广州出台新政！“三旧”改造实施办法要来了！

　　来源：房地产导刊

　　7月6日，据广州住建局网发布，为完善我市“三旧”改造政策体系，加快“三旧”改造项目落地，提高节约集约用地水平，优化空间结构，完善城市功能，传承历史文化，优化产业结构，改善人居环境，促进经济高质量发展，2023年初，广州市启动《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法》制定工作，目前已形成《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法（征求意见稿）》，现正式向社会公众公开征求意见。

　　

　　广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法（征求意见稿）

　　第一章 总则

　　第一条 【制定目的】

　　为规范旧村庄、旧厂房、旧城镇（以下统称“三旧”）改造工作，提高节约集约用地水平，优化空间结构，完善城市功能，传承历史文化，优化产业结构，改善人居环境，促进经济社会高质量发展，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规以及《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》的有关规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 【定义和适用范围】

　　本市行政区域范围内的“三旧”改造及其监督管理适用本办法。

　　本办法所称“三旧”改造，是指对纳入省“三旧”改造地块数据库的“三旧”用地进行再开发、复垦修复或者综合整治的活动。“三旧”改造项目纳入本市城市更新统筹管理。

　　边角地、夹心地、插花地（以下统称“三地”）和其他用地，经批准后可以纳入“三旧”改造项目进行整体利用。

　　第三条 【基本原则】

　　“三旧”改造应当遵循政府引导、市场运作、尊重历史、分类施策、合理补偿、统筹规划、共建共享的原则。

　　第四条 【市政府及部门职责】

　　市人民政府负责统筹全市“三旧”改造工作。市城市更新领导机构负责研究审定“三旧”改造工作涉及的重大事项。

　　市住房城乡建设行政主管部门负责组织实施本办法。

　　市规划和自然资源、发展改革、工业和信息化、财政、生态环境、交通运输、水务、农业农村、文化广电旅游、地方金融监管、城市管理综合执法、林业园林、税务等部门在各自职责范围内负责做好“三旧”改造相关工作。

　　第五条 【区政府及部门职责】

　　各区人民政府（含广州空港经济区管委会）是本辖区“三旧”改造工作的第一责任主体，负责统筹推进“三旧”改造工作，组织基础数据调查，改造计划和相关方案的编制、审核，依法组织开展搬迁安置、建设管理等工作，维护社会稳定。

　　区人民政府负责“三旧”改造工作的部门（以下简称区“三旧”改造部门）由区人民政府指定，负责组织本辖区“三旧”改造的具体实施工作。

　　镇人民政府、街道办事处以及社区居委会、村委会等基层组织应当配合做好“三旧”改造相关工作，维护“三旧”改造工作的正常秩序。

　　第六条 【改造方式】

　　“三旧”改造包括下列类型：

　　（一）全面改造，是指以拆除重建方式对“三旧”用地进行再开发，或者对“三旧”用地实施生态修复、土地复垦；

　　（二）微改造，是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，以建筑局部拆建、改变功能、整饰修缮、完善公共设施等方式对“三旧”用地进行综合整治；

　　（三）混合改造，是指全面改造和微改造相结合的类型。

　　第七条 【改造模式】

　　“三旧”改造全面改造项目主要包括以下模式：

　　（一）政府收储。由政府整理土地，负责对原权利人补偿安置，整理的土地纳入储备后，按照规划进行开发建设。

　　（二）自主改造。由权利人根据批复的实施方案实施改造，根据改造方式需求依法自行开展改造工作。

　　（三）合作改造。由政府或者权利人引进市场主体合作参与改造。

　　（四）本市规定的统筹做地等其他模式。具体实施按相关规定执行。

　　第八条 【改造主体】

　　政府、原权利人及其他市场主体可以作为改造主体实施“三旧”改造。

　　国有企业、集体经济组织或者其他公有经济成分占主导地位的原权利人选择合作改造主体，应当采用招标、挂牌等公开方式。法律法规以及国家和省另有规定的，从其规定。

　　“三旧”改造项目范围内的土地或者地上建筑物、构筑物涉及不同权利人的，应当通过收购归宗、作价入股或者权益转移等方式形成单一改造主体。

　　第九条 【历史文化遗产保护】

　　“三旧”改造应当统筹城乡空间布局，维护历史脉络肌理，加强历史文化遗产的保护和合理利用，传承和弘扬优秀历史文化，促进城乡建设与历史文化协调发展。

　　第十条 【绿化保护】

　　“三旧”改造应当加强城市绿化和树木保护工作，不破坏地形地貌，严格保护古树名木及其后续资源，结合实际需求，优化绿地布局，按照规定编制树木保护专章，最大限度避免占用绿地、迁移和砍伐树木。无法避免的,应当在树木保护专章中提出保护利用方案。

