斥资千万难解中产教育焦虑，稳赚不赔的学区房不香了？| 财智观点

7月5日，作为优质教育资源高地的北京市西城区的小学录取工作已全面结束，本次录取工作严格执行了此前发布的“731政策”，即自2020年7月31日后在西城区取得房屋产权的家庭适龄子女申请入学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

这一举措在家长中引起了强烈的不满情绪，一时间大众对于学区房、教育公平的关注再度升级。

学区房曾经是中国房产界的神话，在“就近入学”的制度之下，这些房产被赋予了远超本身居住属性之外的更大价值。关于学区房的疯狂故事每个人都有所耳闻，而它事实上的狂热程度更甚于传闻。

2016年北京一家长以530万的价格，在北京西城区文昌胡同的深处一个杂草丛生的院子里，购买了11.4平米的一个仅能放下一张床的屋子，只为孩子能就读北京实验二小，而平均每平米46万的成交价，也创下了最贵学区房单价的记录。

2019年的双十一，在某拍卖网上，位于北京市西城区烂缦胡同的一套5.6平方米的“老破小”学区房经过多轮拼杀，以总价127.55万元成交，吸引了近5万人次围观。而这套房源原本的估价仅为65.76万元。

即使学区房的价格已远远高于市场水平和其作为商品本身的价值，很多地方的学区房依然一房难求，甚至所在小区经常可以看到“全款求购”的广告。

众所周知，学区房的热度主要源于对优质教育资源的竞争，如今促进教育公平的举措已开始落实，学区房是否会就此降温甚至走入历史，而那些持有天价学区房的家长又该何去何从？

学区房天价背后的价值逻辑

在“鸡娃”已成为当下热词，众多家长不惜倾付全部积蓄，降低三代人的生活品质，也要买下“老破小贵”的学区房这样的不合理现象背后，其实深藏着学区房的特殊价值逻辑。

中产焦虑是为学区房买单的根源。中产阶级的定义是，从事脑力劳动或技术基础的体力劳动、具有专业知识和较强的职业能力的人群。中产阶级是无产阶级通过学习、努力、科学研发从而掌握管理权，进而掌握一部分生产要素的一群人。他们通常受过良好的教育，有一定的闲暇时间，追求生活质量，对其劳动、工作对象也拥有一定的管理权和支配权。

在这个定义当中，受过良好教育、具有专业知识、依靠学习及努力这些字眼，都显示出中产阶级几乎是这个社会中教育的最大受益者。在继续上升的通道变得狭窄时，他们便急切寄希望于下一代能够通过更加优质的教育，复制他们的成长和成功路径，甚至超越自身所在的阶层向上跃升。

义务教育阶段多年来实行“就近入学”的政策，在优质教育资源稀缺且分布不均衡的情况下，成为助长学区房炒作的帮凶。就近入学政策原本旨在保障每一个儿童的受教育权利和保障教育公平，却成为希望择校到教育基础良好的学校入学的家长钻空子的利器。

根据教育经济学原理，一个大学本科生的年均回报率高于15%，而名校毕业或者更高的学历，取得的回报率或许更高。而所谓的“牛小”并非牛在硬件设施、教学环境和师资力量的强大，而是其对应的重点中学直升率。

能够入学“牛小”，意味着大概率能够直升重点高中进而考入名牌大学，这便使得一个孩子在未来的教育路径上有了相对稳定的预期，大大增加了其成为“人生赢家”的概率。这样算来，学区房再贵，相比起下一代的前途和未来于家长而言都是值得的。

由于学区房在过去的需求持续旺盛，便拥有了稳定的保值甚至升值的预期。买入学区房的家庭不仅能够为孩子赢得优质学校的入学资格，孩子毕业之后还能轻松找到下家出售学区房，甚至能够通过房产的升值赚取溢价，无论如何这看起来都像是一个稳赚不赔的买卖。

实行“多校划片”，学区房就此要跌下神坛？

随着学区房含金量最高的北京落地“多校划片”的最狠入学政策，有房主甚至已经开始连夜降价80万抛售学区房。毫无疑问，失去优质教育资源捆绑加持的“老破小旧”住房，在市场上的价值必然面临着巨大的贬损风险，尽早抛售出手或许是一部分人当前认为的最好选择。

有房地产业内人士指出，一旦购买学区房却无法入学理想学校的情况被确认，那些曾经高攀不起的学区房甚至可能会面临价格被腰斩的风险。

事实上对学区房的打击并非突发事件，从政策导向来看对入学制度的改革从2019年就已显现出苗头，中央政治局早在今年4月的会议上也提出“防止以学区房等名义炒作房价”的政策。只是山雨欲来的时候，家长们依然执着于为争取下一代的良好教育机会铤而走险，在市场的鼓动下抱有侥幸心理。购买学区房从稳赚不赔变成了一场豪赌。

从去年起至今，北京优质学区密集的海淀区、东城区均执行了2019年1月1日后取得房产证的家庭，其子女无法登记入学对应划片学校的通告。越来越多的家长在这场豪赌中赌输，既没能让孩子进入理想学校，又赔上了数以百万计的房款。看起来，学区房价格永远上涨的神话似乎已经走向终点。

也曾有人提出，再重磅的通知，也改变不了学区房的价值逻辑。那便是只要教育资源分配的不均衡现状还在，人们对下一代的教育焦虑还在，学区房的故事就会持续上演。

而在财智无界看来，学区房仅是社会对教育资源焦虑的一个缩影。调控政策之下的学区房也许会降温，但对“学区”的狂热却可能会转变形式和载体。没有了天价学区房，或许还会出现新的入学竞争方式，毕竟学区房所代表的争夺优质教育资源和对下一代教育焦虑的本质没有改变。

教育公平从打击学区房开始，斥资千万注定要成最贵“学费”？

当前人口出生率持续下降的形势下，一方面未来适龄入学儿童数量的减少，极有可能会使得优质教育资源紧张的现状得到缓解，这本身就会导致学区概念的淡化。

另一方面国家为了解决人口老龄化问题鼓励生育，必然需要伴随着落实和解决教育成本高、教育资源配置不合理等问题的举措，而打击学区房正是这些举措的开端。

在过去就近入学的制度安排下，拥有经济实力的家庭能够通过买房为下一代获取优质的教育资源，这便使得经济基础良好家庭的下一代在竞争中获胜的概率增加，进而导致社会阶层的固化。而教育本身作为最公平的上升渠道，便失去了其固有的特质。只有促进教育资源的均等化，才能保证上升通道的顺畅，让普通人不至于只能被迫选择“躺平”。

无论是“731政策”、义务教育阶段学校“民转公”还是改变招生制度的各种举措，都显示出有关部门在推动和维护教育公平、降低教育成本的决心和趋势，改革已是大势，打击学区房只是促进教育公平举措的其中一步。

“多校划片”、电脑摇号派位的政策意味着家长斥资成百上千万买来的学区房，换来的可能只是一个普通学校的入学资格，而随之而来的所持有学区房价格下跌的损失，或许只能成为家长们逆大势而为所交的学费。

对于普通家庭而言，付出了全部积蓄、赔上三代人的生活品质只为换来一个理想学校的入学资格，如今却愿望落空，还面临着手中的学区房价格大幅缩水的损失风险，不能不令人唏嘘。

写在最后：

促进教育公平、降低教育成本已是大势所趋，重锤已经落下，全国各地改革入学制度、调控学区房的政策手段或许仅仅是起点。学区房的没落对于房主和房产中介而言无疑是一个沉重的打击，但从时代和发展的角度来看，它在促进社会对于普通人的公平和保障方面，无疑是一个巨大的进步。