产业地产将步入未来十五年的黄金期

住宅（商业）的热潮与中国的人口（消费）周期基本吻合，自80年代伊始，市场经济体制开始确立，对教育和知识的投资与重视度日益提升，城镇化率稳步推进。以80年代、90年代改革后出生的这批为主力军，向后推延30年，即2010年代、2020年代，为住宅和商业房地产的鼎盛时期。2030年代往后，住宅房地产将进入“存量大，增量减”的阶段。一方面，出生人口步入下行通道；另一方面，城镇化率曲线由陡峭进入平缓。

产业地产日渐兴盛，将主导未来十五年乃至二十年的房地产主流市场。产业地产新一轮发展的起点可以看作2015年的PPP模式，彼时，政府大力推动基础设施的PPP模式，产城融合、产业新城、产业小镇、园区4.0、智慧园区等一众概念口耳相传，从这时起一大批产业地产商开始步入高速增长阶段。

之所以如此说，是因为产业的发展是产业地产发展的原始推动力。产业的发展对于产业地产的影响主要在于两个方面：一是产业地产边界的扩大，由原来的纯工业园区向文创园区、科技园区、物流园区、产业小镇、产业新城等多元化多产业领域发展；二是产业升级带来的产业地产品质升级，由原先的以劳动力密集型为代表的工厂厂房向以知识密集型为代表的科技研发总部、办公楼升级，产业园区不再限制于单调的色调、呆板的建筑风格、杂乱的园区环境、拥挤的建筑物分布，而是高科技型、人文性、生态型的集合，是一个地区经济的引擎与生机所在。

同时，产业也是衡量一个产业地产项目是否成功的唯一标准。产业园区的成功在于要形成一片产业的森林，既要有参天大树（龙头企业），也要有繁茂的小树小草（中小微企业），要形成完整的协调的生态整体（产业生态和产业链），形成产业特色，打造产业高地。而空虚的、泛化的、没有产业承载的园区注定是没有灵魂的产业园区。

一是要找准销售面积和租赁面积的平衡点。销售代表着快速回笼资金，方便复制与扩张；租赁意味着持续的现金流流入，能保持稳定的盈利能力。纯粹的销售是地产商思维，纯粹的租赁是运营商思维。

二是要找准物业服务和增值服务的平衡点。物业服务既是“里子”，也是“面子”，是产业园区的基础服务。增值服务代表着产业地产商的产业能力，包括产业招商能力、产业运营能力、产业服务能力、产业投资能力、产业资源链接与整合能力、产业战略研究与规划能力、产业平台搭建与运维能力等。物业服务是增值服务的起点；增值服务在主营业务收入中的比重越高，说明产业地产商的发展越高阶。