海宁市百合新城西区2021年度工作总结及2022年工作计划

　　2021年，百合新城西区业委会的工作，在百合社区居委会和百合西区综合党委的指导下，在全体业主的支持下，在百合新城西区服务中心的共同协作下，以“依法依规、公开透明”为基本原则，以推动物业服务品质提升为主要目标，同时围绕“摸家底、搭组织、建模板”三大主要目标，充分保障业主的知情权、参与权，开展各项工作，现将各项工作汇报如下：

　　一、建立物业工作沟通渠道，齐心协力，推动小区物业服务水平的提升。

　　物业服务主要分五大块：综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化日常养护服务、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准。简单地说，物业服务是围绕：保洁、保绿、保修、保秩序开展的一系列工作。这些工作，说复杂不复杂，说难不难，但与每一位业主的生活息息相关，真正的关系到每一位业主的幸福感。业委会现有的制度设计尚无法事无巨细深入到物业服务的每一个环节，能做的，就是利用尽可能的时间，加强日常巡查，督促物业做好相关工作。针对保洁不到位、绿化养护不到位、维修不及时不到位、车辆管理不到位等等问题，业委会组织热心业主和各方力量加强巡查，督促物业服务工作确保质量。一年中， 组织了绿化巡查、文明停车巡查、环境（保洁）巡查、监控设施巡查、消防设施巡查、电梯风扇巡查等一系列的巡查，并及时提出各类整改方案，督促物业服务提升。

　　二、摸清家底，物业管理有据可循。

　　1、整理业主清册。虽然我们小区交付已十多年，但是，服务中心提供的业主户数和面积，一直不能精确呈现。业委会通过产权交易中心调取数据，再与每户业主一一核对等方式，完成了小区业主专有部分权属的清查，理清了业主户数和专有面积这个底。小区实际专有户数3650户，专有面积635165.04㎡。同时，对产权人进行逐户核对，逐户加业主微信，为后面的业主大会顺利圆满完成等工作打下了坚实的基础。

　　2、基本查清了地下车库和地面车位，为后续的车辆管理打下基础。十多年来，服务中心对车库、车位数据一直无法进行正确统计，各类资料上的车库车位数据同样花样百出。通过调查摸底以及制作业主车辆、车库全息表等，让服务中心进行全面核查，基本摸清了全小区的车库、车位数据。地下车库（位）为2897个，地面划线车位有347（云、河、竹）+98（星、月、春、莲）=445个，实际可停车约为500-520个（地面停车数量超过划线车位数，每天数量上略有不同）。

　　3、其他，由服务中心或组织热心业主，摸清了小区内儿童游乐设施情况、小区内信号塔情况、喷泉水系数据、花架木质平台数据、消防设施设备数据、小区监控数据、小区沥青路和道砖路面积数据、小区外围停车位数据等一系列家底数据。

　　4、物业服务合同签订前，对电梯风扇、二代高层的单元门禁、全小区喷泉的运行、电子围栏和监控设施的现状、二代高层和多层的排污泵提升泵等设备设施完好状况进行了全面检查。

　　5、针对物业服务的一些重点工作，为了更完整地了解物业服务的情况，切实加强对物业的日常监督和管理。要求物业服务报表的上报。经营性收入财务报表、月度工作计划及完成情况表、物业员工月报表、维修情况表、车辆月报表、电梯维保月报表、消防月报表。

　　通过一系列的摸底调查和报表呈报，摸清了物业服务的基本脉络。对以后加强物业管理有了基本依据。

　　三、完善制度，构建模板，依法依规，事务公开，财务透明

　　（一）完善制度

　　通过业主大会会议，完善了《海宁市百合新城西区业主大会议事规则》、《海宁市百合新城西区管理规约》、《海宁市百合新城西区经营性收入管理办法》的修改，在经营性收入管理办法中，又明确了《海宁市百合新城西区财务管理制度》、《海宁市百合新城西区财务费用报销制度和审批流程》、《海宁市百合新城西区工程维修和日常维修流程》，把一系列的制度固定下来，使后续的操作规范化有据可依。

