2023 年丁祖昱评楼市发布会——“新路”全记录

　　2022年对所有地产人来说，都是特别难忘的一年。

　　在2021年的年末，我们预测到了很多行业的变化，但真正经历这些变化的时候，我们的心情还是完全不一样的。

　　2023年丁祖昱评楼市发布会，我们起了"新路"这样一个主题。

　　希望我们中国地产人能够真正走出一条新路。

　　2022回顾与总结

　　01政策

　　1、政策三部曲

　　今年的政策变化，可以称之为"政策三部曲"。

　　上半年，各地都在出台松绑刺激购房者、放松市场的相关政策；到7月份，突然出现了停工断贷，接下来又围绕"保交付"、"促复工"出台了一系列政策；到了第四季度，大家发现行业主体不行了，企业撑不住了，政策的"第三部曲"就变成了"保企业"。

　　2、上半年地方政策放松效果不显

　　2022年上半年，全国186个省市出台了372次放松政策，14个城市放松了限购，47个城市放松了限贷，9个城市放松了限售，还有69个城市出台了财税方面的激励政策。

　　核心城市没有出现特别多的政策松绑，尤其是一线城市，迄今为止，我们没有看到一条实质性的放松政策。

　　强二线城市如南京，2022年上半年出台了7次放松政策，但每一次都是用的"添油战术"，最终效果不尽如人意。

　　上半年百城成交同比下跌47%，这就是政策放松后的最终效果。

　　所有的政策都有一个滞后效应。就像当年市场一路高歌猛进的时候，出台一系列的限制性政策，这些限制性政策并没有阻止整个行业往上攀升的速度，同样，今天市场下行的时候，出台这些放松政策，没有什么实际的效果。

　　3、三季度停工断贷成政策转折点

　　三季度的"停工断贷"，成了政策出台非常重要的一个转折点。从7月11号开始，一系列政策都是希望整个房地产行业出现的问题，特别是停工断贷的问题能够得以解决。但是金融支持方面的政策，并没有落实到位。

　　停工断贷问题最严重的郑州、武汉、重庆，都是一些二线城市，二线城市的停工断贷问题才是真正对行业、对购房者影响最大的问题，超过4万套房在当时出现交付问题，所以也引起了中央和相关部委的重视。

　　回过头看效果，60%项目都说复工了，但其中有相当一部分只是部分复工，真正的停工断贷问题，没有完全得到解决。

　　4、四季度全面转向保主体

　　四季度，政策全面转向"保主体"，如果房企保不住，最后还是"一地鸡毛"，所以，相关部门在11月连续发出了"三支箭"。

　　5、银行授信、债券审批、股票增发全面推进

　　特别是股票增发相关政策，这么多年来，房地产企业在A股市场的融资功能早已失去，现在给了企业融资政策支持，这些股票增发到底有多大用？"总比没有好。"

　　6、多数房企融资难基本面尚未改变

　　银行一共授予房企近3万亿授信，债券审批超过1,600亿，但无论是授信，还是债券，都集中在少数企业身上。这是今天所有房地产企业面临的现状：多数房企融资难的基本面没有得到改变，特别是中小房企、已经出险的房企，仍然面临融资难的问题

　　7、十六条、三支箭提振资本市场信心

　　"十六条"、"三支箭"对资本市场、房地产企业的股票有积极的作用。2022年11月，房地产股上涨46.3%，把2022年1-10月份跌掉的部分涨了回来。

　　最终能否真正让房企平稳、健康地发展下去？我们还是要进一步观察。

　　02楼市

　　1、行业规模重回2015

　　2022年整个房地产市场的规模回到了2015年。其实2013、2014、2015年的市场规模差不太多，所以，也可以说，回到了近十年前。

　　想想过去这么多年的高歌猛进，奠定了整个行业这样一个规模，在一年之间就重回2015年，有点讽刺，也很真实。

　　2022年整个商品房的成交规模，预计整体成交金额可能在13.3万亿左右，成交面积在13.6亿平方米左右，真正回到了2015年。

　　2、全年百城成交下挫四成

　　2020年全年，全国百城成交下跌40%。百城成交更能够反映当前市场的实际状况，下跌40%代表了整个中国楼市下跌的幅度。

　　3、城市规模普降，仅上海金额正增

　　极个别城市仍然保持增长，上海2022年一手房的成交金额是6,344亿元，同比增长了9%。

　　不少城市成交面积基本腰斩，这些城市都是历年来被认为市场相对活跃、成交规模比较大的城市，比如长沙、杭州、宁波、武汉、重庆。

　　4、两类腰斩城市

　　这些城市的新房成交规模为什么出现了如此大的下行？

　　我们把它分成两类，一类是以重庆、武汉、宁波为代表的城市，市场确实非常差；第二类杭州、长沙，为什么也出现了比较大幅度的腰斩？两个方面的原因：一是供应缩量明显，二是这两个城市的整体成交透支。