　　第十一条 【绿色发展】

　　“三旧”改造应当遵循节约用地、绿色节能、低碳环保的原则，落实海绵城市建设要求，推广使用新技术、新工艺、新材料和新设备，按照国家、省、市绿色发展的要求进行绿色建筑建设和既有建筑绿色改造，营造宜居环境。

　　第十二条 【公众参与和专家论证】

　　本市建立健全“三旧”改造公众参与机制，依法保障公众在“三旧”改造政策制定、方案编制等环节的知情权、参与权、表达权和监督权。

　　本市建立健全“三旧”改造专家咨询机制，根据项目实际需要，可以邀请有关专家、人大代表、政协委员和公众代表参与项目的评审、论证、咨询。

　　第十三条 【资金保障】

　　“三旧”改造可以多渠道筹集资金来源，包括：

　　（一）中央、省级补助资金；

　　（二）市、区财政投入的“三旧”改造资金；

　　（三）参与改造的市场主体投入的“三旧”改造资金；

　　（四）原权利人自筹的“三旧”改造资金；

　　（五）其他符合规定的资金。

　　市、区人民政府每年可以安排一定资金，用于“三旧”改造涉及的城市基础设施、保障性住房项目建设、土地整备以及统筹不同“三旧”改造项目之间的经济平衡等。

　　第十四条 【基础数据】

　　市住房城乡建设行政主管部门应当建立常态的基础数据调查制度和基础数据库，区人民政府负责基础数据核查和认定工作。

　　“三旧”改造前期应当开展基础数据调查，具体基础数据调查、管理和利用按照有关规定执行。

　　市住房城乡建设行政主管部门应当建立基础数据共享和交换机制，各有关部门应当按照职责提供和更新数据，促进数据资源共享利用。

　　第二章 规划管理

　　第十五条 【规划统筹】

　　“三旧”改造应当以国土空间规划为基本依据，不得违背国土空间规划的强制性内容，坚持国土空间规划的统筹引领和刚性管控，精准配置空间资源，提供产业发展空间，配建公共服务设施。

　　国土空间详细规划是“三旧”改造项目规划许可、改造实施的法定依据。

　　第十六条 【总体规划】

　　市级国土空间总体规划应当明确“三旧”改造的总体目标、规模和分区分类策略等。

　　区级国土空间总体规划应当落实市级国土空间总体规划关于“三旧”改造传导的要求，细化分区分类策略，提出重要公共服务设施、市政基础设施规划布局要求。

　　第十七条 【专项规划】

　　市规划和自然资源部门可以结合实际需要，以国土空间总体规划为基础，组织编制市级“三旧”改造专项规划，报市人民政府同意，纳入国土空间规划“一张图”系统。

　　市级“三旧”改造专项规划应当明确“三旧”改造的实施目标和规模、分区分类实施策略、正负面清单以及分步推进时序安排等，并与国土空间详细规划做好衔接。

　　第十八条 【改造单元详细规划编制】

　　市规划和自然资源部门统筹组织编制“三旧”改造单元详细规划，并对改造目标、改造方式、区域统筹等提出具体要求。

　　“三旧”改造单元详细规划应当明确改造单元的主导属性、用地功能布局、总建设量、产业发展和建设量占比、城市设计、历史文化遗产保护、公共服务设施和市政基础设施用地配套规定，以及规划地块的用地性质、容积率、绿地率等内容。

　　“三旧”改造单元详细规划修改必要性论证和修改方案编制可以合并开展。涉及工业产业区块优化的，可纳入“三旧”改造单元详细规划同步编制、同步报批。

　　第十九条 【详细规划审批和修改】

　　“三旧”改造单元详细规划实行“单元详细规划+地块详细规划”分层分级管控模式。

　　“三旧”改造单元详细规划经市规划委员会审议通过后，由市规划和自然资源部门报市人民政府批准。

　　“三旧”改造单元详细规划经市人民政府批准后，涉及修改单元指标的，应当按照本条第二款规定办理；涉及修改地块指标的，属于局部调整和技术修正情形的，按照我市有关规定办理。

　　第二十条 【详细规划实施评估】

　　市规划和自然资源部门应当定期组织有关部门和专家对“三旧”改造单元详细规划实施情况进行评估。

　　第二十一条 【容积率奖励】

　　在资源环境可承载并保障空间品质的前提下，对无偿提供符合规定的政府储备用地、超出规定提供公共服务设施用地或者对历史文化保护作出贡献的“三旧”改造项目，可以按照有关规定给予容积率奖励。

