德州市德城区老旧小区改造实施方案来了

　　

　　根据方案了解到，2023年德城实施改造老旧小区34个，改造居民楼177幢，改造建筑面积47.16万平方米

　　惠及居民4716户，到“十四五”末力争基本完成2005年前建成的老旧小区改造任务。

　　

　　附：

　　德城区深入推进

　　老旧小区改造实施方案

　　为深入贯彻党中央、国务院决策部署，全面落实省委、省政府及市委、市政府工作要求，深入推进德城区老旧小区改造工作，根据《住房和城乡建设部办公厅 国家发展改革委办公厅　财政部办公厅关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知》（建办城〔2021〕50号）、《山东省人民政府办公厅关于印发山东省深入推进城镇老旧小区改造实施方案的通知》（鲁政办字〔2020〕28号）和《德州市人民政府办公室关于印发德州市深入推进城镇老旧小区改造实施方案的通知》（德政办字〔2020〕35号）等文件精神，结合德城实际，制定本实施方案。

　　一、指导思想

　　以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，践行以人民为中心的发展思想，扎实推进老旧小区改造这一重大民生工程和发展工程。将老旧小区改造深度融合到基层社会治理。积极推动老旧小区功能完善、空间挖潜和服务提升，努力打造居住安全、设施完善、环境整洁、服务配套、长效管理、特色鲜明、关系和谐的“美好住区”。

　　二、总体要求

　　（一）坚持强化领导，加强责任落实。落实区级统筹、街道实施、居民参与、各方支持的责任分工，高点定位、高标实施、高效推进老旧小区改造各项工作。

　　（二）坚持以人为本，尊重居民意愿。充分发挥基层组织作用，加快健全小区居民参与改造机制，发动居民参与改造方案制定、配合施工、参与过程监督和后续管理、评价和反馈改造效果等，由小区居民决定“改不改”“改什么”“怎么改”，把政策计划和群众需求有机结合起来，以实实在在的改造成果满足群众对美好生活的需求。

　　（三）坚持因地制宜，精心谋划设计。在充分听取小区居民诉求的基础上，结合小区的区域特点和设施现状，精心设计、精准改造，做到“一小区一方案”，合理控制工程造价，提高项目投资效益。因地制宜推进大片区统筹改造、跨片区组合改造，挖掘、整合存量资源，统一规划设计，完善服务配套设施。

　　（四）坚持统筹协调，规范有序推进。将老旧小区改造同“城市品质提升”“城镇低效用地再开发”“污水处理提质增效”“扩大养老服务供给”“城镇居住区配套幼儿园”等工作深度融合，有效增加公共服务供给、提高供给质量。严格过程把控，规范项目运作，强化工程质量安全监管，严把项目验收和交付工作。统筹安排改造时间和施工工序，最大限度降低施工对群众生产生活带来的不便。

　　（五）坚持改管并举，注重长效管理。引导小区居民群众在改造前，将“怎么改”与“怎么管”同步考虑，形成意见统一的长效管理方案，保障小区后续管理的常态化。相关管养单位提前谋划解决后续管理难题，提高后续管理的专业化水平。逐步提高群众付费享受物业服务的意识和共同维护改造成果的自觉。

　　三、组织实施

　　（一）改造范围。老旧小区是指德城区行政区域内2005年12月31日前在城市国有土地上建成，失养失修失管严重、市政配套设施不完善、公共服务和社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区。老旧小区改造是指对老旧小区及相关区域的建筑、环境、配套设施等进行改造、完善和提升的活动（不含住宅拆除新建）。

　　2016年至2020年已实施改造的老旧小区内，若在未实施改造的项目中，存在问题突出、群众改造意愿强烈的内容，可以通过划片或单独立项的方式列入下年度老旧小区改造计划。

　　（二）改造任务。2023年，全区实施改造老旧小区34个，改造居民楼177幢，改造建筑面积47.16万平方米，惠及居民4716户。到“十四五”末，力争基本完成2005年前建成的老旧小区改造任务。

　　（三）改造内容。根据《山东省老旧小区改造提升技术导则》要求，结合小区实际分基础、完善、提升三类，对老旧小区和周边区域的改造内容进行丰富和提升。基础类改造主要是拆违拆临、安防、环卫、消防、道路、排水、照明、绿化、水电气暖、光纤、建筑物修缮、管线规整等，突出解决基础设施老化、环境脏乱差问题；完善类改造主要是完善社区和物业用房、建筑节能改造、加装电梯、修建停车场、配备电动车集中充电装置、增设文化、体育健身、无障碍设施等；提升类改造主要是完善社区养老、托幼、医疗、家政、商业设施以及智慧社区等。

