依法管理相互制约

　　

　　□《昆明楼市观察》

　　近期，21家银行入围《昆明市商品房预售资金监管业务选聘监管银行名录项目》，将年初才公布的昆明市商品房预售资金监管新规再次推向热点话题。

　　进一步优化昆明商品房预售资金监管政策将有哪些影响，经济学专家和法律学专家纷纷建言，力促昆明市商品房预售资金监管制度更好地服务民众，保障行业发展。

　　经济学角度

　　新规下政府要加强对三方机构的管理

　　在芒果智库经济学家王詠雪看来，新规的推出将有效落实“保交楼”，切实化解烂尾楼风险。但同时，政府也要加强对引入的第三方机构的管理。

　　“目前昆明出台的监管新规主要增加了商品房预售资金流向透明度，同时将资金拨付节点与项目进度挂钩，更重要的是明确了开发商、政府部门和银行三者之间的主体责任。”王詠雪说，新规有利于防范风险、稳定市场，同时也加大了监管力度，让监管手段更具有行政性。

　　王詠雪认为：“‘加强预售资金监管’这个问题，之所以此前在执行层面难以落地，一方面是因为行政通知及其他相关法律法规都没有明确规定‘预售资金监管不到位’的法律后果；另一方面，政府部门在房地产开发领域的资金监管也缺乏一定的专业性，无法做到实质审查。因为政府不太可能深入工程建设、材料采购、劳务分包等建筑行业的具体内容中去监管，其没有这个时间精力，也不具备这个专业能力。”王詠雪认为，从昆明目前出台的商品房预售资金监管新规来看，政府部门还引入了第三方评估机构来进行工程进度的监管，在商品房预售资金的发放上，这些机构也应承担起应有的责任和风险。政府只有做好对这些机构的监督管理，才能确保该项新规顺利实施。

　　“在商品房预售资金监管上，除了引入评估机构，还可以引进一些专家评审团和法律机构作为第三方。一方面，监管制度可以更完善；另一方面，各个第三方机构之间也能有相互监督、相互制约的关系。”王詠雪说。

　　法律角度

　　监管制度需符合高质量发展需求

　　“新规可以理解为政府层面进一步加强商品房预售资金监管，这是充满必然性的决策。”云南天外天律师事务所企业合规建设中心主任高金在接受记者采访时表示，“房地产行业高质量发展的需求，给预售等监管制度提出了更高的要求。因此，昆明市对于进一步加强商品房预售资金监管的举措意义重大”，高金认为，该举措对稳住房地产大盘、避免大面积烂尾以及保障房地产规范化、合法化发展都具有重要作用。

　　高金认为，昆明今年推出的商品房预售资金监管新规中亮点颇多，“其中，住房和城乡建设部门将会同监管银行对房地产开发企业的商品房预售项目预售资金实施监管，以保障资金专款专用，能够进一步维护购房人合法权益。此外，聘请第三方造价咨询机构的举措，在法规层面也具有积极意义。”

　　他认为昆明预售资金监管仍有进一步优化的空间和方向。“究其根本，预售资金监管政策起源于我国的商品房预售制度，所以在预售制度上提升门槛，加强保障将会是最稳健的举措。”此外，他还围绕着完善监管路径、预售资金监管不当导致的烂尾项目如何处置、负面案例分析、资金监管方审查等多方面提出建议。

　　在完善监管路径方面，他认为可以强化法律服务的效能，通过组建法律专家智库等手段，探索法律层面在资金监管时可以采取的有效举措。例如识别项目风险、处理项目烂尾等。在负面案例分析方面，他建议通过多方参与的形式，将惩罚案例的负面影响进行深度剖析与讲解，让行业参与者进一步提升自律能力。

　　记者何文静 李梦瑶报道