曾经一个月上涨200万,如今单价跌去2万:杭州网红板块如何跌成了事故?
沉寂已久的杭州二手房市场,终于等来了复苏行情。
今年2月,杭州全市网签单量达7396套,环比1月增长133%,达到自2021年6月以来20个月的网签最高值。
但3月以来,关于杭州大批二手房抛售、未来科技城房东割肉的消息也开始蔓延。据《中国企业家》报道,“之前卖8字头的,现在只要6开头了。”谈起杭州明星板块未来科技城的二手房价,一位杭州本地中介感慨,“我说的是这里最好的几个小区,8万跌回6万。”
“不要想着投资赚大钱,这种想法是不可取的。我可以推荐你去新盘摇号,但希望你还是理性一点。”杭州网红板块未来科技城的中介周天鸣用劝退回应了记者。
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一个月上涨的200万和每平米跌掉的2万?
成交量翻倍并没有让价格同步走高。
国家统计局最新数据显示,2月杭州二手房环比微涨0.4%,同比仍然下跌1.3%。
来源:贝壳研究院
一方面,和上海动辄千万豪宅售罄不同,今年以来的杭州仍然是刚需市场。但另一方面,越是成交畅旺的区域,价格滑坡越是明显。
贝壳研究院统计显示,杭州网红板块未来科技城,2月成交套数119套,环比增加117%,同比增加467%;拱墅区申花板块,2月成交同比增加405%,均价高达53356元/平方米,但是这两个板块均价下跌最为严重,同比分别跌了15%和19%。
来源:贝壳研究院
网红板块里的网红盘——未来科技城三兄弟(阳光城未来悦、中南樾府、东原印未来),其中的阳光城未来悦也是2022年跌势最惨烈的,曾在半年内降幅近100万元。
而据《每日经济新闻》此前报道,2021年二手房涨得飞快的时候,阳光城未来悦120平方米户型,一个月涨了近200万元。但后来,用中介的话说,“跌成了事故”。
记者从链家平台公布的历史成交数据看,阳光城未来悦2月8日成交的一套89平方米3房,价格为370万元。
“这套房当时装修款跟车位款剥离了,实际成交价不止这个,最终成交是425万元,但房屋本身是一套沿街的二楼,价格偏低。”周天鸣说,“最近刚成交了一套二期9楼的房子,户型一模一样,490万元,另外还需要买家承担税金。”
不过,成交价格并不能代表趋势。“阳光城未来悦2023年以来是二期成交的多,本来就比一期装修标准高,并且楼栋位置更好,所以价格本身就要高一点。”
另一个网红项目,“6万人摇”的西溪公馆,3月已经成交了7套房,但跌幅也不小。“西溪公馆领取房产证之后就有很多人拿出来卖,那时候单价接近5.5万元/平方米了,从2021年6月到现在,每平方米跌了将近1.5万-2万元不等。”
对于西溪公馆的盛况,据《每日经济新闻》此前报道,“网上选房,一个号2分钟考虑时间。如果超时还没选好,号码作废,往下顺延。 ”当记者以看房人身份要求参观样板间时,被告知并没有样板间,客户根据房型图和沙盘位置选房。面对记者的不解,置业顾问劝说道,“要到的话按顺序选房,房型不满意么,要买就买,不买就算了。其实这种准现房无所谓的,交房你就卖掉,稳赚一辆豪车。”
西溪公馆售楼处 每日经济新闻资料图
中原地产市场分析师卢文曦指出:“现在的市场热度基本上就是以价换量换出来的,不具备任何涨价的前提。”
来源:诸葛找房
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大量积压客源入场
2月挂牌量环比提升268%,同比提升47%,也是自2021年5月起,连续22个月的最高单月度挂牌量。但挂牌量激增并不意味着抛货,客源量也在2月环比提升141%,同比提升74%,相当于2022年5月的客源量。
买卖带看量更是达到了2021年6月高峰时的量级,环比提升255%,同比提升134%。
来源:贝壳研究院
贝壳研究院指出,由于大量积压客源入场,库存房源被市场回暖激活。
对于市场热度能否持续,卢文曦分析:“二线城市市场弹性还是比较大的,基本上能出利好政策的都出了。比如南京,区域限购、限贷,已经最大尺度松绑了,所以说弹性较大。另一方面,二线城市相对人口多一点、产业结构好一点,比三四线要好很多,所以这个后续,我觉得还是能走一走量的。”
但未来,市场分化是必然趋势。
“一线、二线城市弹性大,成交量好,小阳春还能延续一下,三线四线可能就比较尴尬了。其实除了城市跟城市之间,城市内部板块分化也很大。比如波动比较大的未来科技城板块,虽然量好,但基本上都是以价换量换出来的。”卢文曦认为。
“现在成交走向很稳定,已经连续两个月都很火热了,而且每一天的网签量很稳定,跌的希望不大,但涨幅也比较有限。”周天鸣说。
58安居客研究院研究总监陆骑麟此前在接受媒体采访时认为,阿里搬迁后,未来科技城二手房挂牌均价数据环比逐月下跌,阿里对板块房价短期影响相对较大。
“但从长远看,未来科技城板块发展已经相对成熟,即便阿里退出,新的企业也会入驻,且服务于阿里的相关产业已经在该板块落地,短期内也不可能集体搬走。”陆骑麟强调,“因此长期不会对未来科技城板块房价带来巨大冲击。”
此外,从一二线城市及杭州连续2年的市场景气度走势来看,业主信心相比1月末有所趋弱,且未能达到2021年同期指数。
“后续市场,只能说是从最低谷开始慢慢往上,有修复性行情。不会特别差,也不会特别好。这个量先稳住之后,价格基本上也就探明了。可能上半年高点之后会有短期回落,二季度很可能就是量价企稳的这样走势了。”卢文曦判断。
撰文| 包晶晶?????????????????????????????????????????????????????????????????????
编辑| 陈梦妤
封面图源| ??每经记者 刘颂辉 摄?????????
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