　　（四）改造程序

　　区城乡建设局负责老旧小区改造工作的总体指导、调度、协调和监督管理，街道办事处作为实施主体负责老旧小区改造的具体实施。

　　1.计划制定。坚持从实际出发，按照“居民自愿、自下而上、以需定改、先急后缓、分类实施”的原则，逐级确定改造计划，形成“谋划一批、生成一批、实施一批、储备一批”的梯次推进格局。

　　（1）摸清改造需求。区城乡建设局牵头、指导街道办事处，对各街道辖区内存在改造需求且符合政策要求的老旧小区基本情况、环境、设施、居民需求等情况开展全面调查摸底，建立老旧小区数据库，逐级生成和充实完善区级老旧小区改造台账。统筹安排改造时序，优先安排基础设施缺失或失养失修严重，特别是水、电、暖、气、路等必要基础设施亟需更新的老旧小区实施改造，合理确定年度改造项目。

　　（2）审定改造计划。区城乡建设局组织街道办事处对初步确定的年度改造项目，通过购买服务等方式，制定初步改造方案及预算。由区城乡建设局会同发改、财政等部门进行审查汇总，报区政府审定后实施。

　　（3）广泛征求居民的意愿。实施项目改造前，由街道办事处组织社区居委会或业主委员会全面调查、确认年度老旧小区改造项目的基本情况，采用入户调查、问卷调查、集中座谈等方式广泛征求居民的改造意愿、拆违拆临意愿和物业管理意愿，形成《老旧小区改造居民意愿调查表》。调查三项改造意愿中的一项或多项整体同意率不足90%的小区暂缓改造或撤出本年度改造计划。区城乡建设局协调专营单位提前介入有供水、供热等专营设施改造任务的小区调查摸底、制定详细的设计施工方案。

　　2.项目实施。区城乡建设局作为老旧小区改造财政预算单位负责会同各街道办事处做好改造项目的相关招标，加强对改造项目的工程建设活动监督管理。

　　（1）确定工程设计、项目管理及监理一体化服务单位。

　　区城乡建设局组织开展改造项目工程设计、项目管理及监理一体化服务招标，与中标单位签订合同，并会同街道办事处分别与中标单位签订三方协议。

　　（2）项目设计与审查。根据项目初步改造方案及居民改造意愿，区城乡建设局会同街道办事处组织设计单位开展项目设计，项目管理及监理一体化服务单位做好管理服务。改造项目设计方案应征求小区居民意见，经法定比例以上居民书面（线上）表决同意后，由区老旧小区改造工作领导小组进行设计方案联合审核。设计方案审定后在小区显著位置进行公示。

　　（3）确定施工单位。

　　街道办事处组织开展改造项目施工招标。区城乡建设局作为预算单位协助街道办事处履行招标程序、作为共同招标人与中标单位签订施工合同。

　　（4）项目建设和监管。

　　确定施工单位后进行施工公示，公示地点设置在小区施工现场显著位置；公示主要内容应包括改造项目位置、平面图、立面图、改造内容、工期计划及建设、设计、项目管理及监理一体化服务、施工等单位情况、咨询及监督举报电话等。

　　街道办事处作为实施主体，负责在老旧小区改造项目具体实施阶段进行统一指挥、管理和协调，每项工程要有专人负责。组织工程项目管理及监理一体化服务单位，督促施工单位按照国家、省、市、区的相关标准、规范实施改造施工，严格管控工程质量、安全、进度及扬尘治理等。项目实施前后及实施过程中，应注意全面真实地留存相关文字、照片、视频等记录材料及施工验收档案资料。

　　区城乡建设局监督、指导小区改造全过程，督促各街道办事处作为实施主体组织具体实施。

　　老旧小区改造工作领导小组成员单位要按照各自职责分工全力支持配合，为项目建设提供必要条件。

　　小区改造完工后，由区城乡建设局牵头，各街道办事处组织相关老旧小区改造工作领导小组成员单位，以及居委会、居民代表和设计、项目管理及监理一体化、施工、物业管理等单位进行竣工验收。供水、供热等专营设施由专营单位主管部门负责竣工验收，改造完成后由专营单位接收管理。

