苏州楼市：这样买房能利益最大化！

　　

　　我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

　　以下苏州购房答疑内容，来自微信公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问：

　　提问：苏叔，你好，现在在苏州工作，年龄比较大，预算比较充足，想买一套改善房自住+投资，但是苏州楼市改善房越来越多，良莠不齐不知道怎么选，有什么建议吗？哪些板块的改善房发展潜力更大一些？

　　苏叔：你好，改善包括面积段、地段和产品等方面的改善，数据显示改善房是当前苏州房市的主流，无论是从需求来看还是供给来看，都是如此， 改善客群也已经成为购房的主力军。除却面积的增加，提升居住体验感和舒适性也是产品升级的体现。改善时代的背后，是各个板块地价的拔高，而地价的提高就暗示着房价上涨；改善楼盘越多，反应购买力的上升。改善产品正在垄断市场，置业就必须得打起十二分精神：要知道，越来越多买房的人观念在转变，不拘泥于单一板块，跨区域买房的现象颇为普遍，地缘概念越来越模糊，而看房看得多了带来的一个弊端就是心态的焦灼，此时就得明白买改善房一定要明确需求不失焦，可以参照学区、物业类型、地段、交通通勤、居住面积、居住环境、多种配套、户型等这些刚性需求，这是最重要的；如果希望买改善房的多年后，房子还有不错的涨幅，记住一是紧跟紧跟产业走，高端制造业、高科技产业、高收入产业尤佳，例如相城板块，二就跟着正在发展、未来光明的板块走，比如新区太湖科学城、园区高贸新城；最后，拥有强势产品力或价格明显倒挂的新房，大可以试试，买不到好的房的情况下，二手房也是可以的。苏州买房建议，详见知识星球内部分享。

　　提问：苏叔，您好，胜浦的高茂新城去年就已经成为楼市的热门板块，一直很好奇它真的具有与宣传力度相当的价值潜力吗？想请分析一二！

　　苏叔：你好，首先，高茂新城处于园区自贸区，而苏州自贸区有人才与资源的不断流入，发展势头可喜。其次，高茂新城受到了园区政府的倾力支持，投入大量资金对片区进行改造，规划轨道交通与学区，开发商也对高茂新城信心满满。以上，胜浦高茂新城看起来发展潜力巨大。但是高茂新城存在着不适宜居住的“硬伤”。虽然这个板块产业发展潜力极好，但由于其定位是高端制造与国际贸易区，工厂的存在与货车出入对路面造成的损害，极大的降低了高茂新城的居住属性。购房者对品质的诉求不断提升，产业发达的高茂新城并不适合做改善型楼盘。而如果把楼盘定位于刚需又价格太高，超过三万的单价远在刚需购买承受能力之外。而且这个板块还有着交通不成熟，高架体系不通达的弊端，出行极不方便，更加不适宜居住。对比其他单价超过三万的楼盘，科技城、吴江太湖新城、中央公园等板块的优势就十分突出，不仅交通便利，而且商业配套完善，教育资源丰富，环境相比来说也更宜居。因此，高茂新城在苏州楼市同价位楼盘中很难占领一席之地。从投资角度来说，高茂新城的房子居住价值不大，也会相应的影响投资价值，而且其交通、教育规划都还未实现，还需要很长一段时间的建设才能达到预计效果，价值实现时间太长，也是不现实的。所以同价位的房产，更推荐在太湖新城、科技城或高铁新城这样的已经成规模并且各方面相对完善的板块中选择。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

　　提问：苏叔，你好，预算250万左右，想买新房，三居室，浒墅关和太湖科学城怎么选？苏叔：你好，虽然目前这两个板块价格差不多，但其他的方面完全不同，适合买房的人群也不大一样。浒墅关是千年古镇目前已经是非常成熟的板块，生活方方面面、配套都已经非常成熟。

　　商业发达、所有生活需求都能满足。交通方面有已经通车的地铁三号线、有轨电车二号线，自驾的话有中环西线和中环北线，不管是自己开车还是公共交通都比较方便。

　　浒墅关的教育前几年是短板，这几年也有变化，成立了两个教育集团，引入了新区实小、实验初中、新区一中等优质教育资源，但需要注意的是，浒墅关的房子非常多，不管是新房还是二手房都很多，目前新房价格在2.2-2.7万左右，二手房的价格在1.8-2.8万左右。因为房源太多、竞争激烈，所以板块价格不算坚挺。

　　看得见的配套、成熟的生活，但未来的潜力不足，这是浒墅关，适合目前就需要成熟配套的自住人群。

　　但太湖科学城的情况完全不一样。全新的规划、全新的未来，新的意味着从头开始，也意味当下还不够完善，太湖科学城目前的城市界面确实差点意思，但规划的高度和力度很大，未来值得期待。首先南大明年九月份正式招生，随着老师和学生们的到来，整个板块人气会越来越足。交通方面，除了目前已经建成的两条有轨电车，还会规划三条地铁，南大周边就有三个点，但是地铁是需要时间的。学校方面，围绕着南京大学会建南大苏州附属幼儿园、小学和初中等八所系列学校，目前有四所附属学校正在规划、设计。商业方面，板块里会引进上海新天地、龙湖商业等国内一线品牌，可以期待一下。文体方面，除了冰雪世界，还有邻里中心、足球场、运动场等文体设施。目前太湖科技城的居住氛围还不浓，但是未来可期，适合不着急现在住进去的购房人群。但是太湖科技城也有弱项，就是位置确实有点偏，并不适合所有人，所以要结合自己的工作地点，综合考虑。

　　提问：苏叔你好，感觉吴江太湖新城规划的挺好的，想在那边买套房投资，觉得如何？那边有投资价值吗？

　　苏叔：你好，吴江太湖新城是苏州一核四城规划新城之一，吸引了较多投资客买房，在规划逐渐兑现过程中，房价有过较大涨幅，随着规划落地，又缺少产业支撑，发展乏力，房价上涨潜力逐渐透支，吴江太湖新城房价低迷，已经不再适合投资。在交通方面，吴江太新有地铁4号线经过，交通较为便利，但通勤时间不够理想。在商业方面，区域内商业业态丰富，配套完善，拥有较多高端商业综合体。在教育上，吴江太湖新城教育资源优质丰富，是许多学区改善客群的首选之地。在医疗上，吴江太湖新城医疗资源需要共享其他板块的医疗条件，但后期板块内会有所丰富。在居住环境上，吴江太湖新城生态资源丰富，环境优美，十分宜居。总的来说，太湖新城目前投资价值一般，更加适宜购房自住。苏州投资回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享

　　提问：苏叔你好，预算在1000万左右，朋友说在金鸡湖买，请问金鸡湖怎么样呢？

　　苏叔：你好，金鸡湖区域是苏州的中心，这个片区房价都很高，发展比家成熟，这个预算改善房流通性其实比较高，不缺购买客群，要注意这个片区内小户型的学区房溢价有些高，整体比较抗跌。

　　提问：苏叔，你好，本人在上海工作，想在苏州买房，近3年估计是不会住的，预算是200万，想问一下这个预算在哪里买比较好呢？新房二手房都可以。

　　苏叔：你好，如果要买新房，200万一般能买到度假区、胥口、运东、通安、相城北双湖等郊区，各自有优缺点，短期不住建议考虑房子属性，房子空置着是否容易出租出去，房子未来升值潜力，可以建议通安、度假区、胥口地铁口房子。如果买二手房，建议选择流动性较高的小区，200及其以下价格都是比较好的选择，如市区老破小、也可以考虑度假区地铁口盘，具体买房选筹，详见知识星球内部分享。