　　5、半数城市Q4止跌企稳

　　一些好的信号：半数城市四季度止跌回稳，"市场底"已经开始出现。

　　6、北上广二手重回三年前 深圳跌至16年来新低

　　北京、上海和广州的二手房成交回到了三年前，深圳跌到了2016年以来的最低点。

　　深圳是上千万人口的大城市，原先二手房如此活跃，现在全年成交回到了210万方，北京是1,334万方，上海是1,330万方，深圳连两个城市的零头都没有达到。

　　7、断贷停工后津渝郑"买旧不买新"

　　7月份出现停工断贷后，天津、重庆、郑州这些城市都出现了"买旧不买新"的情况，这些城市二手房成交的回升，实际上损失的是一手房整体的成交。

　　8、二手供给增加 供需关系逆转

　　全国二手房成交下跌30%左右。四季度二手房供应出现明显增加。一些主要城市，如北京、上海、广州的挂牌量与6月相比出现了大幅度的上升。这些供应增加之后，成交也有所增加。

　　9、二手交易放缓 出清周期延长

　　供求关系发生了逆转。一旦供应增加之后，去化的速度就会放缓。所以整个二手房交易的周期出现了明显的延长。

　　03地市

　　1、全国土地建面下跌近四成

　　2022年是土地市场相当惨淡的一年。2022年，全国土地成交面积14.4亿平方米，同比下降37%，成交金额4.73万亿，下降31%，比楼市略好一点点，但整体压力非常大。

　　2、土地成交金额集中度持续上升

　　土地成交金额前三的城市占了整个土地成交金额的16%，成交金额前十的城市占了整体成交金额的35%。也就是说，10个城市的土地成交金额占了全国土地成交金额的1/3以上，前20个城市的占比达到了51%。

　　2022年是土地成交集中度最高的一年，大家都在少数城市集中投资。30个城市占了全国差不多3/4的土地成交金额，剩下还有200多个地级以上城市怎么办？

　　3、一二线TOP20：面积榜西安跃居首位，金额榜上海稳居第一

　　面积榜西安排在首位，金额榜上海领先。2022年上海土地成交金额达到3,158亿元，上升32%，在2022年这样一个全国土地市场的"小年"，上海算是"一枝独秀"。

　　4、三四线TOP20：2000万㎡以上仅余2个

　　三四线城市土地成交超过2,000万平方米以上的只剩下2个城市，2021年有8个城市，今年土地投资的主力，都远离了三四线城市。

　　5、最优城市：京、沪杭依然最佳，城投托底西安

　　2022年，土地市场中最受房企青睐的城市是：上海、北京和杭州。

　　6、低迷城市：城投托底尽显疲态

　　土地市场低迷的城市代表是：天津、重庆、武汉、长春。

　　7、集中供地热度逐轮走低

　　今年集中供地很多城市只推了3轮，部分城市推了4轮和5轮，热度基本上逐轮走低。

　　8、各城市土地成交创新低

　　2021年是土地市场的"小年"，2022年土地市场也是"小年"，甚至在2021年的基础上再降30%以上，北京、成都、济南、南京、青岛、沈阳等11个城市创造了历史新低。

　　9、成交集中到了北上深杭

　　土地成交集中在北京、上海、深圳和杭州，这四个城市占了集中供地的42%。可以说，这4个城市代表了今天中国房地产的希望，市场化的公司还能在这4个城市拿地，至少说明对这4个城市的未来还被房企继续看好。

　　10、地价稳步下降

　　在土地成交迅速下滑的情况下，地价也出现下行，各个城市一些重点地块的地价下滑比较明显，有的地块价格下跌超过30%。

　　04房价

　　1、一二手房价下行

　　国家统计局数据显示，一手房超过50个城市的房价下跌，二手房超过60个城市下跌，绝大多数城市的一二手房价格都出现了下跌。

　　2、热点二线+环都市圈三四线新房价格转跌

　　热点二线城市以及在这些城市周边的三四线城市，下跌幅度是相当大的，其中武汉、南京的环都市圈城市，房价下跌都超过30%以上，这些热点城市的远郊房价很多也下跌了20%以上。

