萧山狂飙！今年预计推59个新盘｜房叔说No.653

　　|?PART 1?|

　　

　　2023年杭州第三批次土地还没开拍，第四批次就已经公示了，杭州土拍进入月月拍节奏，已成定局！

　　不但在杭州整体土地出让计划中，萧山区是独一无二的供地巨头。

　　新近姗姗来迟的萧山2023年读地手册里表现的更加猛烈，可以说在今年所有区划中压箱底土地火力全开的只有萧山。

　　2023年萧山读地手册共收录了59宗涉宅用地，出让面积约4261.3亩，比2023年度计划出让35宗涉宅用地的余杭区，数量上还多了70%。

　　当然今年的计划不一定全部出让并转化为新房，但萧山区今年稳居土地市场一哥是跑不掉的。

　　出让重点在主要在：宁围10宗，湘湖8宗，市北6宗、萧山新区-老城合计6宗，新塘5宗，奥体-世纪城、南卧各4宗，萧科、空港新城各3宗，南站、新街、浦阳、临浦各2宗，义桥、瓜沥各一宗，详见下图。

　　

　　|?PART 2?|

　　

　　其中最热的世纪城除3月底中海摇到的地块外，还有三块待出让土地，数量上与2022年持平，但地块面积和未来住宅供应数量上有所提升。

　　一宗位于3月底已出让的中海世纪城地块（图标1）及商务楼美农美驿金座东地块（图标3），距离SKP、地铁2号线盈丰路站直线距离约600余米，就是地块面积很小仅1.1万方，总建面也才约2.5万方。

　　一宗是今年的重头戏，钱塘湾总部基地的首宗宅地（图标2），虽然在钱总的最西边，但也难以掩盖这块地的钱塘湾未来总部基地住宅首盘光环。

　　而且地块足够大，按照总建面约16万方，近两个澄虹府大小，适合打造与亚运村比肩的标杆项目。

　　北面隔河紧挨亚运村日耀之城，南接世纪城，西面是一条即将揭开大幕的全新CBD钱塘湾总部基地留白，虽然离地铁2号线盈丰路、SKP都不近，超过900米，但也难以掩盖这块地的好，估计又是房企、购房者抢夺的标的物。

　　

　　另一宗位于揽奥望座东面一路之隔，地块总建面略小于揽奥望座，仅8.9万㎡，但规划纯住宅，可售面积反而大于揽奥望座，如果设计200方以下户型，可以释放近400套的量，还是不错的。

　　|?PART?3?|

　　宁围在杭州年度整体计划中就一宗3月份华发拿的江南科技城地块，到了萧山读地手册一共计划出让10宗，几乎占了萧山区计划中的1/3，重要性不言而喻。

　　

　　其中未来总部社区就占了半数，全部在板块首批新房悦潮云望府和观奥宸府以西，其中9号商住地块稍大，土地面积就近9.6万方，妥妥超20万方的大盘，但是有部分商业规划。

　　其他地块略小，但数量上是优势，能让购房者未来有更多选择，当然也能让更多的开发商有机会参与进来。

　　同样，作为紧贴世纪城，并有望成为世纪城扩容对象的未来总部社区，是有机会超越和替代市北，在诸多楼盘店多隆市的情况下，未来总部社区在偏弱的板块发展解读方面，会有很大的改观。

　　宁围在华发3月竞得地块（图标5）旁还有一宗土地（图标6）。

　　区划在宁围，但作为萧山科技城板块与桥南板块共同组成的新兴板块——江南科技城，是打通萧科和世纪城的最后一块拼图，但科技创新+智能制造之路还是要靠资源积累和时间沉淀，目前在概念层面算给了板块一个动力。

