人口增速放缓、放开三孩 昆明楼市未来如何发展?

5月以来，除了集中供地、调控收紧，“人口”绝对可以算是楼市最热话题之一了。

5月31日，中共中央政治局下发通知，进一步优化生育政策，鼓励生育三胎。无论已婚未婚、已育未育，几乎所有人、各大社交媒体平台，立刻炸开了锅。

事实上，三孩政策的提出早有预示，本质上还是人口问题与国家经济发展问题。5月11日，国家统计局发布第七次人口普查数据，全国总人口增速放缓，老龄化程度进一步加深。

人是任何行业发展的根基，也是房地产的底层逻辑。如果人口增速放缓，住房需求会下降吗？房价又当如何变化？昆明市场又如何？

从国家1949年至今的人口调控政策便可看出，人口增速必须与国家发展战略和发展水平相适应，人口越多，住房需求越大，这个逻辑关系大方向来说是没有问题的。

人口多意味着丰富的劳动力资源、庞大的消费群体和消费力以及潜在的人才资源，自然也就带来住房需求的提升。同时人口总基数上升意味着主力购房群体总量也在上升，从而保证房地产市场活力。

那人口增速放缓、人口老龄化加剧是否就意味着住房需求下降，房地产市场发展见顶了呢？结合第七次全国人口普查数据和实际房地产市场发展情况，可以更具体地回答这个问题。

首先，我国人口10年来继续保持低速增长态势，过去十年的平均增长率环比上一个十年下降了0.04个百分点。

（历次人口普查全国人口及年均增长率 图源国家统计局）

也就是说，人口总量一直在增加，只是增速放缓了，表现到房产市场，总需求和总供给的增速也将受到影响，回归到一个低速平稳的发展态势。

其次，是劳动力人口比重下降，15-59岁劳动力人口比重下降了6.79%，65岁及以上人口达到1.9亿人，占人口总比例由8.87%上升到13.5%，人口老龄化程度进一步加深。

（全国人口年龄构成 图源国家统计局）

参考美国15%以上、日本超25%的老龄化程度，我国人口老龄化并不算十分严重。从全世界的经济与人口发展规律来看，未来随着经济发展水平不断提升，我国人口老龄化还将持续提升，但并不意味着购房需求下降。

一方面，从人口结构上看，我国人口整体仍维持着纺锤型，作为中间劳动力的中坚购房群体仍然坚挺，且人口普查数据显示，未来的主力购房群体90后人口已达2.1亿，0-14岁人口占比环比上个十年增加1.35%，年轻人口占比的提升将带来更多购房需求。

另一方面，房地产发展从粗放转向精细，家庭单位人口紧缩、改善住房需求扩大，以及生育意愿降低带来的独居人群居多，都创造了更多住房需求。

最后，城镇化水平和人口流动也是影响房产发展的重要因素。2020年我国城镇人口数量已达9亿人，占比63.89%，环比提高3.3%，相较于10年前比重上升14.21%。

（历次人口普查城乡人口 图源国家统计局）

随着城镇化水平不断提升，将加速人口流入，同时刺激住房需求。

按照国家统计局局长宁吉喆在新闻发布会上的解答，人口增速放缓主要原因是育龄妇女特别是生育旺盛期妇女数量的持续下降，人们生育时间的推迟以及生育养育成本的提高，主要表现为出生人口规模缩减。

其中，生育养育成本的提高，最主要表现在住房和教育上，而住房又是根本影响因素。

因此，有说法认为，当人口达到峰值，进入零增长甚至负增长时代，住房需求缩减，房价将会迎来下跌。不论是既有的发达国家数据，还是我国房价数据变化趋势，都说明这一论断不太站得住脚。

过去10年，我国整体房价一直维持着上涨趋势，尽管增速有所起伏，但未出现过下跌情况。“房住不炒”政策下，未来房价将会保持平稳发展的态势。

此外，随着购房年轻化和改善群体的增多，对于住房的地段、交通、品质的要求将更高，从而带来更多住房价值的提升，表现在数据上就是房价上涨。

（近年中国独居率走势 图源贝壳研究院）

当前，一线城市房价已成为绝大多数人遥不可及的梦想，而众多新一线、二线城市也不甘落后，整体城市发展与城镇化水平的提升带来人地矛盾的加剧，地价越发昂贵、建设成本增加都将为房价“添砖加瓦”。

虽然整体上涨的趋势不会改变，但猛涨的时代也难以再现。

近两个月来，国家对于房地产市场多达20余次的调控成效显著，多城市过热的“炒房”现象得到缓解，但本质上来说，调控的目的不是打压房价，而是控制房价增速，抑制投机行为，从而维持房地产市场平稳、健康发展。

整体大环境的发展趋势下，昆明人口与房价又是怎样的关系呢？

根据贝壳研究院数据，近十年人口增长最快的十个省市中，云南不在行列内，老龄化程度低，劳动力与抚养负担都处于中间水平。

（十年房价变化 图源贝壳研究院）

多项数据综合来看，云南的人口增长还有较大空间，房产市场也相对活跃，而昆明作为省会城市，房地产行业投资占GDP比重高达32.7%，依赖度极高。

云南省第七次全国人口普查数据显示，昆明总人口达到846万人，较2010年的643.2万人增加202.8万人。

值得注意的是，全省各州市占总人口比例几乎一边倒地呈下降态势，昆明则上升了3.93%，人口集聚效应进一步加强，城镇化率也进一步提高。

（2015-2019年昆明市城乡人口统计 图源锐理数据）

近两年，昆明放开落户、人才购房补贴等各项政策的落地，对人口增长有一定助推作用，也侧面促进了楼市发展。

从2015到2020年，仅五年时间，昆明房价便翻了近一倍，如今2万+楼盘俯拾即是，房价高企与“换房改善”双重驱动下，未来刚需及改善/豪宅产品的市场分化或将进一步加强。

（2015-2019年昆明住宅供销价走势 图源锐理数据）

根据锐理数据2020年年报，预测截止“十四五”末期，昆明住房仍有66.47万套的需求量，刚需住宅需求将持续扩大。

至于放开三孩生育，目前一边倒的形式虽是“男默女泪”，但重赏之下必有勇夫。据国家卫健委回应，放开三孩后将促进相关经济社会政策配套衔接，根据后续支持力度与福利补贴，或许将释放一部分生育意愿。

三孩家庭出现，也将随之带来住房结构的变化，体现最明显的便是户型面积和居室的提升，未来或将出现更多的四房、五房产品，而刚需主导的大三房也将向小四房过渡。

房价方面，昆明尚未进入存量房市场，未来购房者对品质、配套和社区服务的需求更大，或将进一步助推房价上涨。

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责编：蒋冬琼