　　（二）扩大公开渠道

　　业委会在授权范围下开展各项工作，并全面实行“事务公开、财务透明”。业委会会议、小区工程、小区共有收益的收支明细等，在公告栏中，对小区热心业主的事迹进行展示表彰。

　　（三）规范各项工作流程，设计规范的工作模板

　　业委会会议、业委会事务商议表决、业委会文件、业委会工作函件、物业工作联系单、工程招投标等，都制订了规范的工作流程，并建立了一整套模板。为小区的长远发展和规范运作打下了基础。

　　

　　四、加强小区共有资产的管理，开源节流，查漏补缺，实现资产收益最大化

　　（一）小区共有收益收支概况

　　小区的共有收益，目前分二个账户管理。一个是业委会的自管账户，一个是物业代管账户。

　　1、业委会自管账户

　　2021年，业委会自管账户全年总收入：1187322.59元（注：以收付实现制计算收入）。其中：物业管理用房租金（含物业经营性用房和物业办公用房租金）848514.67元；各类场租费（广告场租、游泳池租赁、快递柜场租）296608元；云霞苑14幢下车位租赁费33228元；利息收入：8971.92元。

　　2021年，业委会自管账户全年总支出：497448.04元。

　　截止2021年12月31日，业委会自管账户累计余额：2705622.86元（其中含历年押金、质保金等应付款项362676.10元）。

　　2、物业代管账户

　　2021年物业代管的账户部分，主要是多层区和二代高层区的停车泊位费收益（2021年4月开始，场租费也一律纳入业委会自管账户）。全年总收入 1062799.57元。

　　2021年，物业代管账户全年总支出：129855.36元

　　截止2021年12月31日，物业代管账户累计余额：2618329.34元

　　二个账户接收时（截止2020年6月31日）历年结余总额2540201.86元；截止2021年12月31日，二个账户结余总额为：5323952.20元。除去一应支出外，一年半时间，余额增加了2783750.34元）

　　（二）收入方面，以清理资产为入手，开源节流，规范操作，增加收入。

　　1.公开招投标，收益翻番。原电梯轿厢广告每个647元/年，招标后1469元/年；灯杆道旗原每个260元/年，招标后307元/年；汽车出入口灯箱广告，原每个1200元/年，招标后3000元/年。广告场租费年收益从108800元/年增加到248608元/年，增长128%多。

　　2.星辉苑9套物业办公用房，在2020年清理腾退后，2021年进行了出租，一套单独出租1800元/月，其他8套整体出租，1200元/月，年增收136800元；

　　3.游泳池出租：从10000元每个游泳季增加到15000元；

　　4.通过各种途径，想方设法推动物业经营性用房的出租，减少空置时间，全年经营性用房出租收入713934.67元。

　　5.快递柜的更新场地免费改收费。原来是E邮柜，一直没有收取场地费，这次快递柜改为云柜后，每组收费4500元每年，月彩苑和春信苑，共设置三组半，增收12000元/年。

　　（三）支出方面。从支出管理规范化入手，正本清源，堵漏节流。

　　1. 对小区经营性收入的支出管理规范化，堵住漏洞。原小区各类维修几十元几百元均由共有收益账户支出。2020年7月后，根据原物业服务合同的约定及物业行业的一般规则，小修由物业服务费支出。与服务中心协商后确定：单项单笔2000元以下由物业服务费中支出，不再从经营性收入中支出。该项费用，全年堵住经营性收入流失约30-40万左右。同时，对使用经营性收入购买产品和维修项目，建立维修闭环，从产品购买到入库、出库、旧配件交回业委会仓库，统一登记，堵住了漏洞。

　　2.云霞苑14幢下11个地下车位出租摸清，原250元每月，一直没结转入业主账户。摸清情况后，现增加到350元每月，46200元/年收益进入业主账户。（注：历年还有部分租赁费在清查待结转中）