　　3、宁杭渝郑昆等二手住宅价格普降

　　部分城市二手房价格出现了比较明显的降幅，如昆明、杭州部分板块的项目，下跌幅度达到40%以上，也有北京和上海个别板块的二手房房价也回到了五六年前。

　　4、沪深杭二手豪宅亦降温

　　2022年，一直坚挺的二手豪宅也出现了降温的情况。上海、深圳和杭州表现相对更加明显一些。特别是2022年下半年，上海6月份解封之后，二手豪宅曾经出现了两个月左右的上行，在这两个月中，市场有点亢奋，房价有点离谱。到了四季度，所谓的离谱，所谓的亢奋，一夜之间全不见了。上海部分滨江的项目甚至出现了房价下跌超过30%的情况。

　　当然，不管是上海、深圳，还是杭州，相对其它住宅，这些豪宅价格还是比较坚挺的，无非是回到了半年前或一年前的一个更加相对合理的位置。

　　05豪宅

　　1、一手"打新逐利" 二手"一落千丈"

　　如果用一句话来总结2022年的豪宅市场，我觉得应该是：一手"打新逐利"，二手"一落千丈"。

　　2009年至今，核心城市总价1000万元以上豪宅的成交在2020年达到一个高峰后，在2021年出现回落，2022年更是出现了"腰斩"，全年的成交套数还不及2016年的水平，二手豪宅全年的成交才1.1万套，同比降44%。

　　2、一手豪宅：总价1000-3000万成交持增，顶豪供给受限

　　一手豪宅中，总价1,000万到3,000万的成交继续保持增长，顶豪成交则出现了下跌。不过这和供应密切相关，特别是北京和上海，今年总价3,000万以上的顶豪没有供应，在这种情况下自然出现了成交大幅度下跌。

　　总的来看，一手豪宅市场整体还是相当不错的。

　　3、二手豪宅：全面回调，单价超10万/平成交跌幅超50%

　　二手豪宅市场出现了全面回调，单价超过10万/平方米的成交跌幅超过了50%，达到-55%，单价15万/平方米以上的成交下跌52%，可谓是"一落千丈"。

　　4、豪宅产品：别墅占比四成

　　上海一手豪宅市场别墅成交占比32.8%，别墅产品中独栋仅占到三成，成交套数TOP10项目中仅有三个含别墅，主要基于"限墅令"，其余大多数是联排，二手豪宅中别墅的成交占比为40%。高价位的30万/平方米的豪宅成交中，别墅也是主力。