　　第二十二条 【规划节余】

　　“三旧”改造单元详细规划明确的建设量较项目自身改造建设量有节余的，应当由市、区人民政府统筹安排，优先用于政策性住房配置、历史文化保护项目或者老旧小区微改造项目的组合实施，以及区域公共服务设施配建、“三旧”改造异地平衡等。

　　第三章 策划实施

　　第二十三条 【项目中长期规划】

　　市住房城乡建设行政主管部门负责组织编制“三旧”改造项目中长期规划。“三旧”改造项目的中长期规划应当依据国土空间规划划定改造实施片区，指导项目实施，明确重点项目和项目实施时序。

　　第二十四条 【项目储备与计划管理】

　　市住房城乡建设行政主管部门应当建立城市更新项目储备库，编制项目年度计划，并实施动态、联动管理。

　　“三旧”改造项目纳入项目储备库后，方可按照有关规定推进片区策划方案编制与审核、基础数据调查与核查、引入合作企业、实施方案编制与审核等前期工作；符合条件的，可按程序纳入项目年度计划。

　　未纳入项目年度计划的“三旧”改造项目，片区策划方案和项目实施方案不得审批。

　　第二十五条 【片区策划的编制与审批】

　　市住房城乡建设行政主管部门或者区人民政府应当按照有关技术规范要求组织编制片区策划方案，明确片区范围、发展策略、产业方向、改造方式和模式、利益平衡、实施时序等内容，统筹协调成片连片改造。相关技术规范由市住房城乡建设行政主管部门另行制定。

　　片区策划方案由市住房城乡建设行政主管部门提交市城市更新领导机构审定；涉及详细规划调整的，在片区策划方案审定前应当完成详细规划审批。

　　经审定的片区策划方案需调整的，应当报原审定机关批准；其中不突破片区策划方案确定的复建安置总量，可以由区人民政府审定。

　　第二十六条 【实施方案的编制与审批】

　　区人民政府负责依据国土空间详细规划、片区策划方案组织编制“三旧”改造项目实施方案，报有审批权限的机关批准后作为项目实施的依据。

　　项目实施方案应当按照有关技术规范制定，并按程序进行公示、征求意见和专家论证等。项目实施方案批复应当在政府门户网站上公布。

　　经审定的“三旧”改造项目实施方案需调整的，应报原审批机关批准。不涉及详细规划修改、不增加片区策划确定的复建安置总面积且不减少市人民政府节余建筑面积（用地）分配的，可以由区人民政府按程序审定。

　　第二十七条 【征收土地前期工作】

　　“三旧”改造项目涉及土地征收的，在项目实施方案编制、审批、批后实施期间，应当按规定开展征收土地预公告、土地现状调查及结果确认、社会稳定风险评估、征地补偿安置公告、办理补偿登记、签订征地补偿安置协议等征地前期工作。

　　第二十八条 【项目联动】

　　本市建立“三旧”改造多项目联动改造机制，老旧小区改造项目、历史文化遗产保护利用项目、特殊控制区内改造项目可与其他全面改造项目组合，统一规划、实施、运营。

　　第二十九条 【同步联审】

　　需要编制片区策划方案的“三旧”改造项目，片区策划方案和项目实施方案可以同步编制、同步联审，同步提交市城市更新领导机构审定。

　　不需要编制片区策划方案的“三旧”改造项目，可以直接编制项目实施方案。

　　第三十条 【退出机制】

　　本市建立“三旧”改造项目退出机制，加强项目的时效管理。

　　旧村庄、旧城镇改造项目未在规定时限内达到搬迁补偿协议签约要求，旧厂房改造项目未按照规定时限完成协议签订或者办理土地出让手续的，项目实施方案报有审批权限的城市更新领导机构重新审定。

　　第四章 用地管理

　　第三十一条 【土地整备】

　　市、区人民政府应当依据国土空间规划，综合运用“三旧”改造、土地管理、规划管理等公共政策，推动土地整备，实现土地资源空间重组、产权重构和利益共享，盘活存量低效建设用地。

　　涉及土地整备的“三旧”改造项目应由区政府组织编制土地整备专章内容，按程序纳入“三旧”改造单元详细规划、片区策划方案和项目实施方案，报有审批权的机构同意后实施。

　　第三十二条 【税收办理】

　　按照经批准的项目实施方案，将改造范围内多个权利人的房地产相关权益转移到单一改造主体，或者通过集体建设用地之间、集体建设用地与国有建设用地之间、国有建设用地之间的土地置换实现土地整合的，属于政府征收（收回）房产、土地并出让的行为，按相关税收政策办理。