　　3.聘请专业秘书，对经营性收入支出的项目切实管理起来。由于业委会缺少专业人才，2021年2月，聘请了贾凤祥同志作为业委会的外勤秘书。由此，对小区的各项工程进入了实质性的规范管理。一方面，操作程序规范化，大额的收和支，均通过公开招投标进行，实现了收入最大化，支出合理化。从工程方案设计、招投标程序的操作到最后结算的审计，省下了大量的费用。篮球场维修、办公室装修、雨水管网改造、月彩苑门岗改造、月彩苑游泳池维修、春信苑车库出口维修、别排区围墙维修、中庭维修，十多个工程，初步估计节省了约二十万元。还有的工程，经贾工实地看过后，最后不用维修。

　　4.想方设法，整合资源，节约支出。社区帮助争取到12组健身器材，也为小区节约了数万元。

　　5.车辆管理员费用停止支出。车辆管理混乱，从年初着手进行清查。由于服务中心存在管理混乱的问题，从2020年9月起车辆管理员工资支出暂停。全年约30余万。（这部分资金，尚需对车辆管理彻底清查后，视情是否给付服务中心。）

　　（四）严格执行财务制度，财务公开透明到位

　　小区共有收益目前有二个账户，一个是业委会的基本账户，主要是将物业管理用房的租金、各类场地费租赁费用等纳入；另一个是物业代管账户，主要是多层区和二代高层的泊车费。业委会基本账户请正大进行财务管理，会计和出纳进行了分列。

　　业委会基本账户上的收支，公开时，还放上了每一笔收支的原始凭证、物业工作联系单、业委会表决单等。确保每一笔收支都清晰可知，业主一看就明了。另外，每个季度的财务明细，中进行公开。

　　2021年5月，对2021年度的共有收益进行年度财务审计。在审计中，又纠正了不少往年的收益记账不当之处。把一些质保金、押金全部梳理了一遍。同时，通过审计发现，物业代管账户，由于是绿城物业在管的多个小区共用一个银行账户，因此，对是否存在错账、漏账，无法审计。因此，对物业的代管账户提出了管理要求，2022年起，将对百合新城西区的共有收益单独设立银行账户。

　　五、推进各项大中修工程，完成多个维修项目

　　根据四届就职后与物业服务企业重新的商议约定，单项单笔2000元以上的大中修维修由物业服务企业编制方案，报业委会，由小区经营性收入支出。2021年进入小区经营性收入的大中修维修项目，全年完成12项。分别为：

　　（一）多层部分区域室外雨水管网维修项目：该项目于2021年4月底前完成，通过合同谈判方式确定施工单位，合同价18588元，工程款尚未支付。目前正在审计，审计定价单尚未出来。

　　（二）亲水平台台阶维修项目。该项目于9月10日前完成，合同价2万元，已支付工程款80%计16000元，目前审计价尚未出来。

　　（三）篮球场维修改造项目。该项目于9月份完成，通过公开招标方式确定施工单位，，合同价70745元，已支付工程款80%计56596元，目前审计价尚未出来。

　　（四）文宗路商铺消火栓管网改造项目。该项目于4月21日前完成，通过邀请招标方式确定施工单位，合同价35874元，审计价35945 元，已支付工程款95%计34147.75元。

　　（五）月彩苑西侧门岗处地面修复项目。该项目于6月底前完成，合同价12600元，审计价8520元。

　　（六）月彩苑泳池补水挂网漏水及修复项目。该项目于6月25日前完成，合同价2155元，已支付2155元工程款。

　　（七）竹韵苑6幢后平台修复项目。该项目于5月25日前完成，合同价8896元，已支付工程款8896元。

　　（八）业委会办公室装修工程项目。该项目于5月20日前完成，通过公开招标方式确定施工单位，，合同价63262元，审计价64017元，已支付工程款95%计60816元。

　　（九）步行街中庭南侧平台修复项目。该项目于9月份完成，通过询价比较方式确定施工单位，合同价18238.48元，已支付工程款80%计14590元，审计价尚未出来。

　　（十）多层区域地下车库出入口处及河畔苑路面沥青修复项目。该项目于5月30日完成，通过公开招标方式确定施工单位，合同价95472元，已支付工程款80%计76377.6元，目前审计价尚未出来。

