投资性房地产转换（固定资产转换为投资性房地产公允价值核算）

　　甲公司投资性房地产采用公允价值模式后续计量，假定收到租金时一次确认收入（不考虑按月确认收入）。相关业务如下：

　　（1）2×19年9月30日，甲公司董事会决定将自用办公楼整体出租并形成正式的书面决议（不考虑土地使用权）。同日与乙公司签订租赁合同，租期为2年，年租金为1 000万元。2×19年9月30日为租赁期开始日。该写字楼为2×17年3月30日购建完成达到预定可使用状态，成本为19 200万元，预计使用年限为40年，预计净残值为零，均采用直线法计提折旧。2×19年收到本年3个月的租金250万元。2×19年9月30日和2×19年12月31日办公楼公允价值分别为20 000万元和19 000万元。

　　（2）2×20年收到租金1 000万元。2×20年12月31日办公楼公允价值为21 000万元。

　　（3）2×21年收到9个月租金750万元。2×21年9月30日办公楼公允价值为24 000万元。租赁期届满时，企业董事会作出书面决议明确表明，该房地产收回作为固定资产入账，当日达到自用状态。

　　不考虑其他因素

　　根据资料（1）-（3），编制甲公司相关会计分录。（“投资性房地产”科目列明必要的明细科目，分录中的单位用万元表示）

　　答案解析：

　　（1）资料（1）相关分录：备注：题目明确将自用办公楼进行整体出租，自用办公楼用固定资产科目进行核算，如果这样描述“将开发的一栋楼进行出租”，则是使用开发产品科目，这是房地产开发行业的专用科目，如下图：

　　

　　①2×19年9月30日转换日：

　　借：投资性房地产—成本 20000

　　借：累计折旧 1200（19200×2.5/40）

　　贷：固定资产 19200

　　贷：其他综合收益 2000

　　备注：2×17年3月30日开始折旧，2×19年9月30日进行投资转换，折旧了2.5年。

　　非转投有增值的情况下，差额采用其他综合收益科目，这个增值会很大，以免影响报表使用者的决策，故使用所有者权益的科目（其他综合收益）。

　　②确认2×19年租金收入

　　借：银行存款 250（收到租金一次性确认收入）

　　贷：其他业务收入 250

　　③2×19年12月31日公允价值变动：

　　借：公允价值变动损益 1000

　　贷：投资性房地产—公允价值变动 1000（19000－20000）

　　备注：19年年末公允价值下降了，成本明细科目要用贷方，公允价值变动损益使用借方科目，公允价值变动损益是利润表的科目，借方表示减少。

　　（2）资料（2）相关分录：

　　①2×20年12月31日确认租金收入：

　　借：银行存款 1000

　　贷：其他业务收入 1000

　　②2×20年12月31日公允价值变动：

　　借：投资性房地产—公允价值变动 2000

　　贷：公允价值变动损益 2000（21000－19000）

　　备注：20年末公允价值比19年年末的公允价值上升了，增加公允价值变动明细科目科目金额。

　　（3）资料（3）相关分录：

　　① 2×22年9月30日：

　　借：银行存款 750

　　贷：其他业务收入 750

　　②借：固定资产 24000（转换时的公允价值）

　　贷：投资性房地产—成本 20000

　　贷：投资性房地产—公允价值变动 1000

　　贷：公允价值变动损益 3 000

　　备注：投资性房地产公允价模式转换为固定资产，将投资性房地产的两个明细科目余额反方向转平，差额计入公允价值变动损益。只有非转投有增值的情况下，差额采用其他综合收益科目，这个增值会很大，以免影响报表使用者的决策，故使用所有者权益的科目（其他综合收益），其他的类型的转换，差额不会很大，则使用利润表的科目（公允价值变动损益）。

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