　　第三十三条 【土地置换】

　　“三旧”改造项目涉及将省“三旧”改造地块数据库范围内的“三旧”用地与其他建设用地实施置换，或者以复垦方式与本项目范围内非建设用地实施置换的，置换后地块按照规定纳入省“三旧”改造地块数据库，适用“三旧”改造政策。原地块不再适用“三旧”改造政策。

　　第三十四条 【用地审批】

　　“三旧”改造用地审批包括：

　　（一）集体土地完善转用、征收审批；

　　（二）旧村庄集体建设用地转为国有建设用地审批；

　　（三）国有土地完善转用审批；

　　（四）“三地”及其他用地办理转用、征收审批；

　　（五）供地审批。

　　区人民政府指定部门负责按照“三旧”改造用地审批相关政策组织报批材料，经区人民政府审核同意后按程序报有批准权的机关批准。

　　涉及集体土地完善转用、国有土地完善转用手续的，报市人民政府审批。其他类型的“三旧”改造项目用地审批按相关规定办理。

　　已批准完善历史用地征收手续的用地，凭改造方案批复申办后续报建审批手续，参照本市申请使用建设用地政策的规定办理。已批准完善集体建设用地手续的用地，在改造前需按规定移交经营性用地或者抵扣经济发展留用地指标，纳入旧村庄全面改造的除外。

　　纳入城市更新项目年度计划的“三旧”改造项目，涉及使用新增建设用地指标的，由区人民政府按程序申报纳入年度土地利用计划。

　　第三十五条 【土地供应】

　　“三旧”用地、“三地”和其他用地，除政府收储后按照规定划拨或者公开出让的情形外，可以以协议方式出让给符合条件的改造主体。土地使用年限可以按照改造后的土地用途重新确定。纳入“三旧”改造项目进行整体利用的其他用地，改造后只能用于复建安置和公共设施建设。

　　区人民政府组织实施旧城镇改造项目房屋征收与补偿工作，并通过公开方式确定改造主体的，应当在达到供地条件后与改造主体签订土地出让合同，根据改造需要一次或者分期供应土地。

　　第三十六条 【土地出让金计收】

　　“三旧”改造项目供地应当以单宗或者区片市场评估价为基础，综合考虑改造主体承担的改造成本后按照程序确定政府应收地价。

　　“三旧”改造成本包括前期费用、拆除临迁费用、补偿安置费用、搬迁奖励以及公共设施建设支出等实际发生的费用。

　　第三十七条 【产权注销与登记】

　　已签订补偿安置协议并已依法补偿安置“三旧”改造项目，由权利人或者其协议约定、授权委托的改造主体，依法办理不动产权属注销登记手续。

　　补偿安置协议中对房屋拆除后原权证办理注销登记及违约责任处理方式等内容有明确约定的，按照协议约定的注销方式申请办理。

　　已完成复建安置的“三旧”改造项目，权利人或者其协议约定、授权委托的主体可依法办理不动产登记手续。

　　按照补偿安置协议取得的复建安置住宅不受商品房限购政策限制。

　　第三十八条 【整合用地】

　　成片连片改造范围内未能纳入“三旧”改造地块数据库的建设用地及现状建筑，可结合“三旧”改造进行合理补偿。涉及农用地和未利用地按相关规定办理。

　　第五章 监督管理

　　第三十九条 【动态监管】

　　市住房城乡建设行政主管部门对改造全程实行动态监管，负责制定项目监管工作细则、监管协议指导范本，汇总审核各区改造成效统计数据及上报，对全市“三旧”改造项目动态巡查抽查、考评，协调搭建项目实施议事平台等。

　　市住房城乡建设行政主管部门建立“三旧”改造重点项目建设实施情况的定期考核通报制度，重点考核常态化工作机制建设、“三旧”改造资金使用、年度改造目标完成量、改造项目批后监管措施等内容，将考核结果作为项目年度计划制订和资金分配的重要依据。

　　第四十条 【实施监管】

　　区人民政府负责本辖区内项目实施监管工作，具体监管合作企业引入、项目进度、配套建设与移交、复建安置资金、财政资金使用情况、相关表决情况、社会风险防范等内容。

　　除政府作为改造主体的项目以外，区人民政府应当与“三旧”改造项目改造主体签订监管协议，明确具体监管措施及改造主体责任。

　　改造主体未按照批准的改造方案推进实施的，区人民政府应当督促改造主体整改。

　　第四十一条 【复建安置资金管理】

　　除由政府征收储备的“三旧”改造项目外，涉及复建安置的“三旧”改造项目，应当开设复建安置资金监管账户，由区“三旧”改造部门与开户银行、改造主体等主体签订复建安置资金监管协议，对资金的使用进行监管，确保专款专用。具体复建安置资金监管办法由市住房城乡建设行政主管部门根据需要制定。