　　（十一）别排区南门西侧围墙修复项目。该项目于12月5日前完成，通过市场比较确定施工单位，合同价暂定为21220元，正在审计，工程款尚未支付。

　　（十二）竹韵苑地下15号车库渗水修复项目。修复价2500元，已全额支付。

　　合计总工程款：366296.48元。已支付工程款：272077.75元。

　　六、充分听取业主意见和建议，以延缓小区衰败，改善小区品质为目标，开展一系列工作

　　百合新城最早交付在2005年12月，不少区域交付时间已长达15年，很多设施设备都进入了陈旧破损状态，也有的设施设备不足，跟不上现在的业主需求。在2021年中，目标定位于尽量延缓小区的衰败速度，或在一定程度上提升小区品质。除了前述的各项维修工程，还在业主大会授权范围内开展了一系列的工作。

　　光纤入户改造工程、绿化修剪、游乐设施更新、铁艺栏杆更新、车库出入口道砖更新为沥青、河畔区路面坑洞修补、别排区东门硬隔离、月彩苑7幢的架空层增设围栏、星辉苑货架购买、月彩苑和春信苑的快递柜更新、二代高层的二次供水移交、多层云霞苑小树林的清理、多层和二代高层的人行出入口封闭管理、商铺门口收费等，都是在充分听取业主意见和建议的基础上开展的。

　　小区多层区最早建设时，还没光纤，这几年，随着网络科技的发展，原传输线路已无法满足高质量视听服务和高带宽宽带网络的应用需求，小区网速慢成了业主群中经常吐槽的一个问题，经过联系电信和广电，现场察看和多次商议，形成了光纤入户方案。电信和广电分别于2021年3月和4月开始入场改造。截止2021年8月，多层区绝大部分业主完成了光纤入户的改造，网速得到了极大提升。

　　绿化修剪也是一直困扰了小区多年的一个大问题。绿化是百合新城的一张名片，但是，十多年生长，没有大修剪，小区大量的乔木已高过楼顶，还有的乔木，对低层业主形成了严重的荫蔽，对业主的生活造成了很大的影响。为了保护小区的这张名片，也为了缓解低层业主的实际需求，找专业部门、专业人士，对小区绿化进行现场调查，服务中心对小区树木进行一一登记，形成方案，提交业主大会表决。现业主大会表决通过，绿化修剪已开始实施。

　　多层区和别排区的儿童游乐及健身器材设施，最早的云霞苑交付已达15年，多层其他区域和别排区的设施，也都已超过10年。而根据专业的要求，儿童游乐和健身设施的安全使用年限都只有5-8年左右。随着小区历史的年深月久，大部分游乐设施历经日晒雨淋，各种部件都出现了不同程度的老化，影响了整体结构的牢固度，甚至已产生严重的安全隐患。2020年下半年，业主委员会组织服务中心、热心业主和游乐设施生产企业对百合西区多层和别排区的儿童游乐及健身设施点进行了现场踏勘。根据现场踏勘结果，业主委员会在听取物业服务中心和业主意见和建议的基础上，拟订了儿童游乐设施更新方案提交业主大会表决。现表决已通过，2022年计划实施。

　　百合新城西区多层区云霞苑、莲馨苑、河畔苑、竹韵苑交付均已十多年，原有铁艺栏杆已全部生锈、破损，有的甚至已全部缺失。破损的栏杆影响小区整体环境和品质，而且存在较大的安全隐患。2020年下半年，经业委会、热心业主、物业服务中心等共同现场踏勘、测量，对多层区的栏杆破损情况有了全面的了解，也掌握了全面的数据。根据现场情况，拟订了多层区铁艺栏杆更换方案，提交业主大会会议表决已通过。2022年计划实施。