　　5、豪宅客户，有抛有买

　　从客户群体上看，有抛的也有买的，购房人群中置业升级需求占60%以上，为子女购房也有20%左右。

　　6、豪宅客户：年长客户数量增加

　　2021年时，我们说过豪宅客户年轻化，但是到了2022年，年长的客户比例大幅度增加，45岁以上的客户成为主导，包括为子女购房的也是这一群人。

　　除了年龄变化之外，客户所处的行业也发生了变化，因为新经济有所退潮，传统企业主的占比增加。

　　另外决策时间也发生了变化，买二手豪宅的客户，购房的考虑时间更长了。

　　06企业

　　1、百强企业业绩降幅超40%

　　2022年，房地产百强企业销售业绩下降超过40%，和全国楼市的下降幅度保持一致。

　　2、千亿房企数量锐减一半

　　千亿房企的数量锐减一半。2020年千亿房企达到40家以上，去年也保持在40家以上，今年可能还不到20家。从千亿房企的角度来说，也回到了5年前。

　　3、融资总量腰斩

　　2022年房企的融资规模也出现了"腰斩"，百强房企融资总量7,750亿元，下降了42%。

　　4、房企转向寻求境内融资机会

　　更多的房企转向了境内融资，海外融资基本上从此和中国房企说"再见"。境内融资占比达到70%，比2021年增加了21个百分点。

　　5、部分房企强者恒强

　　从融资来看，"强者恒强"非常明显。2022年有新发行债券的房企一共只有12家，下半年只有9家。

　　6、2023年债务到期压力仍然大

　　2023年房企债务到期的压力依旧非常巨大，这个实际上和过去几年房企大量的海外融资密切相关。

　　7、拿地总量降六成

　　百强房企拿地的总量在2022年下降60%。2022年百强房企的销售和全国下降幅度持平，拿地的下降明显超过全国的下降幅度。

　　8、40%百强企业在拿地，八成拿地集中在22城

　　2022年只有40%的百强房企在拿地，其中80%的拿地集中在22个城市。对房企来说，现在投资越来越简单，选择的余地也越来越少了。

　　9、城投越"托"越多

　　整个房地产的投资中，城投的拿地金额大概占37%左右，其中2021年占31%，2022年占46%，所以说，城投越"托"越多。2021年下半年城，城投开始参与到土地市场，到2022年，城投成为主力，全年城投拿地总建面达到58%。可以说，2022年如果没有城投，土地市场完全是另外一个局面。

　　10、拿了地不开工

　　2021年和2022年城投拿地开工率都很低，平均只有56%。2021年第一批拿地有八成开工了，但是从2022年第二批开始，开工率还不到40%，越到后面整个开工率就越差。

　　城投拿的这些地，未来有10%左右会找代建，40%可能合作开发，还有50%可能会选择重新寻找主人，也就是卖地。

　　11、开发能力是硬伤

　　大多数城投公司不具备真正的房地产开发能力。从城投公司的性质可以看出，29%以交通投资为主，20%是传统的城投，传统的城投有一定的开发能力，但是近几年这些开发能力早就消耗殆尽了。

　　12、债务压力是隐患

　　城投的债务压力是一个重要的隐患。各省各个城市的债务情况，江苏超过2.6万亿，浙江超过1.6万亿，山东超过1万亿，其中城投占绝大多数。

　　07营销

　　1、什么房子最好卖？

　　价格低、地段好仍然是去化利器，近两成热销盘中还是有学区基因。其中价格优势占五成，资源优势当中交通优势占了48%，生活配套45%，这些都是热销房子最大的特征。

　　2、什么房子最好卖？一二手倒挂高"价差"，无需营销就热销

　　热销的房子中，最好卖的是一二手价格倒挂的项目。"倒挂盘"不需要营销就能热销。"倒挂盘"占整个热销盘的比例是11%。

　　现在所谓的"限价盘"、"倒挂盘"，都是过去时代出现的畸形产物，我们希望"倒挂盘"越来越少，能够真正回归市场。

　　3、什么房子最好卖？

　　热点板块、供不应求的一些房子，不一定倒挂，但是这些热点板块的供应量相对偏少，所以形成了热销，对这些楼盘来说，营销的作用也不是那么大。由此可见，大多数楼盘是可以通过供求关系完成正常去化的。

　　除此之外，一些产品品质不错，又愿意在价格上给到优惠的楼盘，去化也不错。所以，价格策略，是当下房地产营销中最核心的策略。

　　4、营销手段1：直接打折、变相让利

　　2022年常见的营销手段，最直接的就是打折，直接打折之外，还有变相让利，在2022年用的比较多的是首付分期，30%首付只要付10%，剩下的20%可以分期支付，很多时候这20%的首付就没有了，变成了给客户的一种让利。

　　5、营销手段2：承诺营销，保交付

　　第二个比较有用的营销手段是承诺营销，保交付的承诺营销，今年大家最关心什么？交付，怕房子交不出来，所以用这样的一种承诺营销，很多项目房款到现房的时候才支付，这样的营销手段在一定程度上抵消了购房者的顾虑。

　　6、营销手段3：渠道减弱，前佣"强心针"

　　第三个还是用渠道。渠道的作用在2022年确实减弱了，整个销售大幅度下行，很多项目用"前佣"来刺激渠道带客，这种打"强心针"的方式还是有用的。

　　7、营销手段4："卖旧买新"，资源整合

　　第四个营销手段是不少楼盘都在使用的"卖旧买新"，协助购房者一起把旧房卖掉，然后形成一个置换，因为很多改善购房者都需要把旧房卖掉才能买新房，所以形成了"卖一买一" 模式，这需要做很多的资源整合。

　　8、营销手段5：直播卖房，没有"李佳琦"

　　第五个是从去年讨论到现在的直播。到目前为止，我们还没有发现在直播卖房中出现真正的"李佳琦"。因为直播卖房第一需要时间的积累，第二，在直播卖房中并没有所谓的低价，第三是大宗交易很难直播，不止卖房，卖车也很难。最后一点是开发商自己的主播只能卖自己的房，没有办法介绍其它的项目给这些消费者。在这种情况下，直播更多是在赚吆喝。