　　复建安置资金包括复建物业建造费用、临时安置补助费用、停产停业补助费用、拆卸和搬迁补助费用、市政基础设施建设费用和公共配套设施建设费用等。复建安置资金可以采用无条件银行履约保函加现金方式足额缴存。

　　第四十二条 【安置补偿】

　　“三旧”改造应当先补偿、后搬迁，先行启动安置房建设，及时妥善做好搬迁安置工作。

　　改造主体依据补偿安置协议给予足额补偿后，原权利人应当在补偿安置协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

　　任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使搬迁。

　　第四十三条 【公建配套建设】

　　“三旧”改造应当统筹做好水、电、气、排污、环卫、通讯等公共服务设施建设，解决区域水浸隐患，实现“雨污分流”和“三线”下地。

　　“三旧”改造项目改造范围内由改造主体负责的公建配套和市政基础设施未在规定的时限内启动建设，除安置房外，其他建设项目不得启动。

　　第四十四条 【违法建设查处】

　　任何单位和个人不得借“三旧”改造之机进行违法用地或者违法建设。

　　各区人民政府应当建立长效机制，对借“三旧”改造之机，违法用地或者违规建设的，应当严厉查处，杜绝新增违法用地、违法建设。

　　第四十五条 【高效用地】

　　区人民政府可以根据项目用地规模、亩均产值、单位能耗、排污强度、劳动生产率等指标对用地效率进行分等定级，并在用能、用电、用水、排污权等方面实行差别化配置，推动低效用地主体主动实施改造，提高用地效率。

　　第四十六条 【发挥政府补位作用】

　　对于市场主体主导的全面改造项目，确实难以推进的，市场主体已按规定征得原权利主体同意，可申请将项目转为由政府主导的方式推进。

　　区人民政府可在现有工作基础上继续推进土地、房产征收（收回）工作，并对市场主体前期投入费用进行核定后予以合理补偿。

　　第四十七条 【行政机关及其工作人员法律责任】

　　行政机关及其工作人员在基础数据调查，“三旧”改造规划、计划、方案编制与审批，“三旧”改造项目指导、监督、管理等工作中存在违法违纪行为的，依法追究责任；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。

　　对组织基础数据调查的区人民政府和数据复核机关因滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守等导致用于片区策划方案或者项目实施方案编制的基础数据出现重大错误的，对相关责任人进行问责。

　　存在违法违纪行为的，依法追究责任；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。

　　第四十八条 【相关单位和个人法律责任】

　　相关单位和个人在开展“三旧”改造意愿调查和征集、土地及建筑物核查、“三旧”改造计划申报、“三旧”改造规划编制与审批等“三旧”改造工作中，有欺诈、胁迫、虚构事实、侵害个人隐私、泄漏商业秘密、伪造或者变造文件、散布虚假信息、受贿、行贿等行为的，由相关部门依法查处，并纳入公共信用信息管理。

　　第六章 附则

　　第四十九条 【名词释义】

　　本办法下列用语的含义：

　　（一）“三地”，是指符合国土空间详细规划但单个地块无法单独出具规划要点、无法单独标图入库，因成片改造需要与主体地块一并纳入改造项目进行整体利用，累计面积不超过主体地块总面积一定比例的边角地、夹心地、插花地。

　　边角地，是指被“三旧”用地与建设规划边沿或者线性工程控制用地边沿分隔的地块。

　　夹心地，是指被“三旧”用地包围或者夹杂于其中的地块。

　　插花地，是指与“三旧”用地形成交互楔入状态的地块。

　　（二）其他用地，是指除“三地”、留用地以外，在旧村庄改造项目中，位于该村集体权属范围内、符合国土空间详细规划、无法单独标图入库，因成片改造需要与主体地块一并纳入改造项目进行整体利用的地块。

　　（三）标图入库，是指对符合条件、拟纳入“三旧”改造项目进行整体利用的地块，在国土空间规划“一张图”上逐块标绘，纳入国土空间基础信息平台统一管理，形成“三旧”改造地块数据库。

　　（四）原权利人，包括“三旧”用地及其地上、地下建筑物、构筑物的所有权人、使用权人，以及按照有关规定处理后的实际用地人。

　　（五）公共设施，包括基础设施、公共服务设施、公共安全设施等。

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