　　多层车库出入口原为道砖。道砖经十多年的车辆进出辗压，砖块碎裂，虽经服务中心反复维修，但因材质问题，始终无法保持良好状态，随着交付年限的长久，该区域的道砖破损松动愈加严重，业主抱怨不断，希望能够改造成沥青路面。经现场勘察，和服务中心一起，经公开招投标，完成了多层车库出入口的道砖改沥青铺设。同时，完成了对河畔苑路面大量的坑洞修补。

　　别排区东门原设计为车行通道，但由于种种原因，通道上成了外来人员和一些业主随意停放车辆的场所，对别排区业主的出入造成了很大的安全隐患。经别排区业主共同商议，购买并安装了硬隔离，还别排区业主的出入口一个规范安全的环境。

　　百合新城虽为最早的封闭小区，但事实上，封而不闭，多层区和二代高层区的10个人行通道一直无门禁隔离，外来人员进入小区如入无人之境。一些推销员等常闯入小区进行推销。经考察和商议，采用广告换门禁的形式，安装了小区人行道的人行摆闸，真正实现了小区的封闭管理。

　　百合新城二代高层的二次供水设施设备，在二代高层房产已交付六七年的情况下，二次供水设施设备竟然尚未按规定移交水务部门，对业主的供水造成安全隐患。经与有关部门探讨，督促开发商投入17万余元，对二代高层的二次供水设施设备进行改造，符合移交要求，于2021年12月完成了移交。

　　大量的社会车辆挤入本区域停车，车辆违规乱停放日益增多，对本小区的商铺运营环境带来严重的影响，同时对花岗石地面损坏严重，影响小区商铺的运营的同时，也给小区带来了沉重的经济负担。由于停车秩序混乱，严重影响了商业运营，影响了小区品质，也影响行人行走安全。经对其他小区的商铺外围停车收费的现场考察，拟订了商铺门口停车收费方案，提交业主大会表决通过。2022年拟实施。

　　各类事项的一一完成，对缓解小区的衰败，保持或提升小区品质，起到了一定的作用。

　　七、顺利召开了百合新城西区2021年第一次业主大会会议

　　我们小区总户数3650户，业主专有面积达635165.04平方米，是海宁数一数二的大小区。业主大会召集难是国内每一个小区的痛，我们这样的大小区，更是一个难题。

　　通过大量的前期准备工作，提交业主大会会议议题多达8项，分别为：依据《海宁市百合新城西区物业服务合同（草案)》续聘绿城物业服务集团有限公司海宁分公司、《海宁市百合新城西区业主大会议事规则（修订草案）》、《海宁市百合新城西区管理规约（修订草案）》、《海宁市百合新城西区经营性收入管理办法（修订草案）》、《海宁市百合新城西区部分儿童游乐设施、健身器材和塑胶地面更新方案（草案）》、《海宁市百合新城西区多层区铁艺栏杆更新方案（草案）》、《海宁市百合新城西区多层区绿化大修剪方案（草案）》、《海宁市百合新城西区商铺门口区域停车收费管理办法（草案）》。

　　从2021年10月7日开始公示业主大会议题到2021年12月25日进行业主大会唱票，历时二个半月余，计票结果显示业主大会议题全部获得了通过。

　　这次会议最大的成功在于， 一是通过业主大会会议，对小区的各项制度进行了全面完善，从物业服务合同到议事规则、管理规约、经营性收入管理办法等，均作了全面的完善，并通过会议固定了下来。二是为业主大会召集难开辟了新的路径。这次业主大会会议是百合新城第一次真正意义上采用网络投票形式，辅之以上门跑票，圆满完成了业主大会的各项任务。本次业主大会会议网络投票率达到62%多，少部分为跑楼，极大地降低了业主大会会议的投票难度，为以后的业主大会会议召集开辟了新的路径。

