诸葛找房：3月北京市场表现强劲 二手住宅成交量创近6年同期新高

　　一、3 月北京新房成交量价齐升，朝阳、大兴等 14 个区域成交走高

　　（一）成交：3 月新房成交继续上升，一季度成交赶超去年同期

　　2023 年 3 月份，北京新房市场活跃度进一步上升，成交量持续走高，同环比涨势实现 " 二连升 "。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023 年 3 月北京新建商品住宅成交 7077 套，环比上升 46.73%，环比升幅较上月扩大 23.67 个百分点，同比上升 44.13%。不可否认，在当前房地产市场稳步修复的进程中，北京楼市成交端的回升势头较为显著，展现出了一线城市强韧性的特征。

　　从一季度成交来看，在前 3 月成交端持续发力的带动下，一季度北京新房整体成交规模赶超去年同期。数据显示，2023 年一季度北京新建商品住宅成交 15819 套，较去年第四季度下降 16.18%，较去年同期上升 20.83%。展望后市，房地产市场逐渐从 " 强复苏 " 迈入 " 稳恢复 " 阶段，预计 4 月新房成交大概率以稳为主，随后在 6 月房企冲刺为冲半年度业绩，推盘及促销力度将会加大的助力下，二季度新房整体成交有望迈上新台阶。

　　（二）价格：3 月新房价格止跌转涨，同比涨幅走阔

　　2023 年 3 月份，在新房成交活跃度持续上升以及部分高端项目热销的带动下，北京新房价格止跌转涨，重回 50000 元 /㎡以上水平，且同比涨幅进一步扩大。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023 年 3 月，北京新房成交均价为 52501 元 /㎡，环比上涨 8.1%；同比上涨 9.56%，同比涨幅较上月扩大 9.12 个百分点。

　　（三）供应、库存：3 月新房供应创新高，库存量下降

　　2023 年 3 月份，北京新房供应大幅放量，同环比双双转涨，且单月批准上市套数创近 11 个月以来新高。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023 年 3 月新房批准上市套数 8572 套，环比上月上升 811.9%，同比上升 89.8%。库存方面，在去化端持续发力之下，本月库存量下降，同比升幅也收窄在 3% 以内，数据显示，2023 年 3 月北京新房库存量为 98598 套，这是库存量时隔 11 个月再次降破 10 万套，环比下降 8%，同比上升 2.34%，同比升幅较上月收窄 8.63 个百分点。从去化周期来看，3 月去化周期为 16.9 个月，较上月缩短 2 个月。

　　2023 年 3 月，北京市区有 21 个商品住宅项目获取预售证，分布在昌平、房山等 12 个区域，其中，房山区为推新主力，共有 4 个新领销许项目。位于昌平区北七家板块的未来砚园为本月预售规模最大者，推出 16 栋住宅楼，共 2220 套房源可供销售，预售面积为 105401.58㎡，其为刚需友好型项目，预计周边将陆续引进丰富且优质的教育资源。

　　（四）分区：3 月大兴区成交领跑，14 区成交环比上升

　　从 3 月北京区域新房的成交表现来看，大兴区成交量领跑，3 月成交 810 套，昌平、顺义 2 区也表现不俗，分别以 735 套、690 套的成交量位居区域第二、三；与此同时，西城、延庆 2 区成交体量偏小，单月成交均低于 50 套，成交占比均不足 1%。

　　较上月成交量的变化来看，有 14 区成交呈现上升态势，较上月增加 2 个区域，且其中含有 3 个区域的成交量较上月翻倍，西城区、房山区位居成交涨幅前二，分别较上月上涨 200%、155.19%；与此同时，延庆区近 2 月成交保持稳态，均成交 39 套；仅有海淀 1 区成交下滑，降幅为 3.74%。

　　（五）板块：TOP19 板块成交超百套，良乡板块升至首位

　　从 3 月各板块的成交表现来看，19 个板块成交超 100 套，较上月增加 10 个。其中，房山区的良乡板块成交活跃度大幅提升，由上月第七升至本月成交首位，3 月成交 401 套，较上月增加 280 套，成交均价 32917 元 /㎡。其次为海淀区的温泉板块，虽然位次由上月首位下滑至本月第二，但成交量却较上月增加了 75 套至 315 套，成交均价为 62429 元 /㎡。大兴区的西红门板块位居第三，3 月成交 311 套。丰台区的梅市口路，顺义区的胜利街道、光明街道、石园街道、仁和镇，以及昌平区的东小口 3 个板块跻身成交前六，3 月成交均超 200 套。

