2023年开年真心话，郑州480个楼盘只推荐30个！

　　

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　　年末做了楼市盘点，新房角度主要是梳理一下郑州市所有的新房，包括拿地未入市的、烂尾的、半烂尾的，一共有480个楼盘，除了郑州主城区，包括像绿博、港区和南龙湖。

　　这480个楼盘当中其实有非常多已经是“僵尸盘”，因为烂尾各种原因，售楼部已经人去楼空。

　　1、因为终所周知的烂尾原因，开发商问题普遍比较多，现在其实敢买、可买的开发商并不多，导致可买楼盘大幅度减少；

　　2、很多板块、区域全年降价不断，市场一直不稳定，这些板块建议可以等等再入。

　　今天2023年开年真心话，言简意赅直接给答案，不吹不黑，内容极度真实，玻璃心勿入。

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　　① 北龙湖

　　北岸首推万科拾谧森语，没有要说的，尽快买入，剩余房源也不多。万科拾谧森语是2022年北龙湖最畅销项目，产品力、呈现都很吸引人。

　　降价后的华润瑞府、中海云著湖居可以重点考虑。12月份双方血拼过一波，都经历了降价。以中海云著湖居为例，3.1W-3.2W的价格非常有性价比，南岸的入门三剑客（恒大、亚新、正商）有丢丢难受，毕竟中海是纯洋房社区，最近销量蹭的就上去了。

　　亚新星云湾看个人，除此之外，今年北龙湖的新拍土地，都有各种各样的问题，入市时间会比较长。

　　② 高铁板块

　　华润幸福里今年是郑州唯一一个冲入全国百强项目，毫无疑问的全市销冠。目前北苑确实比南苑差一点，但和海马公园相同问题，板块没有土地，每年都有一批换房改善客户，不买没有选择。

　　上次土拍流拍的黄河南路，永平路又被挂了出来，虽然在东区，周边城市界面比较一般，可以后期关注。

　　③ 龙子湖

　　等待唯一新盘入市即可，目前项目情况比较波折，入市时间会比较长，或者直接考虑区域二手房。

　　④ 白沙

　　白沙整体没有推荐项目，因为供应问题，白沙新房价格普遍比较贵（性价比低）。

　　考虑学区房买银榕居，目前已经和省实验签约；考虑纯改善买星联枫桥湾。

　　白沙镇建议直接放弃，没有价值。

　　⑤ 绿博

　　全线放弃，目前价格还未到底，单纯自住或养老买普罗理想国。

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　　⑥?金水北

　　学区房首选美盛教育港湾，卖点就是学区，正视开发商、容积率等问题，不差钱入美盛金水印（性价比低）。

　　改善选择保利大都会，低密、小高层、央企有保障，也可以等越秀金悦文华入市比价。其他如碧桂园云境，价格确实便宜，但工程进度极慢，大概率延期交付。

　　老金水：万科古翠隐秀、雅颂居等更适合地缘改善自住，金融价值一般。

　　其他均不是特别推荐。

　　⑦?杨金

　　首先万科未来时光，目前价格最优惠，其他项目均可以再观望。特价如碧桂园天玺湾确实价格比较便宜，但和碧桂园云境问题一样。

　　⑧ 老经开

　　目前老经开可选择非常少，保利天汇、华润凯旋门（还有一点点房源）结束之后，保利天珺尾盘（价格不便宜），绿城诚园（代建项目）、金茂越秀未来府目前是主力项目，可重点关注。

　　⑨ 经开物流园

　　全线放弃！

　　⑩ 滨河国际新城

　　滨河国际新城进入了买点阶段，2年时间降价已经降麻了。可以进场挑选了，目前价格很低，但是要有减配的心里准备，滨河站岗了一堆开发商，交付好的几乎没有。

　　地板价金辉滨河云著、综合性电建电建泷悦华庭、学区房中交滨河春晓等

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　　? 管南

　　高层、刚需只看龙湖熙上，开发商、位置、地铁、产品、品质、性价比目前第一选择。龙湖熙上也是区域最畅销项目，94㎡小三房已经卖完，也是2023年郑州市第一批涨价的项目。

　　洋房考虑新城时光印象。

　　? 二七新区

　　可以观望，让子弹飞一会，如果比较迫切买入，学区房考虑亚星锦绣山河元旦特价，品质项目考虑万科理想拾光元旦特价。

　　? 常西湖新区

　　让子弹飞一会，碧桂园凤凰城大降价后，区域市场极度内卷，比较混乱，需要时间去沉淀。

　　? 老中原

　　刚需：华润琨瑜府（容积率高）、汇泉景悦城（现房、价格低）

　　地缘改善：万科山河道二期 （一期交付口碑一般），或者等电厂改造新项目。

　　? 惠济区

　　融创爆雷之后，项目大幅度减少，目前新房项目开发商普遍一般，不抗打，建议观望。

　　纯洋房区域自住改善可以考虑招商雍瑞园，自住可以，保值升值一般（参考万科紫台）。

　　老鸦陈板块可考虑买入万科翠湾中城，重点改善自住。

　　北三环万科民安理想星光，缺点非常明显、高架、铁路，地块形状等不利因素极多，优点是开发商、装修等，三环的位置，谨慎选择。

　　? 高新区

　　刚需（三环）：谦祥万华城5期特价房、东原阅城现房特价房（交付很一般）

　　刚需（四环）：大正水晶森林（一期交付口碑、学校、价格、销售政策好）、保利和光屿湖 （开发商、价格、容错率高）

　　改善 ：谦祥云栖 （元旦有特价）、朗悦公园府（最新交房口碑下滑明显）、保利文化广场。

　　注意学校：谦祥云栖 ＞ 朗悦公园府 ＞保利文化广场

　　? 其他

　　平原新区、南龙湖、荥阳、洞林湖、上街、港区（优先北港自住）都可以再等！

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　　目前郑州市场已经进入极度分化状态，就拿刚刚过去的元旦假期为例，有的项目三天可以卖三四十套房，有的三套都卖不了。

　　这就是市场残酷之处，赢家通吃。