　　八、加大宣传，推进家园建设

　　加大宣传，加大业主权利和义务的宣传，推动业主对小区公共事务的认知。开展各类业主权利和义务的宣传；小区业主自治知识的宣传。

　　小区事务公开、财务透明的基础上，确保小区业主的参与权。邀请业主参与业委会的会议和各项工程方案的商议；参与小区各项工程的招投标工作、验收工作。

　　共有资产的清查、绿化修剪、铁艺栏杆的更新、游乐设施更新、广告场租招投标、各项工程的招投标、文明停车、道闸验收、楼道粉刷退质保金验收、小区安防设施退质保金查验、光纤入户、业委会秘书招聘、抗击“烟花”台风、二代高层二次供水移交、春信苑消防风机管查看乃至百合新城2021年第一次业主大会，积极推动业主对小区公共事务的了解，千方百计鼓励业主参与，培养业主的公共意识、家园意识，为以后的进一步构建熟人社区，推动小区后续的硬件建设和软件建设打下基础。

　　二0二二年工作计划

　　2022年，将坚持初心，在继续围绕本届上任之初的目标，以业主大会确定的目标为入口，突出重点，进一步深化各项工作。

　　一、围绕物业服务合同，推动物业服务品质提升。

　　2022年，即将执行新的物业服务合同。这次的物业服务合同，是与以往完全不同的一个合同，新合同突破包干制物业合同的局限，明确了物业费收支公开透明，增加了对物业的量化考核，从根本上确立了甲方的主体地位，但同时，也增加了甲方（业主方）工作的强度和难度。如何进一步督促物业在提升物业服务水平，提高物业服务质量上下功夫，是我们面临的一个新课题。基本设想：

　　一是深入了解物业服务的各项工作，帮助把脉找问题，推动物业服务水平和服务质量的提升。

　　二是拟组织热心业主组成日常监督队伍，针对物业服务工作的薄弱点，加强监督，促进服务水平和服务质量提升。

　　二、以业主大会通过的四个项目议题为重点，争取推动多个大中修计划的完成

　　（一）四个业主大会已通过的议题的工作计划

　　1.绿化大修剪工程：预计3月底前完成。

　　2.儿童游乐设施更新工程;预计8月底前完成

　　3.铝合金栏杆更新项目：预计8月底前完成

　　4.商铺外围停车收费项目：春节上来开始，预计4月底前完成

　　（二）大中修计划的推进

　　物业服务中心和业委会，根据小区的实际现状，已列出2022年大中修计划。其中涉及多层的项目有11个；涉及别排区项目5个；涉及二代高层项目3个；涉及整个百合新城西区的项目2个。总资金需求约539万，拟从经营性收入支出的约192万，拟从物业专项维修资金支出的约347万。2022年，业主大会已通过的四个议题是必需落实项目，其他，将根据资金现状以及小区各项工作的轻重缓急，适时安排大中修工程的落实。

　　三、继续抓好共有资产的管理，以合理利用为目标，加大对小区的投入

　　1. 小区的各类应收费用已基本厘清。接下来，要对尚未出租的小部分物业管理用房，想办法尽快出租，产生效益。

　　2.对车辆管理进一步核实清查。截止目前为止，小区的车辆管理还有较多的问题需要厘清。从车辆信息登记到收费到软件设计，都存在不少的问题。2022年将把此作为工作重点，进一步厘清各类数据，实现应收尽收。

　　3.合理利用资金。小区宜居环境的建设需要各种投入。现在，小区破败的速度快于维修的速度。道路、围墙、监控、门禁、防火门、绿化恢复、游乐设施更新等都需要进行。货币贬值是必然趋势，如何合理确定各项维修工程，把有限的资金投入到合理的建设中去。是2022年我们全体业主需要共同思考的问题。

　　四、加强宣传，积极推动业主参与意识，努力构建和谐小区

　　小区是全体业主的共同家园，建设家园，需要全体业主的共同努力。发动业主，依靠业主，是做好小区各项工作的基础。将在百合社区居委会和百合西区综合党委的指导下，坚持党建引领，和热心业主一起，一如既往地以建设和谐百合美丽百合为目标，进一步加强业主权利和义务知识宣传，全力推动小区业主对公共事务的关心和参与，共建美好家园。

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