　　3.后续管理。对改造后的小区，充分发挥街道办事处、社区居委会党组织的作用，依法推动成立业主大会、选举业主委员会；结合“红色物业”体系建设，推行社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会、物业服务企业等共商事务、协调互通的管理机制。通过托管、接管等方式以及专业化物业管理、简易物业管理等模式，实现兜底管理，确保改造后不脱管，做到“一次改造、长期保持”。或由老旧小区改造工程招投标时，自身拥有参股或控股物业管理公司的投标人中标后，其参股或控股的物业管理公司在改造工程竣工验收前进驻，参与竣工验收，进行物业管理，管理期限最低为三年。

　　4.资金拨付程序

　　（1）由承包单位根据合同约定，按进度节点向街道办事处提交拨付资金的申请报告及形象进度表等；

　　（2）街道办事处组织项目管理及监理一体化服务单位、跟踪评审单位等进行现场进度测量和审核,出具进度评审报告,报区城乡建设局复核同意后向区财政局提交拨款申请。

　　（3）区财政局按照评审报告及形象进度表等拨付资金。

　　（4）工程常规变更及签证需由相关街道办事处、项目管理及监理一体化服务单位、施工单位及跟踪评审单位签字盖章认可。

　　（5）项目竣工验收合格后，按照结算评审单位出具的竣工结算评审报告数额作为最终拨款依据拨付剩余资金，但须预留不低于项目结算额的6%作为质量保证金及物业管理保证金(两项各占50%)，质量保证金待合同约定缺陷期满后无息拨付，物业管理保证金待施工单位参股或控股的物业管理公司代管3年小区物业管理后无息拨付。

　　（6）本项目执行《德城区财政投资评审管理办法》。如遇上级政策变化，按新政策执行。

　　四、推进措施

　　（一）因地制宜确定改造标准。全区老旧小区改造标准应符合《山东省老旧小区改造提升技术导则》。

　　（二）引导小区群众积极参与。加强社区党建工作，提高基层治理水平，坚持共同缔造原则，加快健全动员居民参与改造机制，发动居民参与改造方案制定、配合施工、参与过程监督和后续管理、评价与反馈改造效果等，落实群众共谋共建共管共评，实现改造成果共享。社区党组织、居委会应组织业主委员会等基层组织，征求居民意愿，确定改造项目、内容及改造完成后的物业管理模式，实行“一小区一策”。引导居民通过住宅专项维修资金、小区公共收益、捐资捐物等渠道出资改造，推动居民室内装修、水电暖改造等户内改造，同时以户内改造带动“家居+家电”维保模式创新。

　　（三）强化专营设施协同改造。老旧小区内入户端口以外需要改造的供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视等专业经营设施，产权属于专营单位的，由专营单位负责改造；产权不属于专营单位的，政府通过“以奖代补”等方式，支持专营单位出资改造，与老旧小区改造同步设计、同步实施。改造后的专营设施产权移交给专营单位，并由专营单位负责维护管理。

　　（四）完善社区服务设施。集约高效利用土地，深入挖掘小区内空间资源，整合小区周边零星碎片化土地，利用机关企事业单位的空置房屋等社会资源，在老旧小区内及周边健全社区养老、托幼、医疗、停车场、体育健身、文化、应急救援站等公共服务设施，完善家政、助餐、便民市场、便利店等社会服务设施，按规定标准建设完善社区党群服务中心及养老服务设施。

　　（五）提高项目审批效率。简化老旧小区改造项目审批，征求居民意见编制的改造方案，由区审批服务、建设、发改、财政、城管、自然资源、环保等部门联合审查批准。在不新增建设用地、不新增污染物排放的情况下，优化老旧小区改造立项等手续。

　　五、资金保障

　　（一）落实财政资金

　　积极争取中央、省、市级各类补助资金、地方政府专项债券筹措改造资金等用于老旧小区改造，坚持“尽力而为、量力而行”的原则，考虑财政承受能力和老旧小区改造紧迫程度，确定年度资金规模。老旧小区基础设施改造财政补助资金，由市与区按照 1:1 的比例分级负担。

　　（二）创新改造方式和融资模式

　　结合城镇低效用地再开发，引导多元融资参与改造，鼓励各街道办事处创新老旧小区及小区外相关区域“4+N”改造方式和融资模式。

　　1.大片区统筹平衡模式。把一个或多个老旧小区与相邻的旧城区、棚户区、旧厂区、城中村和既有建筑功能转换等项目捆绑统筹，生成老旧片区改造项目，做到项目内部统筹搭配，实现自我平衡。

