北京火线出击对拿地规则“整风” 禁止同一集团成员企业同时竞买一宗地

　　北京在热点地块上收紧了竞拍规则。

　　日前，北京市规划和自然资源委员会发布《关于北京市丰台区青塔街道青塔村棚户区改造项目FT00-0601-0633、FT00-0601-0634地块R2二类居住用地等2宗国有建设用地使用权出让的补充公告》。

　　其中提到，补充公告将挂牌文件中对竞买人资格的要求由“同一企业及其控股的各个公司不得参加同一宗地的竞买”，调整为“同一集团成员企业不得同时报名竞买同一宗地；联合竞买的，同一集团成员企业仅可组成一个联合体参与同一宗地竞买。同一集团成员企业包括但不限于：与集团公司存在关联关系的公司(含全资公司、控股公司)。”

　　同时，公告对相应的违约责任及相关附件进行了调整。竞得人违反相关自我承诺内容，或有上述任一违约行为的，如已取得竞买资格，出让人可取消其竞买资格，已报价的其出价作废，如已竞得土地的，出让人可取消其竞得资格。

　　对于补充公告的调整，北京市规划和自然资源委员会相关负责人表示，本次竞买人资格调整是对市场主体提出的合理化建议做出的回应，调整后的竞买人资格要求，较之前更为严格，更有利于促进市场公平竞争。

　　其指出，一方面，“同一集团成员企业”不再成为“对手”，但可以“合作共赢”，更加利于行业发展及集团成员企业内部间调配资源。另一方面，项目多数设置摇号环节，本次调整将更加有效抑制通过增加关联企业参与数量从而提高摇号中签概率的情况发生，继续营造更加公平的市场环境。

　　58安居客研究院院长张波告诉记者，北京此次对热点地块出让规则的调整，应与不久前土拍热度上涨有关，或与中建系旗下多个子公司参与同一地块的竞拍有一定关系。

　　2023年以来，北京土拍热情较高，尤其是3月23日成交的朱辛庄地块创地块参拍企业数量新高，吸引多达42家房企参与摇号，该地块中签率仅2.38%。其中，部分参拍公司属于同一集团，中建系旗下就有5家子公司参与竞拍，包括中建壹品、中建信和、中建智地、中建玖合以及中海地产等，引发市场一定争议。

　　“一线城市的优质地块向来被众多房企关注，尤其在当下市场环境中，房企回归一二线城市形成共识后，明显推升了此类地块的热度。针对热点地块，北京对规则进行有针对性的适当收紧，更有利于市场展开有序竞争。”张波表示。

　　合硕机构首席郭毅告诉记者，北京此次出台这样的措施，并不仅仅是指向某一家集团。“其实，不只是中建系多个子公司，北京土拍市场还有一些市属国企也有同样的问题，例如城建集团、首开集团等，也存在多家分公司共同参与同一地块竞拍等现象。”

　　“总体来看，这一措施落地后，将提高热门地块拿地的公平性，调整后关联企业参与同一地块拍地的现象将大大减少。另外，这对于大型房企，尤其是有众多关联企业或子公司的房企拿地或产生一定影响。”张波告诉记者。

　　事实上，早在2021年，部分房地产市场热度高的城市就已经出台类似政策，禁止房企使用多个“马甲”抢地。

　　2021年3月，无锡在《无锡土地市场公开出让挂牌文件中〈承诺书一〉的有关解读》，其中提到，竞拍公司需承诺除该竞拍主体公司外，无“母公司及母公司其他下属控股子公司”，或是“我公司（该竞买人）下属控股子公司”参与竞拍，违反者将一年内禁入无锡土地市场。

　　2021年4月，在上海当年首批集中供地信息交流会上，相关负责人强调，同一名申请人只能进行一次交易申请。此外，苏州、南昌、郑州、沈阳等城市，也对“马甲”拿地进行了限制及规范。

　　“此前上海等城市禁止马甲公司共同参与土地竞拍，本次北京借鉴了一些城市的先进经验，来降低热点地块的竞争激烈度，通过引导市场预期，以有效实现市场的平稳健康发展。”郭毅表示。

　　此外，中指研究院市场研究总监陈文静认为，此次新规调整后，中小型房企、民营房企竞争压力或有所减小，参拍积极性及中签率有望提高，其或迎来新的发展机会。

　　据中指院数据，2022年北京集中供地出让活动中，央国企拿地金额占比达69%，民企拿地金额占比仅4%。截至今年4月17日，2023年北京集中供地出让活动中，央国企拿地金额占比约68%，民企中除、大华获取地块，整体而言民企拿地力度较低。

　　不过，陈文静表示，未来北京土拍或采取“一地一策”规则，预计“禁止同一集团成员企业同时竞买一宗地”等规则会更倾向热点地块。本次规则目前仅适用于京土储挂（丰）[2023]007、京土储挂（兴）[2023]008号两宗地块。具体来看，这两宗地块位置优越，均临近地铁站，配套较为成熟，去化有保障，预计房企关注度较高。

　　“从北京近两年土拍表现来看，核心板块热度较高，分化现象仍存在。但短期来看，土拍新规落脚在热点地块的可能性更高，而郊区及属性欠佳地块，短期内落地执行该规则的预期偏弱。”陈文静称。