　　（六）房企：5 家房企销售额超 30 亿，城建发展揽金居首

　　从各大房企在北京市场的表现来看，14 家房企销售额突破 10 亿元，较上月增加 5 家。其中，凭借多个热销项目，城建发展销售业绩升至首位，3 月实现销售额 41.56 亿元；华润置地稳居榜二，本月实现销售额 36.1 亿元，较上月增加 13.29 亿元；首开股份升至第三，销售额为 36.03 亿元；中海地产和中国金茂的销售表现也较为亮眼，分别以 35.52 亿元、34.08 亿元跻身销售额前五。整体来看，品牌国央企在北京新房市场的揽金地位长期处于靠前之列，如华润置地、中海地产等，头部优质民企也踊跃创下佳绩，如龙湖、万科等。

　　（七）项目：北京建工揽星宸成交量领先，北京城建 · 天坛府成交额居首

　　从 3 月份北京新房成交套数 TOP20 项目来看，昌平区项目上榜率居高，共占据 6 个席位，且成交规模在 60-130 套之间。其中，房山区的北京建工揽星宸位居成交套数首位，3 月成交 327 套，该项目凭借优越地段、醇熟配套等多重优势，入市即热销，成为北京置业者的性价比优选。大兴区的橡树湾（红橡润园）、星光都荟合苑分别以 191 套、188 套位居成交第二、三位，二者成交单价水平相差也不大，分别为 62755 元 /㎡、53913 元 /㎡。昌平区的国誉燕园和宸悦国际分别凭借 126 套、125 套的成交量跻身前五，成交均价分别为 34961 元 /㎡、50153 元 /㎡。

　　从成交金额排行来看，昌平、丰台、朝阳以及大兴 4 区项目揽金能力不相上下，各上榜 3 个以上项目。其中，东城区的北京城建 · 天坛府凭借绝对的高单价优势，本月成交金额领先，实现 22.13 亿元的成交额。同时，橡树湾（红橡润园）凭借较高的成交体量进入了本月成交金额前二之列，实现成交额 12.81 亿元，丰台区的永定金茂府销售收金表现也不俗，3 月成交额达 11.85 亿元，位居第三。

　　二、3 月北京二手住宅成交创近 6 年同期新高，价格实现 " 五连涨 "

　　（一）成交：3 月二手住宅成交突破 2 万套，一季度同环比双双现涨

　　进入 3 月份，北京二手房市场持续释放暖意，成交升势迈步显著，单月成交规模时隔 23 个月再次突破 20000 套，创近 6 年同期成交新高。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023 年 3 月北京二手住宅成交 22192 套，环比上升 44.9%，同比上升 31.14%，单月成交同环比实现 " 二连升 "。

　　从一季度成交来看，在前 3 月成交稳健发力的带动下，北京一季度二手房成交同环比双双呈现涨势。数据显示，2023 年一季度北京二手住宅成交 45815 套，较去年第四季度上升 49.08%，较去年同期上升 24.21%。由于近期购房需求释放力度显现出走弱态势，但 3 月底北京正式启动存量住房交易 " 带押过户 " 模式，利好政策的加持或将使得北京 4 月二手房成交维持稳态，二季度整体成交将会进一步上升。

　　（二）价格：二手房市场均价 " 五连涨 "，3 月同环比涨幅进一步扩大

　　自 2021 年底起，北京二手房市场均价大致呈现持续上涨态势，且价格走势较为稳健，月度涨跌幅均不超 3%。2023 年 3 月，北京二手房价格继续上扬，同环比涨幅进一步走阔。数据显示，2023 年 3 月北京二手住宅市场均价为 62547 元 /㎡，环比上涨 2.64%，环比涨幅较上月扩大 2.03 个百分点；同比上涨 8.77%，同比涨幅较上月扩大 1.08 个百分点。

　　（三）调价房源：3 月涨价房源占比下降，较上月回落 6.5 个百分点

　　从涨降价房源来看，2023 年 3 月北京二手住宅调价房源中涨价房源占比为 16.1%，较上月下降 6.5 个百分点，虽然占比稍有回落，但仍然维持在 15% 以上水平。整体来看，3 月市场情绪复苏的持续性呈现出一定的疲态，业主涨价信心稍有回落，也展现出市场正从快速复苏迈入常态化阶段。