　　而且不像宁围未来总部社区腹地的地铁劣势，桥南板块6号地块离地铁19号线耕文路站直线仅500余米，步行可达。

　　另外两宗待出让用地在传统的宁围核心，一宗（图标8）东面是快交付的美颂城，南面紧邻振宁路，西面为宁瑞名府，北面是元通通达，不靠高架，但离地铁2、7号线都不近。

　　7号地块在传化集团西边，南边是宁新理想商务中心写字楼，西边是宁新小区，城市界面比较一般。

　　宁围还有一块原传化物流地块（图标14），顺发康庄西面地块，开车不管是空港高架，还是通城高架都很近，但是缺少步行可达的地铁通勤，最近的19号线耕文路站直线距离也要约1.4公里以上。

　　|?PART?4?|

　　

　　市北除了今年杭州首拍南昌市政拿下的地块（图标21），悦潮府南面（图标22）、咏桂里西边（图标21）两块地外，在杭州2023年度计划版本上还增加了3宗。

　　其中展望东南向地块（图标23）的东边是宁税路，北面是建设一路，并且位于市北的核心市心路、建设一路交叉口向东800米不到；

　　不但依托地铁2号线的交通方便，而且与东方壹号、东方一品等传统萧山豪宅在同一排，又在大国璟、杭州世纪、展望等次新房烘托下，城市界面已经非常整齐、清晰。

　　25号地块由两块地组成，与滨涛映月隔宁东路对望，当然离地铁2、7号线建设二路站和市北核心——市心路更近了。

　　最后一宗，24号地块位于建设二路和金一路交叉口，向南约300米就是当年的粉盘花屿观澜里，与市北次新价格天花板桂语江南也就约1.6公里，短板是离地铁站都不近，在1公里以上。

　　总体来说除了21、25号地块外，市北的楼盘离地铁越来越远、限价向世纪城靠近是趋势；

　　市北虽然限价有所上升，但仍然有滨江、世纪城、萧山老城三者交汇的地理位置上的优势，随着城市界面的逐渐成熟和配套的共享，在杭州4万不到的价位里，仍然排在优先级的水平。

　　|?PART?5?|

　　

　　近两年地荒的萧山科技城今年总算拿出了三块地，其中值得一提的是17号地块，是与畅想江澜湾相同的钱塘江一线江景的稀缺宅地。

　　另两块在水博园板块，一块是水博馆南面地块（图标15），周边集聚了浙江体育职业技术学院、浙江建设职业技术学院、浙江旅游职业学院、浙江同济科技职业学院等一大批专业院校，以及万象聚能城这样的产业。

　　还有一宗（图标16）在弘慧路、奔竞大道交叉口，林之语小区西边，奔竞大道一路之隔是浙江体育职业技术学院，再往南是开元名都大酒店，滨望雅庭也就在1公里左右。

　　|?PART?6?|

　　

　　南站新城两块地，一宗是金马饭店南三角形地块（图标19），步行到南站约500米，离彩虹高架和萧山老城也很近。

　　另一块是总建面约47.7万方的商住地块（图标18），是南站新城规划及南站开通以来，核心区域内首次综合性大盘土地出让；

　　对于依托高铁新城，做产业、住宅、商务综合开发模式的南站新城，唯有城市界面、配套、产业和人口流入等方面，有翻天覆地的变化，才有最后的价值输出。

　　

　　萧山新区两宗地是隔壁邻居（图标26、27），位于山阴路（湖园二路）和西兴路交叉口；

　　看到西兴路就必然会想到滨江和西兴板块，当然这条路不但穿过西兴，还穿过滨康天街综合体。也就是，从这两块地到天曜城仅300余米，到滨康天街、地铁5号线滨康路站最近处约600多米。

　　与之相似的是2021年的红盘博语华庭和博奥花宸里，这两个盘优势是离地铁博奥路站仅一两百米，并且更靠近以人民广场为中心的萧山传统市中心，但是待出让的优势也很明显，更贴近滨康天街，竞争力也很强。

　　

　　另一块萧山人民广场商圈内的28号地块，地块距离开元名都、时代广场、地铁2、5号线换乘站——人民广场站、北干小学都仅200余米，离绿都世茂广场约400余米，离恒隆广场约600余米，生活配套，交通异常方便。