　　08客户

　　1、投资退潮 市场进入改善型时代

　　2022年客户发生了什么样的变化？最核心的变化是投资需求没有了。投资大幅退潮之后，市场真正进入到"改善时代"。

　　刚需的客户群体也发生了很大幅度的调整，刚需的占比在下降，被二手房和租赁替代。

　　2、谁在买刚需？

　　一二线城市中小家庭自住，三四线城市中购置婚房，特别是为子女购置婚房，仅此而已。

　　去年、前年探讨的一些主题，如单身买刚需，这个占比今天回过头来看非常少，所谓的婚前财产已经非常少，为什么？因为房产的财富效应不见了。

　　3、刚需客户最看重什么？

　　总价。刚需客户就是看重支付能力，对首付的敏感度非常高，总价首付排在了所有的指标之前。

　　在总价优先的情况下，刚需客户对产品其实没什么要求，但他们不要一房，至少要二房，所以同户型中，面积更小一点，总价更低一点，更好卖。

　　4、首付比例，决定"高房价"城市的刚需门槛

　　出台一些降低首付的相关政策，有助于刚需群体购房。比如8月南京降首付，当月南京100平米左右的成交占比明显上升。

　　5、轨道交通，刚需配套中的第一指标

　　轨道交通。同样的位置，离轨交站点的距离决定了最终客户的选择。

　　6、谁在买改善？

　　一二线城市当中多为企业中高管，三四线城市当中多为体制内的员工。

　　7、改善客户最看重什么？

　　产品和配套同等重视。

　　8、偏好新房，追求更多房间和更大面积

　　因为是改善需求，产品需要得到较大的提升。产品和配套两项都超过了50%的客户认可度。

　　67%改善客户都偏好新房，110-140平方米的四房同比涨幅最高，改善客户的支付能力不是无限的，希望在一定舒适的面积段能够有更多的房间满足他们的需求。

　　9、配套关注更多维度，学区依然广受重视

　　配套中，改善客户群体对教育的重视度很高，22%都关注教育配套。

　　10、二手房市场活跃度决定改善需求的释放

　　二手房市场的活跃度决定了改善需求的释放，改善需求能不能在这个城市成为主流需求，要看这个城市的二手房市场是否活跃。

　　09产品

　　1、刚需产品：总价优先，产品无硬伤

　　在同样的总价范围内，二房起步，三房是最好的，主要功能齐全，南北通透，U型厨房，收纳都得到位，面积分配也得合理。产品不能有明显的缺陷。

　　2、改善产品

　　改善我们把它分成了三类：首改、再改和终改。

　　首改产品：户型方正、南北通透、南面宽大于三、得房率过百分之八十、少过道无浪费，这就是成熟户型。其中重要的第一点是收纳，第二个是强调空间的复合性，第三个是户型多样性，可以满足不同的家庭结构的需求。

　　再改产品：双套房是标配，整个舒适度要全面升级，主卧当中的独立衣帽间，不仅是要有这个功能，还要有更大的面积，一部分房间出现的270度转角，新材料新技术的全面升级等。实际上就是要把舒适度进行全面升级，再改房当中比较强调的就是对于二孩房功能的全面升级，目前要选一个真正面面俱到的二孩房还是挺难的。

　　终改产品：最核心的就是尺度达标，180平米以上，四开间朝南，层高3.1米，整个南向总面宽超过15米，客餐厅总面积超过60平米，客餐厅的面宽达到5米5以上，整个的横厅的面宽达到8米以上，主卧的面积超过30平米，面宽在4米以上，这些尺度讲出来，才是终改产品最基本的标配。

　　同时，终改产品必须要出现差异化的亮点，每一个终改产品都要有一些亮点能够媲美豪宅，这也是中改产品当中所必须的。

　　2022趋势与出路

　　01政策建议

　　1、稳市场：行政手段全面退出、经济扶持同步跟进

　　在全国范围内全面放松"四限"，即限购、限贷、限价、限售，我认为现在是最好的时机，包括一线城市。

　　除了全面放松"四限"政策之外，我们建议可以在财税政策方面能够再给一定的刺激，比如对房地产相关的交易税费，特别是契税等给予一定的减免。当然，对豪宅还应该保留这些"高税收"。

