信心回归 市场逐渐回暖 多家研究机构陆续发布长沙楼市“年中考”成绩单

　　半年度冲刺之后，楼市进入盘点季。回顾2023年上半年，楼市整体在2月至3月点状复苏后，4月至6月再度回落。这是克而瑞研究中心《2023上半年中国房地产总结与展望·下篇》最开头的一句话。如果放到长沙市场，也同样适用。

　　中国指数研究院发布的数据就显示，2023年1月至6月，长沙内五区新建商品住宅4月至5月份回落态势持续，上半年成交规模与往年同期相比处于低位水平，成交面积356.2万平方米，同比上涨5.0%，成交规模涨幅收窄。综合多家研究机构数据可见，2023上半年楼市在数据表现上略显疲软，但从市场信息回升趋势上看，仍值得期待。

　　市场行情“先扬后抑” 年中再度回升

　　对于广大房地产行业从业者而言，2023年上半年的市场起伏节奏有点快。进入2023年，全国楼市的新房成交呈现先扬后抑的特征，3月达到年内小高峰，随后4月5月复苏动能减弱，成交热度回落，6月进入半年度节点，成交小幅回升。

　　特别是6月作为房企冲刺年中业绩的节点期，房企推盘和折扣力度有所加强，带动销售情况小幅好转。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年6月重点监测的30城新房销售面积为1308.7万平方米，环比上涨2.34%。分析认为，6月份LPR利率年内首次下调对购房者释放利好，一定程度上拉动入市积极性，再加上房企供应端发力下，带动6月成交止跌回升。

　　为了达成上半年的业绩目标，众多房企在6月积极推盘和开展促销活动，但整体销售依旧呈现出承压态势。据中国指数研究院统计，2023年上半年全国重点100城新建商品住宅成交活跃度一季度回升、二季度回落，上半年累计成交规模同比增长11%，成交规模为近年来同期较低水平。上半年，重点100城新建商品住宅月均成交面积约3330万平方米，同比增长11%，近8年中仅高于2022年同期。

　　纵观全国楼市，今年一季度在积压需求集中释放以及前期政策效果显现等因素带动下，市场活跃度提升。但是，二季度购房者置业情绪快速下滑，房地产政策力度不及预期，市场未能延续回暖态势。

　　大平层仍“受宠”，整体去化可控

　　今年以来，长沙楼市的商品住宅市场以消耗库存为主，存量及去化周期较去年年底小幅下滑。来自湖南中原研究院的数据显示，上半年长沙商品住宅成交较去年同期呈上涨态势。1月至6月，内六区商品住宅成交458万平方米，同比上涨9%。供应394万平方米，同比微降0.4%。

　　同时，商品住宅成交套均面积升至147.2平方米，主力面积区间为130平方米至144平方米，总价主力上移至200万元至250万元区间。对比往年数据，今年上半年成交的商品住宅中，建面130平方米至144平方米的房源占比在持续升高，甚至较去年全年的占比上涨3%。

　　无独有偶，克而瑞湖南区域相关数据表明，上半年建筑面积100平方米至130平方米的住宅成交减少，建面180平方米以上的产品成交增长。不过，受到购房者青睐的大平层产品竞争加剧。湖南世联行市场知识中心的数据称，自2019年以来，长沙内五区建面高于180平方米的大平层住宅持续供过于求，也导致了此类住宅产品的竞争加剧。

　　根据湖南中原统计，上半年开盘整体供销量均同比下滑近二成，认购率58%。仅少量项目能做到集中开盘，而能开盘的项目54%去化率低于60%，项目去化分化明显。

　　整体而言，长沙楼市购房需求量低温复苏，库存量适中，去化压力可控。数据显示，截至2023年6月底，长沙内六区存量降至675万平方米，去化周期8.8个月。

　　头部房企集中度进一步提高

　　上半年，楼市呈现“先扬后抑”的特征，也体现在百强房企的销售增速上。中国指数研究院数据显示，今年前3个月，百强房企销售增速为8%，是2022年来首次实现正增长；前4个月百强房企同比增速达到12%，继续保持上扬态势，但是环比增速开始下降；上半年，百强房企销售总额为35682.3亿元，同比微增0.1%，增幅相比上月大幅下降8.3个百分点，持续收窄。

　　另据克而瑞统计，上半年TOP100房企实现销售操盘金额5267.4亿元，环比增长8.5%，这一增幅处于历年同期的最低水平。从不同梯队城市的表现来看，上半年各线代表城市新建商品住宅成交面积同比均增长，其中一线城市同比增幅最大，二线、三四线增幅在10%左右，但二季度多数城市市场下行压力加大。

　　根据中国指数研究院最新数据，2023年1月至6月长沙房地产企业销售金额TOP20企业合计销售金额为450.03亿元，销售面积TOP20企业合计销售面积290.66万平方米。从入榜企业来看，中海、华润和招商蛇口继续占据金额榜的前三位。中海地产以45.28亿元继续位居金额榜榜首，华润置地以43.3亿元位列金额榜第二名，招商蛇口以37.38亿元位居金额榜第三位。保利、华润和中海位居面积榜的前三位。

　　克而瑞研究分析认为，2023年上半年长沙新房市场呈现倒“V”行情走势，一季度市场“小阳春”后，二季度未能延续向上行情，特别是6月份市场不如预期。企业业绩来看，TOP30房企操盘榜上半年累计业绩同比上涨10.5%，头部房企集中度进一步提高。

　　纵观各家研究机构发布的排行榜榜单成员，除了业绩增幅较大的房企外，部分头部企业一直处于排行榜前列，业绩表现持续突出。

　　政策变化将影响下半年楼市走向

　　中国指数研究院数据统计显示，销售金额方面，2023年1月至6月长沙商品住宅销售金额排行榜TOP10项目合计销售金额为161.43亿元，销售额TOP10门槛值为13.18亿元。长沙润府以20.5亿元的销售额占据销售金额排行榜榜首；中海星樾府以18.36亿元位列第二，万科森林公园以18.32亿元位居第三。

　　销售面积方面，2023年1月至6月长沙市商品住宅销售面积TOP10项目合计销售面积为101.72万平方米，TOP10的销售面积门槛值为8.06万平方米。其中长沙润府以12.58万平方米占据销售面积榜第一位；万科森林公园以12.43万平方米位居第二，中海星樾府以10.92万平方米位列第三。

　　1月至6月受整体房地市场影响持续，6月份企业冲刺半年度任务大规模产品供应入市，月度供应规模达到2023年新高，月度供应规模尚未突破100万平方米，整体供应规模处近几年同期低位水平。据统计，2023年1月至6月，长沙内五区商品住宅供应规模318.9万平方米，同比下降32.2%，与2019年至2022年同期均值相比下降38.5%。

　　中指研究院常务副院长黄瑜表示，下半年房地产政策力度和节奏取决于宏观基本面的变化，若下半年经济出现超预期转弱情况，则房地产作为经济“稳定器”，托底政策或将加快落地。

　　58安居客研究院院长张波也表示，政策的变化成为影响下半年楼市走向的一个重要因素，“下半年需求侧有必要出台更大力度的措施，来保障改善型购房需求，尤其需要对房贷政策和首付比例进行调整。”