北京西城学区房调查：有人降85万急售，有人付50万违约，还有人要抄底

在北京市西单北大街宏庙胡同里，有一所令很多鸡娃爸妈们心向往之的小学——宏庙小学。

这所始建于1883年的百年老校，是北京市市重点小学，走出了多位知名校友。当地调侃，进入宏庙小学，就等于已经跨入了重点中学大门的一半。

在北京市西城区，像宏庙小学这样的“牛小”不在少数，德胜片区的育翔小学、西师附小，月坛片区的育民小学，金融街片区的实验二小，成为了入学必争之地。花重金购买西城区学区房的家长擦肩摩踵。

7月2日，教改靴子落地，西城区幼升小志愿填报严格执行多校划片政策的消息，将西城区的学区房拉下神坛。多校划片是指一个小区对应多个学校，这告别了登记入学时代，也让房屋背后的教育属性占比实质性降低。

7月4日，记者以购房者的身份走访了位于北京市西城区的多家房屋中介公司，多名中介坦言，教改靴子落地之后，西城区的二手房市场成交量出现缩减。有房屋中介告诉记者，德胜片区部分房源的挂牌价已经出下了30万-100万不等的下降。

据德胜片区的中介陈志明（化名）讲述，某签约中的客户，在得知多校划片的消息后，宁可违约也不买了，“定金50万，不要了。”热门学区月坛片区的房屋中介李晓（化名）调侃道，“今年的热菜变成了冷盘”。

不过，在西城区排名靠后的新街口、什刹海学区却出现了一部分想抄底的家长。两种看似对立的态度，折射出多校划片政策背后，家长们对于学区价值的思考。

房价应声而变

裕民路是北京朝阳区与西城区的分界路段，这条路中的裕民西里小区被当地居民称之为“学区房小区”。据了解，该小区属于德胜片区，后者是西城顶尖学区之一。

7月6日，王茵顶着烈日来到了家附近的房屋中介公司，以900万元挂牌价出售她手中的裕中西里房源。言谈间，王茵始终带着一丝懊恼与无奈，“没想到，孩子还没上学我就要卖掉这套学区房。”

2020年9月，王茵以985万元的总价购买了裕中西里这套房子。在她原本的规划里，买了房，她的孩子可以就近入读三帆小学，小学毕业之后还有80%的概率可以直升三帆中学，这所中学也是德胜片区知名的重点中学。

她的按部就班在几天前被打破。7月4日，北京市西城区小学多校划片入学意向填报工作结束。部分家长发现，其购买的房屋理想中对应的学校已无空余学位，甚至学区内多所学校也无空余学位，只能填报相邻学区学校。

买房得不了学位，这一点，北京西城区早在2020年4月份就已给出警告。

2020年4月底，西城区发布“2020年义务教育阶段入学政策”，称“六年内有适龄儿童登记入学的、2020年7月31日后新购房产家庭适龄子女小学入学及2020年7月31日后户籍从本市其他区迁入西城区的适龄儿童小学入学，全部采取多校划片入学方式。”

这就是所谓的“731政策”，却仍有很多家长像王茵一样抱着侥幸心理“赌概率”。王茵说：“多校划片也可能划到区内的小学，像德胜这样顶尖的学区，哪怕是在区内调剂，都没有太差的小学。”

王茵没想到的是，今年德胜片区小学学位太紧张，731之后落户的基本都被调剂出区。事实上，由于西城严格执行“多校划片”政策，区内德胜与月坛两大热门学区已经将“731”之后落户的孩子全部调剂出辖区。

据其他家长跟时代周报记者介绍，此次入学报名，德胜片区育翔小学的适龄入学儿童，部分被调到新街口学区的第二实验小学玉桃园分校，还有被调到了什刹海学区雷锋小学；月坛片区的适龄入学儿童，有的被调到了展览路学区的奋斗小学银河校区。

这才有了开头王茵降价处理房产的这一幕。

事实上，生源被调剂出区已让西城热门学区二手房市场应声而变。据裕中西里附近中介王城（化名）介绍，7月1日至6日，裕中西里没有成交，从挂牌价来看，虽然有部分业主仍持观望态度，但是已经开始有人降价销售，降价幅度从5000元/平方米—8000元/平方米不等。

抄底中下游学区

据了解，此次西城执行多校划片力度最大的是德胜和月坛，区内“731”后落户的生源基本都被调剂出区，金融街学区仍有部分生源在区内调剂。除了这三个顶尖学区之外，其他学区并未出现调剂出区的情况。

此刻的西城，有人在降价销售，有人在积极买进。房价最高的德胜、月坛、金融街片区内，学区房家长们开始犹豫，房价相对较低的其他学区却成了被追捧的对象。

在买房人张烨（化名）看来，西城区在北京属于“教育高地”，优质的教育资源是购房人涌入西城的主要原因，即使西城区开始多校划片，其基本的教育质量相对其他区域而言仍然属于较高水平。

与张烨有同样想法的家长不在少数。7月6日，时代周报记者走访发现，部分购房人的购买倾向已经开始向西城区的其他片区倾斜。相对于学位紧张的金融街、月坛、德胜片区，学位相对充足的新街口、什刹海、西长安街学区成了西城父母们的“新宠”。

展览路片区的中介梁鑫（化名）告诉记者，多校划片严格执行之后，门店的带看量明显增多。他坦言，热门学区的生源增多，承接外溢学生的还是本区内的学校，所以热门学区降价并不能代表整个西城区的市场变冷。

中原地产首席分析师达张大伟表示，西城优质学区之所以会出现这个情况，主要在于最近两年幼升小人数激增，今年西城幼升小人数预计在2.2万人左右，而今年该区毕业生只有1.28万人，6年内入学人数翻倍，学位不够是最重要因素。

他表示，但这却不意味着学区房时代的终结，西城拥有全北京优质的教育资源，即便是排名靠后的学区也比郊区县的教学水平高。“西城顶尖三大学区未来仍会延续今年这样的趋势，这就凸显了其他学区的性价比优势，预计未来这些学区内房源成交会逐步走高。”

在严峻的现实面前，部分业内人士认为，学区房改革已经到了刻不容缓的地步。

同策研究院研究总监宋红卫认为，学区房改革已经成为我国核心热点城市迫在眉睫的一件大事，这个问题不仅涉及到教育问题，还给“房住不炒”制造了障碍。目前核心热点城市中最抢手的房子一定是带学区资源的，也基本是这个城市价格最高的区域。目前学区房政策的改革就是要打破原来的房子跟学区之间的确定性关系。

时代周报