　　还可以在部分城市实施购房补贴，比如二孩家庭、三孩家庭以及各类人才等，都可以给予一定的购房补贴，这些政策对稳定市场会有一定的作用。

　　同时，我们也希望能够推出按揭利息抵扣个人收入调节税的相关政策，这个政策也许受益的群体没有那么大，但我相信，一旦推出按揭利息能够抵扣个调税的话，对于整个行业的信心恢复是完全不一样的，特别对于改善性购房的支持，能够让今年大家都不愿意去按揭的局面得到完全的改观。

　　2、保交楼：优先纾困已去化停工项目，余下暂缓

　　关于保交楼的相关政策，我们建议，已经完全去化的停工项目应确保正常复工正常交付；销售七七八八的项目提供专项贷款，只负责从停工之时到交付中的工程费用，关于之前的债务不要去涉及；对于一部分去化特别差的项目建议暂时搁置，对于一部分极少数购房者怎么妥善解决的问题，可以当成一个题目去专门解决。

　　3、多管齐下救企业

　　2022年下半年出台了这么多政策，"三支箭"也出了，但是出险企业并没有恢复健康，很多资金只是延缓了一部分企业爆雷的时间。

　　在这样的背景下，原先的利息率已经支持不下去了，在今天低周转的情况下，企业只能承担更低的利息率，所以相关部门应该给的是更多的贴息，在给予相应授信的情况下给房企更多的贴息。这才会对对那些出险的企业真正有帮助。

　　同时，在优化资金监管、拉长去杠杆的进程、其他的补贴力度等方面，我们都还有很多的事情可做。

　　02开发新模式

　　未来开发的新模式也许不是2023年就会出现的新模式，但我相信这一定会成为未来房地产开发的新模式。

　　1、采取项目封闭制

　　2022年我们碰到的最大危机是项目停工，项目资金被抽调，债务形成债务链。

　　项目制封闭目前还没有在中国的房地产开发模式中看到。但在国外，基本上所有的项目都是封闭运作，封闭管理的，所以他们不存在项目爆雷，同样也不会存在母公司出问题后公司所有的项目全部陷入停工的窘境。

　　未来项目的封闭式管理，是早晚要实施的房地产开发模式转变的一个重要方向。

　　2、预售制度变化

　　中国预售制度已经20多年了，在过去20多年高速发展的历程中，预售制起了很重要的促进作用。

　　但是预售对于购房者还是显得有点不公平。参照海外的成熟模式，除了首付款之外，剩余的尾款或按揭款，应该在交付的时候才支付，这样的话能够最大程度保障整个购房者的利益。

　　3、融资透明

　　一二线城市允许房企从拿地阶段就可以贷款，融资的利率要进一步的下行

　　4、分类管理

　　对于大中小不同的房企，应该有不同的管理方式。可以参考金融机构的管理模式。

　　03未来行业规模

　　1、建成+在建+待建: 人均已达50㎡左右

　　目前全国住宅已建成、在建以及待建规模加起来，人均面积已达50平方米左右，其中在建和待建部分需要很长的时间才能陆陆续续投入到市场。

　　2、三四线人均住房存量、潜在供应均高于一二线

　　十年后的人均住宅面积在45平方米左右，一线是35平米左右，二线在50平米左右，三四线大概在55平方米左右。从一线和部分二线城市的角度上说，未来的空间还是蛮大的。

　　3、未来十年，住房增量需求回落至100亿平方米左右

　　04城市聚焦

　　短期内聚焦10城：分别是上海、杭州、合肥、深圳、成都、北京、西安、广州、长沙、苏州。

　　中长期投资聚焦20城：分别是上海、北京、成都、杭州、合肥、南京、苏州、长沙、广州、深圳、郑州、天津、武汉、重庆、宁波、西安、厦门、青岛、济南、佛山。

　　05房企生存与发展

　　央企：保利、中海、华润、招商综合实力强劲。

　　国企：分化明显，建发、越秀、华发一枝独秀。

　　民企：碧桂园、万科、金地、龙湖、新城、仁恒、美的、万达、金辉等率先企稳

　　06城更

　　1、831影响深远，广深更新涉宅用地规模下降

　　2021年8月31号的政策出台之后城市更新的压力非常大。广州和深圳涉及到城市更新的涉宅用地的规模大幅度下降。深圳不到2021年40%的水平，广州市场总量不及2021年的10%。

