揭秘，2020年地产年报季的“三好学生”标准！

　　2020年的一季度即将过去，国内疫情基本平稳。房地产作为重要的经济部门，也到了检验一年经营成色的时候。房企的2019年年报就相当于期末考！

　　三好学生是学校给予被评选出来的优秀学生的一种荣誉称号，三好是指思想品德好、学习好、身体好。“三好”几乎是“好孩子、好学生”的同义词。

　　其实房地产领域同样有“三好学生”，是大家艳羡和学习追赶的目标，比如融创、中海、龙湖、万科等。这些企业不仅规模持续增长，而且表现稳健。当此调控之时，其优势更是十分的明显，毕竟纪律对“好学生”不仅不会约束反而有利于成长。

　　这几天房企年报发布渐入高潮，仅上周五一天，就有包括融创、碧桂园、旭辉在内的多家房企公布2019年成绩单。

　　说实话，今年的房企年报并不乐观，之前多家龙头出现业绩增长停滞、核心数据下滑的情况。上周发布2019年财报的“优等生”万科，其全年销售额同比增长3.9%，归母净利润增速15.1%，虽然被称为“稳中有进”，但资本市场表现悲观。年报发布当日，万科股价下跌超过6%。

　　但是，融创作为行业龙头、三好生，却展现出强劲的业绩数据，在数据的影响下，股价也出现了明显的逆势升温。

　　

　　数据虽然很枯燥，但解读这些数据很有意义，可以看看融创是如何成为“三好生”的！

　　

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　　销售持续稳健增长 主业实力持续提升！

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　　融创是当下房企四巨头中，年纪最轻、崛起最晚，但崛起速度最快的代表。从销售额来说，融创大致从2015年开始发力，三年时间从排行第十跃到第四的位置。自2017年融创销售额超越保利之后，销售排名便稳居在行业第四位，除此之外，随着时间的推进，销售额与恒大的差距也在不断缩小。

　　2019年，融创在优质的可售资源以及良好口碑的支持下，实现了销售业绩的稳定增长，全年实现销售金额5562.1亿元，同比增长20.7%，稳居行业第四位。在城市深耕的战略引导下，越来越多的核心城市市占率不断提升。

　　2019年，融创在43个城市的销售金额排名进入到当地市场前十，相比2018年增加6个城市，其中有3个城市的销售额超过300亿元，17个城市的2019年销售额超过100亿元。

　　在销售保持高速增长的情况下，融创实现了收入和利润的双增。其中，实现营业收入1693.2亿元，同比增长35.7%。物业销售是主要的收入来源，来自文旅城建设及运营、物业管理及其他的合计收入占比为5.8%，相比2018年提升0.2个百分点。

　　

　　融创同样展现了较强的盈利能力，实现毛利润414.1亿元，同比增长33%；归母净利润创历史新高达260.3亿元，同比大增57.1%。净利润率达16.6%，相比2018年的14%提升2.6个百分点。

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　　土储丰厚 融资能力持续提升！

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　　融创最值得市场关注与学习的地方在于土地储备的收并购能力！

　　

　　截至到当前，融创拥有土地储备2.39亿平米，总货值达到3.07万亿元，其中超过60%通过收并购方式获取，有82%位于一二线城市，平均土地成本为4306元/平米，相比2019年销售均价14528元/平米的比例为0.3。

　　根据2019年的销售面积来算，融创土地储备总量可以满足融创未来5-6年的消耗，和当前大多数房企2-3年的存续比来说，融创的货量储备是充沛的，充足的高质量土地储备将有力支持未来的销售增长和长期稳健的发展。

　　相比招拍挂，融创利用收并购获取的土地楼面价相对较低，这也是融创所拥有的地价优势。这种优势也直接赋能融创的投资布局，融创能突破土地供应的刚性限制，使融创持续聚焦一二线城市，并以相对低价获取大量优质土地。

　　

　　融创方面预计，2020年可售货值非常充足，近8200亿元，与去年相比显著提升。

　　众所周知的疫情影响，当下房企最关心的融资情况看，融创的三好生成色更足！

　　年报显示，融创净资产已经连续三年实现大幅增长，2019年底达到1141亿元，资本结构持续改善，截至2019年，调整后的资本负债率进一步下降，且资产负债率已连续三年呈下降趋势。

　　与此同时，融创保持着充裕的流动性，截至2019年底，账面现金余额为1257.3亿元。

　　2020年，对高度依赖销售回款的房企而言，大环境低迷情况下，融资显得尤为关键。而融创在融资方面优势明显。

　　1月10日，融创以每股42.8港元配售1.87亿股，净募资80亿港元。同时，融创新发行5.4亿美元优先票据，票息仅为6.5%。

　　两个月后的3月19日，融创发布公告称，已于公开市场回购合计7860万美元的票据，分别为本金总额5580万美元的2020年7月票据；及本金总额2280万美元的2020年8月票据。

　　融创在年报中表示，未来将始终保持充足的流动性，及负债比率处于长期下降趋势。

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　　品质为王，产品力持续升级！

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　　在巩固地产主业这个基本盘之外，大多数房企都在寻求新的增长方式，不过，即使是碧桂园这样的头部房企，也仍在多元化的路上摸索。

　　相较而言，融创的多元化更显审慎也更务实！在原有地产业务上做出延展，通过物业、文旅、文化、会议会展、医疗康养等业务，来完成“中国家庭美好生活整合服务商”的大愿景。

　　

　　作为“中国家庭美好生活整合服务商”，融创一直以产品为重。2019年，融创进一步巩固行业领先的产品品质和品牌优势：

　　一方面，融创成功打造了多条具备行业影响力的产品线，包括壹号院系、中式产品谱系、府系核心产品线及其他一系列成熟产品线；另一方面，融创在众多核心城市持续不断打造和交付越来越多的标杆项目，受社会各界广泛赞誉。

　　

　　融创不但拥有能够引领行业最高标准的产品品质，还通过产品研发领域的不断投入，持续保持在产品能力上的创新与引领。

　　

　　凭借着高品质的社区服务，融创服务赢得了客户的高度青睐和行业的全面认可。如今，融创的合约面积+储备面积高达3.5亿平米，可以想象，大量潜在的储备项目及强大的外拓发展能力，足以支持融创服务未来跨越式的增长。

　　资本市场把业绩明朗，又兼有业绩优良、高成长、低风险特点的股票称为白马股，这一类股票具备较高的投资价值，往往为投资者所看好，融创就是这样的典型企业！

　　基于持续稳健的经营表现，2019年融创中国被纳入恒生中国企业指数。截至目前，融创中国已被纳入MSCI中国指数、富时房地产指数、恒生中国（香港上市）100指数、恒生中国内地地产指数、中证香港100指数、恒生中国（香港上市）25指数、MSCI中国50指数及恒生中国企业指数等几乎所有重要指数。

　　业绩稳增、流动性充裕、土储优质、产品力和服务力不断强化，综合竞争力在过去这一年持续提升。作为行业的“三好生”。面对2020年的市场变化也更从容，在国内疫情已经基本平稳的情况下，融创在2020年还能有什么更加惊艳的涅槃表现？让我们拭目以待。