　　对萧山人民来说，又是一块不可多得的宝地，唯一的缺陷是地块不规则，在建筑设计上要多费点功夫。

　　

　　萧山老城还有三块宝地，两块是在萧然西路以西，其中29号地块东、北边是河流环绕，南边是萧山供水公司大楼，西边崇化路对面是萧山区第二职业学校，周边自然环境不错，但是离地铁2号线潘水路站也稍远，约900米+。

　　近靠西山公园的30号地块，地块向东约400余米就有地铁2号线人民路站、萧山市体育馆，萧然西路一河之隔还有西河公园，西、南两面被崇化公寓、崇化小区包围，北靠人民路。

　　两块地周边学校众多、人口密集，是典型的老城区模样，但是也可以尽享2号线交通配套和丰富的城市配套和烟火气，唯一的不足是城市氛围较弱，综合体要么是去人民广场商圈，要么期待下开元广场。

　　31号地块是一宗迷你地块，东边紧挨萧山中学，南边河流，西边紧挨育才路，北边为拱秀路，短板是离地铁稍远，地缘性需求为主。

　　|?PART?7?|

　　

　　湘湖核心板块除了2月底南通神辉置业拿的32号地块外，今年还有三块宅地待出让，除35号地块总建面约6.3万方稍大外，33、34都是总建面3.7-3.8万方的小项目；

　　另外33号是1.3低容积率地块，可以做叠墅，34、35号地块都是偏高一点的1.5容积率，大概率以洋房为主。

　　虽然都非西湖姐妹湖湘湖一线湖景地块，但都步行轻易可达，再加上在新的余杭规划透露出的杭州中心城区（主城区）边界就是湘湖，湘湖已经成为预定中的城中湖，这样的宜居性地块确实非常稀缺！

　　湘湖新城今年计划中的土地出让还有与南卧接壤的湖东36、37两块挨着风情大道的地块，背靠西山；

　　而且分别有沿蜀山路布局的15号线，对应两地块的向旭路站和南秀路站的预期，有山有景、有湘湖光环，还有风情大道快速路预期。

　　

　　闻堰北还有两块地，一块（图标38）靠近时代高架，周边产业园较多。

　　另一块（图标39）在浦炬街、浦沿路交汇口东南侧，北边还有河流、城市景观分割浦炬街噪声，西边离钱塘江仅约700米，吹吹江风散个步都非常方便。

　　并且地块旁还有规划沿浦沿路敷设的地铁4号线南延段预期，未来有可能约8站就可以到滨江天街，适合滨江及浦沿一线的刚需、首改。

　　|?PART?8?|

　　

　　南部新城经过2019-2020两年的集中放量，2021、2022年分别只出让了3、4宗涉宅用地，今年数量上则与2022年齐平。

　　其中40号地块东边是萧然西路和浙赣铁路，南面为德慧公寓，西面隔河与听悦雅庭相望，北面也是河流；

　　两边河流环绕，单纯这么看倒是个风水宝地，问题是不管是地铁2号线，还是未来的15号线，地块距离最近的站点都超过1.3公里，步行到不了。

　　另外三块地位于蜀山路规划地铁15号线终点站亚太路站附近，紧挨2022年萧山城投兜底的地块。

　　除了42号地块离地铁15号线亚太路站较远外，41、43号地块离地铁站都仅600米左右，还是比较方便，如果限价保持25800元/㎡还是有竞争力的。

　　

　　空港新城三块地都围绕着地铁1号线三期南阳站布局，一宗在天空之翼北边，另两宗在南阳大道以东；

　　规划作为会展中心和空港产业配套的新城，如果产业夯实、交通无虞，2万出头的限价，这里确实是杭州以钱新为中心的20公里生活圈的地板房价了。

　　

　　新街共有两块出让计划，一宗地块位于新农都建设四路对面，明彩城的北面，再北面是建设河，但是新农都蔬菜、水产、粮油批发市场在侧，意味着城市界面比较嘈杂，居住环境不够理想；