　　2、上海城更市场平稳，国企成为绝对主力

　　问题1

　　如何规避20%的拆除比限制

　　深圳划定重点更新单元，提出试点区的概念，城中村不纳入20%拆除比限定范围，进一步释放居住类空间指标，并联审批加快推进速度。

　　问题2

　　如何处置资金占用周期长且投入高的城市更新项目？

　　民企在退出，国资在进入，国退民进成城更定局。

　　城更出路：政府全程参与，扮演总控角色

　　07物管

　　物管是这几年增长速度最快的一个第二曲线。

　　价值回归1：增速回归

　　规模增速从2021年的47.8%降到了今年的29.4%，营收速从2021年的44%降到了2022年的27.9%，

　　价值回归2：利润率回归

　　毛利率从25.7%降到了23.9%，净利率从12.6%降到了10.4%

　　价值回归3：PE回归

　　PE的均值从2020年8月的最高点53降到了今年10月份的最低点8.4。

　　价值回归4：估值回归

　　问题出清1 边拓边丢、边拓边亏

　　问题出清2 母公司从"依赖"到"被拖累"

　　问题出清3 满意度从"正向反馈"到"喜忧参半"

　　问题出清4 非业主增值收入一落千丈

　　问题出清5 社区增值业务依旧骨感

　　问题出清6 非居业务难度巨大

　　出路一：内外有别

　　让我们回到10年前，开发公司贴补物业公司。能够让这些购房者有更好的体验，同样这部分的资金也支持了物业公司。通过优质优价提供更好的服务，倒过来也给项目营销产生了正向的动力。

　　出路二：优质优价

　　通过公开所有的项目收费，让业主和购房者来选择更高的价格来提供更好的服务。

　　出路三：增值业务按需供给

　　客户画像与业务模块要精准匹配。

　　出路四：降本增效

　　出路五：非居业务、城市服务前景广阔

　　08租赁

　　长租也是租售并举当中重要的一个组成部分。

　　1、保租房：整体筹集多运营少

　　首先是保租房的筹建，2022年一共完成127万套间，但实际运营，13个省市50万套，真正投入运营的数量太少，这就是保租房目前碰到的最大问题。

　　2、保租房：市场化项目"纳保"缓慢

　　保租房当中市场化项目纳保的速度也非常慢，特别是那些已经运营的市场化项目，如果我不能把打完折之后损失的部分补回来，那我为什么要纳保呢。

　　3、市场现状：新增房源供应下降

　　4、市场现状 ：租金持续下跌

　　55个城市个人房源租金已经连续8个月下跌，11月份同比下跌2.4%，且整体出租率也在下滑。租金和出租率的双重下行，对运营商压力很大。

　　5、市场现状 ：开业规模冲高回落

　　最近几个月，供应增速低于5%。

　　6、市场现状 ：租房意愿显著上升

　　一线城市的调研结果显示，五年以上租房的占比达到了52%，还有20%的客户接受十年以上租房。已经有相当多的客户群体，从刚需转成租房，租房对刚需有非常强的替代性。

　　7、市场现状 ：租客类型愈加细分

　　通过调研发现，租赁市场的租客客群正在朝向多元化发展，由最初的单身青年、职场白领已逐渐拓宽到更多租客群体，如外企高管、陪读家庭、小企业主、自由职业者、居住条件改善客群等，租赁公寓正逐渐被更广泛人群所接受。

　　8、市场现状 ：保租房REITs成行业热点

　　保租房REITs的出现成为了整个行业的热点，这也是今天租赁行业能够如火如荼发展的最本质的原因：有退出模式了。

　　9、市场化项目：轻、重模式成行业共识，包租模式逐渐淡出

　　出路一：加强保租房有效供应

　　出路二：运营提高收益

　　出路三：做小面积、增加坪效

　　出路四：增值服务提高收益

　　出路五：数字化管控控制成本

　　出路六：租赁住房REITs持续升温

　　09商业

　　1、宏观：需求收缩，消费意愿下降

　　商业今年压力巨大，从宏观层面上来说需求明显收缩，消费意愿也在不断的下降。前11个月社零下降0.1%，去年同期是增长4.9%。CPI和PPI也都双双回落。

　　2、开发投资：投资和土地购置双降

　　商业投资金额同比下降了14.5%，商办用地金额和面积分别下降23%和21%。

　　3、销售：持续下跌且跌幅进一步扩大

　　过去11个月销售面积和金额同比下降3.9%和10.1%。最近几年整个商业的销售是持续下行。

　　4、运营：空置率持续上升，租金恢复乏力

　　广州、武汉空置率都达到了10%左右，还有一部分的极端案例，出现30%以上的空铺率。

　　5、项目开业：整体开业率不足四成

　　2022年购物中心新开业项目只有305个，比去年还下降44%。去年因为疫情影响很多项目延后开业，结果今年继续延后。这么多的待开业项目如果在2023年集中开业，会对商业行业产生怎么样的影响？

