冯仑主动退位 万通争做“三好生”

　　力争靠资本赚钱

　　数字生长的背后，是万通一直推崇的“美国模式”。万通将此解读为“中期持有，能力导向，资本收益，收入多元”的特色路径。

　　万通地产表示，由于公司的商用物业战略模式与金融、资本运作高度相关，所以万通地产的新董事会和管理层中，增加了不少专业与金融背景的成员，新团队的搭建已经为践行“美国模式”做好准备。

　　按照万通地产的介绍，“公司目前已将商用物业投融资模式体系化，对应项目开发运营的四个阶段，进行不同的组合运用。”

　　在拿地前夕，万通即引入战略合作方，共同出资取得项目土地，并参与项目的开发建设，以此降低自有资金投入。例如，去年底，万通地产联合体夺标北京CBD中服Z3地块，合作伙伴包括中金、香港置地、亚洲电视等多家不同专业背景的机构；而今年3月31日，万通再次以联合体的方式，以15.5亿元的总价拿下虹桥商务区核心区一期04号地块。

　　在开发建设阶段，引入私募股权投资基金（PE）、银团贷款或信托资金，完成项目的开发建设。

　　而在持有经营阶段，引入商用物业孵化基金，实现早先合作股东的利益退出，并加强项目的运营管理，以提高租金与出租率为目标；然后，在出租率与租金收益保持稳定后，通过各种金融产品比如REITs等，向包括养老基金、保险机构等机构出售部分或全部权益。

　　例如，在体量近14万平方米的杭州万通中心开发中，通过股权基金的方式转让了51%的权益，实现了合作股东的利益退出，提前回收了部分投资收益。另外，在目前出租率达100%的万通中心D座中，通过不到2年的运营管理，实现满租，继而向银行申请经营物业贷款等融资方式，提高了股东自有资金使用效率。

　　“中国的房地产商可以分为三个层次。第三个层次的靠地赚钱；第二个层次靠产品赚钱；第一个层次靠资本赚钱。套用冯仑的话来说，就是导演加制品人的模式。”中国国际金融公司副总经理滕胜春在发布会上如此评价这个合作伙伴，“我们非常高兴地看到万通现在正在从第二层次的开发商，已经起步向第一层次的开发商迈进。”

　　“中国的房地产和商业地产，不差钱，不差地，不差机会，差的是‘良心好，手艺好，眼光好’的‘三好生’。”冯仑称，如果成为了商业地产里的张艺谋或者冯小刚，成为了“三好生”，那“好钱就会跟着你走”。

　　“大的万通还有更多的事情，我们的剧本和我们的故事实际上刚刚开始。”冯仑在发布会上总结陈词，“在整个市场不确定性和大家对未来发展迷惘的时候，我们做了这样一个重要的、不管是团队上还是产品上的改变，都表明我们对未来的安排已经胸有成竹。”