　　2.跨片区组合平衡模式。将拟改造的老旧小区与其不相邻的城市建设或改造项目组合，以项目收益弥补老旧小区改造支出，实现资金平衡。

　　3.小区内自求平衡模式。在有条件的老旧小区内新建、改扩建用于公共服务的经营性设施，以未来产生的收益平衡老旧小区改造支出。

　　4.政府引导的多元化投入改造模式。由政府引导，通过居民出资、政府补助、各类涉及小区资金整合、专营单位和原产权单位出资等渠道，统筹政策资源，筹集改造资金。

　　5.鼓励结合实际探索多种模式。引入企业参与老旧小区改造，吸引社会资本参与社区服务设施改造建设和运营等。

　　（三）加强资金使用监管

　　区城乡建设局作为老旧小区改造项目主管部门，负责每年提报项目预算，做好项目绩效目标编制，加快项目预算执行，提高资金使用效率。

　　在资金管理过程中，区财政局负责将指标下达给区城乡建设局。各街道办事处作为实施主体，负责掌握项目进度情况，根据合同和项目进度，对承包单位的进度款支付申请审核确认，由区城乡建设局和区财政局负责将资金及时支付到中标单位。区城乡建设局和区财政局对资金拨付及使用情况进行监管，确保直达资金惠企利民。

　　六、政策支持

　　（一）加强规划统筹。在编制老旧片区改造实施方案时，合理划分改造区域，优化资源配置，策划、设计可以产生现金流的老旧片区改造项目。对在小区内及周边新建、改扩建社区服务设施的，在不违反有关强制性规范、标准的前提下，可适当放宽建筑密度、容积率等技术指标。

　　（二）探索土地支持政策。积极探索土地出让支持大片区统筹改造或跨片区组合改造的政策措施。把大片区统筹改造和跨片区组合改造与城镇低效用地再开发项目统筹谋划，并结合实际给予相应政策支持。老旧小区“15分钟生活圈”内城镇低效用地再开发整理腾出的土地，优先用于建设社区服务设施及养老服务设施。

　　（三）创新不动产登记做法。小区内增加公共建筑的，立项前与小区业委会、居委会等相关方达成权属协议，在产权明晰的基础上，探索所增加公共建筑不动产登记的具体做法。

　　（四）加大信贷支持。要把握金融政策窗口期，积极争取改造项目政策性信贷资金支持，助力老旧小区改造项目加快实施。鼓励支持商业银行、保险公司等金融、保险机构创新金融产品，改善金融服务，为老旧小区改造项目及居民户内改造和消费提供融资支持。

　　七、措施保障

　　（一）健全推进机制。成立德城区老旧小区改造工作领导小组，负责加强统筹协调和组织推进，做好综合协调、定期调度、督查督办、经验推广等工作。街道办事处要建立老旧小区改造工作推进机制，组织社区以及相关部门、单位落实改造任务。（区城乡建设局牵头，各街道办事处组织落实）

　　（二）加强宣传引导。发挥各类新闻媒体作用，加大宣传引导力度，注重典型引路、正面引导，强化居民的主人翁意识，营造良好舆论氛围。努力提升群众的政策知晓率，引导主动参与到老旧小区改造工作中来，提高广大群众的支持度、参与度、满意度，使这项惠民工程深入人心。（区委宣传部、区城乡建设局、区民政局及各街道办事处按职责分工负责）

　　（三）强化监督检查。区老旧小区改造工作领导小组加强对全区老旧小区改造工作推进情况的督查，对推进缓慢、工作不力的部门和单位进行通报，并对相关负责人进行约谈。同时，邀请各级人大代表、政协委员、社会各界市民群众，参与对全区老旧小区改造工作的监督和检查。（区城乡建设局牵头，各街道办事处组织落实）

