、凯旋城的情况分别如下：1.天悦一号，价格已处在高位，增长空间不大，原因在于生源流失、旧改周期长。2.凯旋城，价格水分很大，不建议买在高位，建议淘笋盘。最后，宝安的学位房分为两个梯队，一是宝安中学学位房，二是宝安实验中学学位房，相对来说，宝安中心区的配套完善度和宜居程度比新安片区高，如果负债率不超过70%，建议优先宝安中心区。

　　提问：深叔，你好，我是安徽人，在深圳工作打拼了十几年了，在这里结婚生子安家了，一直深爱这个城市，很看好这个城市的发展，我想买房投资，想问，如何在深圳买房投资呢？有什么逻辑思路吗？

　　深叔：你好，房地产市场购房投资也有着相应的逻辑思路，大致可将其分为四类：

　　第一类是选择“龙头地段”，这一类地段资产倾向于长期投资，选择房产市场具有垄断地位的龙头地段。龙头地段的优点在于稀缺性强，各方面均衡，处于城市主中心且增长确定性好，但是数量有限，价格也最为昂贵。深圳的龙头地段主要是看深圳湾、香蜜湖，还有一直对房价影响极大的名校学区房。选择龙头地段的优势在于其公开性强，确定性好且操作简单。龙头地段选盘逻辑是：选择确定性高，人口、产业集中的城市中心。第二类是选择“成长型地段”，这一类地段资产的优点在于规划前景好，人口、产业增速较快，市场预期较高，但缺点也与之并存——这类地段的不确定性较高。成长型地段主要存在于城市规划建设的城市新区与城市新中心。选择这类地段要谨慎观察，落实到具体区域去分析其市场前景，之后再决定是否投资。

　　第三类是选择“重组股地段”，这一类资产地段老旧，但拥有旧改的潜力，因为基础设施老化、公共空间匮乏等问题人口流入会减少，所以房价也更便宜。一些老区微观地段，可能因为一些不确定的影响因素如旧改、纳入学区等，导致资产价值重估。但这类资产总体来说不确定性相应更高，无法依靠公开信息购入稳定获取收益，除非运气很好或有相当可靠的内幕消息。第四类是选择“特殊住宅”，这一类资产缺点十分明显：房产流动性差，产权、配套、税费受限，信贷苛刻等。这类资产包括小产权房、次级地段公寓与研发用房等，有一定的价值，但不确定性高，承担风险较大。

　　以上四种选盘逻辑都需要相当长时间的积累，并且有足够的信息资源与专业技能，因此在选房购房之前要明白选盘逻辑，有充足的准备与考量，并对同类型区域做好对比与分析。

　　提问：深叔你好，小孩2岁，预算总价800-100万的房子，想要在深圳南山买学位房。有什么好的区域推荐吗？

　　深叔：你好，深圳南山学区房价位高居深圳前排。在南山地带，坐拥多所高级中学。总价高的学位房的选择方法以南山区为例子，在南山区教育资源的带动下，南山学位房价格走势变化大。深圳的各大区域教育资源丰富，主要集中在南山中心区、前海、蛇口、南头、华侨城等地，各大中学云集。不同户型定位也不尽相同，一房选强势，二房认准高价值、高辨识度和高品质，三房及四房优势互补，学位房和小区品质可相互补充。买房要认准，尤其体现在学区房上。

　　另外2房方面，最好选择片区内热点价值高、名校实力强，辨识度高的学位房，前海、蛇口片区值得关注。而在前海，可以考虑南山实验荔林小学或者鼎太小学+南山实验南海中学的学位房，然后再是南山实验荔湾小学+深大附中的组合。在蛇口建议关注育才系小学+育才二中或育才三中的组合。至于选择3房方面，比较好的学位房大多是老破旧或老旧类型的楼梯房为主，蛇口的育才系小学+育才二中或三中是首要关注的方向。如果够不着、看不上这个价位段的优质老破旧学位房，那么建议沿着还改善楼盘品质+更大面积+热点板块+保值能力的方向去找学位房。

　　提问：深叔，你好，首付200万，首房首贷，请问在深圳买什么样的房呢？

　　深叔：你好，200万的首付款，三成的首付，现在在深圳的十个板块里面可以任选一个板块，也就是最贵的南山的福田，你都有机会， 这个预算只能买个30多平方，大概是一房一厅，如果是在二类价值板块，宝安跟龙华跟罗湖的话 ， 你可以买个两房，但注意 你在宝安跟龙华跟罗湖买房子不要超过安全线 ，你在坪山差不多可以买个140的，在龙岗也买得到 ，所以两百万首付，其实 还有很多选择的机会，但是要明白，你在不同的板块挑房子，它的优劣势是什么，买房子没有对与错，但是大家一定要知道自己对未来的期望到底是什么，你买这个房子对自己未来的三年五年以后你是怎么规划的，所以说买房子最重要的根本不是买哪里，是你想要什么，你想成为什么样的人，你想要什么，这个才是关键点 。 你只考虑买得起，你还要考虑以后这个房卖得掉， 未来你考虑什么换得起了。深圳买什么样楼盘根本不重要，最重要是什么，你有多少钱，你是什么阶段，你适合什么房子，深圳买房选筹详见知识星球。

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