　　重点城市中，天津购物中心的开业率只有10%，广州和北京都低于30%，天津压力非常大。开业率最高的是深圳，开了60%，相对来说深圳的压力会小一点。

　　6、业态：

　　购物中心主力业态全线下跌；影院"重创"，化妆品十年首次负增长；宠物经济、医疗美容保持强势增长；商超利润改善、仓储会员店规模走高。

　　7、渠道：线上十年首次个位数增长

　　出路一：锚定家庭消费，区域型购物中心逆市增长。

　　出路二：微度假类产品受关注

　　出路三：商业地产REITs急需打通

　　10办公

　　1、宏观：投资销售持续下行

　　和商业一样，2022年的办公也是压力巨大。投资销售也是持续下行。

　　2、运营：租金、空置率继续承压

　　租金和空置率没有任何的反弹迹象。广州的租金同比下跌5.5%，武汉、重庆的空置率分别是40.3%和29.8%，这些城市不能再增加办公，原有的办公去化也需要相当长的时间。

　　3、运营：租金、办公运营继续承压

　　4、大宗：资产交易降幅超四成

　　5、租户：TMT、金融仍是新增需求主力

　　6、出路：高性价比产品受追捧

　　出路只有一条，也许这个出路是要损失掉很多的存量，即高性价比产品会受到追捧。

　　11文旅

　　1、三年挣扎终回起点

　　我们终于告别了疫情，3年的挣扎，虽然回到了起点，但是这个起点是一个全新的一个起点。2022年旅游人次同比增加了22%，旅游收入也比2021年增加了30%。

　　2、销售模式走到终点

　　历经三年之后，不应该再回到过去三年的老路上面，文旅地产的销售模式也走到了终点。未来就是回到存量赛道。

　　存量增长赛道一：远程差异化目的地

　　存量增长赛道二：内容型微目的地

　　存量增长赛道三：近郊乡村旅游

　　出路1：企业应加速抢占存量运营市场

　　出路2：企业运用资源叠加加速成长

　　12养老

　　1、养老服务消费迎来历史性发展机遇

　　养老服务消费将迎来历史性的发展机遇。2022年各类康养投资数量达到了573个，同比增长百分百。2022年养老产业的规模已经达到了9万亿。

　　2、养老服务迎来红利时代

　　从需求端看，每一年60后进入到退休都有2,000多万人，这十年我们将有2.4亿人新加入到退休的行列。

　　3、养老产业发展"变档提速"

　　整个养老产业发展进入到了变档提速期。这当中也存在一些问题：

　　问题一、重资产模式遇阻

　　出路1：资产证券化"投融管退"

　　出路2：养老保险金信托模式

　　出路3：产权销售

　　问题二、供需错配，入住率低位

　　出路1：城市超高端康养公寓

　　出路2：城市高端护理公寓

　　出路3：高端CCRC养老社区

　　出路4：中高端养老公寓

　　出路5：普惠养老+托底保障

　　问题三、居家养老有待突破

　　出路1：十五分钟养老服务圈

　　出路2：居家养老服务与保险相结合

　　13产业

　　1、片区发展进入到存量、高质时代

　　中国的产业地产今天已经进入到了存量、高质时代，今天你还要做更多的所谓的增量实际上难度非常大。

　　2、人口向优势区域集中

　　向心城市的理论已经深入人心。"规模经济" 下，城市发展呈现出"从农村到城市，从小城市到大城市，从城市外围到中心城区"的规律。

　　3、城市空间连片化+经济一体化是关键

　　未来"郊区突围"不再以疏解中心城区人口为目的，而应该承担都市圈内区域功能性节点使命，深化分工、优势互补、梯度发展。

　　4、从"大包大揽"到"分工协作"

　　基于城市禀赋布局产业链环节，不是所有城市都适合发展所有产业

　　5、从"蓝海战略"到"利基市场"

　　每个城市都有他自己的蓝海，从"蓝海战略"到"利基市场"，放大产业比较优势成为中小城市突破口。每个城市选准自己的产业定位是最重要的。

　　出路1：公募REITs政策进一步放开

　　出路2：园区运营从单点服务向全生命周期延展

　　出路3："轻重结合"+"存量增量并举"的双循环模式