　　本实施方案自印发之日起施行，有效期至2025年12月31日。

　　附件——

　　德城区老旧小区改造

　　工作领导小组

　　成员名单及职责分工

　　一、成员名单

　　组　长

　　张因忠　区委副书记、区长

　　副组长

　　刘　明　区委常委、副区长

　　成　员

　　高玉林　区政协副主席、文化和旅游局局长

　　刘　峰　区现代服务业发展中心主任、商务局局长

　　赵恩祥　区政府办公室主任

　　王　垒　区发展和改革局局长

　　徐洪鑫　区教育和体育局局长

　　张新生　区工业和信息化局局长

　　孙祥忠　区民政局局长

　　刘　军　区财政局局长

　　罗振辉　区城乡建设局局长

　　焦振东　区卫生健康局局长

　　吕晓林　区应急管理局局长

　　邢建红　区审计局局长

　　韩洪军　区行政审批服务局局长

　　蔺心懂　区市场监督管理局局长

　　李　军　区综合行政执法局局长

　　田殿清　区地方金融监督管理局局长

　　王　强　公安分局政委

　　胡　娟　自然资源分局局长

　　刘　志　生态环境分局局长

　　原玉玺　消防救援大队教导员

　　张子平　运河街道办事处主任

　　史　龙　天衢街道办事处主任

　　孟昭喜　新华街道办事处主任

　　付文龙　新湖街道办事处主任

　　王　新　广川街道办事处主任

　　领导小组办公室设在区城乡建设局，罗振辉同志兼任办公室主任，张子平、史龙、孟昭喜、付文龙、王新同志兼任办公室副主任。

　　二、职责分工

　　街道办事处：作为老旧小区改造实施主体，负责制定辖区老旧小区改造计划、初步改造方案，会同区城乡建设局与改造项目工程设计、项目管理及监理一体化服务中标单位签订三方协议（合同），组织施工招标并与区城乡建设局作为共同招标人与施工中标单位签订工程施工合同，在老旧小区改造项目实施阶段进行统一指挥、管理和协调，落实资金拨付事宜，做好改造后的长效管理，及时向区老旧小区改造工作领导小组办公室报送工作情况。

　　区发展和改革局：参与年度改造计划编制，协助争取上级补助资金。

　　区教育和体育局：按照城区小区配套幼儿园治理工作要求，指导符合幼儿园布点规划、具备建设条件的幼儿园配套建设工作，有效增加普惠性学前教育资源供给。指导改造小区内体育健身设施及公共活动场地建设。

　　区工业和信息化局：负责协调通信管线专营单位，做好所属管线整治改造相关工作。

　　区民政局：指导各街道办事处发挥群众自治组织基础作用，协助做好老旧小区改造社区协商、民意征求和群众参与等工作。指导改造小区内配套养老、无障碍设施等适老化改造工作，扩大养老服务供给。

　　区财政局：参与年度老旧小区改造计划编制。负责审核老旧小区改造区级财政资金预算，负责落实区级财政补助资金，协助争取中央、省、市补助资金。负责加强对老旧小区改造专项资金使用管理情况的监管。指导发放、管理专项债券，对地方融资平台、国有企业的融资运作提出指导意见。

　　区城乡建设局：作为老旧小区改造牵头单位，负责工作领导小组办公室的日常事务，具体负责组织协调、政策拟定、计划编制、督促推进、通报考核等工作；组织工程设计、项目管理及监理一体化服务招标，会同街道办事处与改造项目工程设计、项目管理及监理一体化服务中标单位签订三方协议（合同）；协助街道办事处开展施工招标，并作为共同招标人与施工中标单位签订施工合同；指导街道办事处落实小区改造后的长效管理等工作；落实资金拨付事宜。

　　区商务局：指导社区便民消费服务中心、家政服务网点建设，满足老旧小区居民日常生活服务需求。

　　区文化和旅游局：指导老旧小区改造中具备建设条件的文化服务设施建设工作。

　　区卫生健康局：指导老旧小区改造中具备建设条件的社区卫生服务设施用房、托育设施建设工作。

　　区应急管理局、消防救援大队：负责指导老旧小区改造中消防设施、消防车道标识建设工作，指导具备建设条件的应急救援站建设工作。

　　区审计局：负责做好中央、省、市、区财政奖补资金使用情况的审计监督工作。

　　区审行政批服务局：负责优化审批程序，建立老旧小区改造项目审批绿色通道。指导区城乡建设局及各街道办事处推行“联审联办”，对老旧小区改造项目实施主动帮办服务，提高审批效率。

　　区市场监督管理局、生态环境德城分局：根据各自职责，做好相关支持、配合工作。

　　区综合行政执法局：负责违法建（构）筑物拆除，违法占道经营管理，完善环卫设施。协调专营单位做好供水、供热、燃气等设施设备改造工作，协调做好改造小区排水管网改造后接入市政管网相关工作。

　　区地方金融监督监管局：支持各金融、保险机构创新金融产品，改善金融服务，为老旧小区改造项目及居民户内改造和消费提供融资支持。

　　公安分局：负责老旧小区改造治安秩序维护工作，指导老旧小区改造中安防设施建设工作。

　　自然资源分局：负责指导简化老旧小区改造项目规划、土地手续办理。对老旧小区改造中涉及零星地块的土地在符合法律、法规的前提下，对供地方式等提出合理化建议。将低效用地再开发整理腾出的土地，在符合规划的前提下，提出优先用于建设社区服务设施的建议。

　　供水、供电、供热、燃气、通信、有线电视、邮政等企业：支持和配合做好老旧小区改造涉及的相关设施改造工作。

　　举报/反馈