　　优点是地铁7号线新汉路站步行也就300余米，地铁通勤还是挺爽的。

　　另一地块位于新街传统中心附近，盈中路车辆段上盖，1.4的低密宅地，总建面超18万方，非常适合做品质大盘，再加上盈中路地铁上盖的优势，洋房产品类型，对于价格敏感的刚改、刚需还是挺有诱惑力的。

　　|?PART?9?|

　　

　　新塘今年计划出让5宗地块，比近两年的总和还要高。

　　其中三块位于新城路，与地铁5号线双桥站最近处大约600余米，距离彩虹高架也仅约1.4公里，西边直线距离翠悦半岛约200余米，荷源府约400米左右，板块未来的价值还是得期待南站高铁新城的辐射。

　　南站新城强则新塘强，南站新城弱则新塘更倚重地缘性购买。

　　另两宗地在彩虹天空之城周边，53号地块位于彩虹天空之城西区北面，隔彩虹快速路相望，离地铁5号线姑娘桥站也仅一路之隔，地铁、快速交通无虞；

　　配套上可以近距离享受彩虹天空之城囊括的商务、办公、街区商业、街区公园、滨水体验区等多层次的开放式配套的照拂，有种浓缩城市的感觉。

　　52号地块与彩虹天空之城东区隔萧绍运河相望，短板是离地铁和配套均超过1公里，优势是背靠萧绍运河景观资源，又是最近几年新塘最低仅1.2低容积率，大概率可以做板块首个纯叠墅产品。

　　|?PART?10?|

　　

　　萧山乡镇义桥上榜的有一块镇政府东北面斜对角地块，离义桥商业一哥义桥星天地仅200余米，能充分享受当地的烟火气和生活配套，地块方正，未来将以本地地缘性改善为主。

　　

　　浦阳计划出让紧挨在一起的两宗宅地，55号地块东边紧挨着森与海，西南有一方小湖，再远点是吴越文化广场，西边是山体，环境还是不错；

　　隔壁沿山边的56号地块还是整个杭州最近两年最低的容积率1.01的低密用地，大概率做合院、排屋类产品。

　　

　　2021年高潮期的瓜沥出让了5宗宅地，过了供应大潮的2022年仅有一宗宅地，今年也同样只有一宗上榜，在蓝色嘉园小区北面的杭州湾环线高速以北。

　　虽然离瓜沥商业中心步行仅约400余米，瓜沥文化体育中心，及七彩未来社区都在1公里以内，但地块心理上的距离和城市界面完全不同！

　　

　　临浦预计两宗待出让宅地，其中一宗低密宅地（图标58），容积率仅1.1-1.4，地块位于风情大道西侧，赵家岭山坳中，北靠山、南临水，而且交通没问题。

　　但是周边五金厂林立，还有浙江百强工业园区和萧山五金机械科技创新园等园区，本地购买力没问题，但界面差了点意思。

　　临浦还有一块待出让地块（图标59），位于镇东面，近邻沪昆高速收费站，周边同样厂房林立，界面一般。

　　|?PART?11?|

　　

　　萧山历来都是杭州土地出让的大户，在拥江战略下，萧山更是占了奥体、世纪城、亚运村、钱塘湾总部基地等诸多关注度极高的红盘板块；

　　腾挪出土地的市北、宁围北，无论是紧邻奥体-世纪城板块的地缘位置上，还是能量辐射、关注度和自身的发展潜力上，都是整个杭州3-4万价位上的优质粉盘板块；

　　而这四个红粉盘板块加上萧山老城、新区的地缘性红盘板块，在本次读地手册上就有26宗，占到萧山2023读地手册公示的约44%，近半数。

　　因此，总体来说萧山今年的土地市场除了在数量上一枝独秀外，素质上也并不差。

　　我们也希望狂飙的萧山区在未来土地市场上多拿出点好地，让绝大多数人在心仪的好板块，能摇到心仪的好房子。

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　　文/渔舟??编辑/渔舟