北京写字楼租金止跌，在线教育企业退租影响几何？

来源： 21世纪经济报道

“至暗时刻”渐远，今年三季度，北京写字楼市场延续复苏态势。

高力国际近日发布的数据显示，北京甲级写字楼净吸纳量在连续两个季度创下历史新高之后，第三个季度亦保持在较高水平，租金则在连续9个季度下跌后，首次迎来了止跌微涨，空置率进一步下降。

整体市场趋稳，但部分区域市场暗流涌动。三季度，受“双减”政策影响，在线教育企业集中退租造成北京上地区域写字楼净吸纳量出现负数，望京-酒仙桥和中关村区域因在线教育企业较多，受到的影响也相对较大。

高力国际华北区研究部董事陆明也进一步指出，在线教育企业退租对全市场的影响非常有限，且市场短期内即可修复。

市场需求回归常态

时间如果拉回到2020年年底，北京写字楼市场正一片愁云。

2020年底，数据显示，北京写字楼市场空置率达到19.4%，创近十年的新高；与此同时，写字楼市场的租金水平从2019年底的383元/月/平方米降至351元/月/平方米，降幅达到8.4%，同样创下近10年的新高。

当时的北京写字楼市场受供应量偏大、产业结构调整和疫情等因素叠加影响，可谓遭遇了从未有过的冷淡。

但市场的状态并未因新年到来而瞬时回归，一方面是不断攀升的净吸纳量，另一方面是环比下降的租金水平，这场复苏显得有些漫长。

据高力国际数据，2021年第一季度、第二季度北京甲级写字楼市场的净吸纳量分别为26万平方米、37万平方米，上半年累计去化量已经达到历史全年平均净吸纳量水平，同时，这也是近十年来首次连续两个季度出现超过20万平方米的市场去化。

而租金水平方面，继2020年底降至351元/月/平方米以来，2021年第一季度、第二季度北京甲级写字楼平均租金继续降至344.8元/月/平方米和340.8元/月/平方米。

不过也要看到租金降幅的确在逐步收窄。

2021年第三季度，北京写字楼市场的回归显得更加明显起来。

高力国际数据显示，连续下跌九个季度后，北京写字楼市场的租金出现企稳趋势，市场平均净有效租金为341.1元/月/平方米，环比微涨0.1%。高力国际预计，市场租金调整的窗口期接近尾声，租金有望在四季度或2022年一季度出现更大幅度回升。

空置率方面，北京甲级写字楼空置率连续多个季度上升后，于2021年二季度开始环比下降，当季空置率降低到18.2%，这一趋势持续到三季度。根据高力国际统计，三季度，北京全市甲级写字楼空置率为16.7%，环比下降1.5个百分点。

空置率下降主要是因为写字楼市场近两个季度维持高吸纳量。根据高力国际的数据，三季度，北京甲级写字楼市场净吸纳量为21.5万平方米，依然保持了较高的需求水平。

陆明表示，北京甲级写字楼市场需求实际上已经回归常态。世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨同样认为，商业地产市场的反弹如期而至。

对整体市场影响不大

“双减”政策下，在线教育企业的集中退租对北京写字楼市场影响如何？

据高力国际数据统计，部分子市场短期内受此影响较大。今年第三季度，北京上地区域产业园区的净吸纳量为-3万平方米，环比减少了6.5万平方米，过去四个季度，上地区域的平均净吸纳量为4.5万平方米。

租金和空置率也随之波动，租金从上季度的176.1元/月/平方米下滑至173.1元/月/平方米，空置率由5.4%上升到6.8%。

需要注意的是，上地区域产业园区租金一直处于较高水平，空置率向来低于平均水平，在“双减”影响之下，该区域租金仍高于产业园区市场平均租金，空置率也低于全市16.7%的平均水平。

除上地区域之外，望京-酒仙桥区域、中关村区域也有大量在线教育企业退租。高力国际数据显示，三季度，望京酒仙桥区域甲级写字楼和产业园区净吸纳量为1.2万平方米，环比减少5万平方米；中关村区域净吸纳量为负0.8万平方米，环比减少2万平方米。

但高力国际同时指出，在线教育企业退租的影响主要集中在乙级楼宇和产业园项目，对甲级写字楼影响较小，对整体市场影响不大。

“而且在线教育企业普遍集中在望京酒仙桥、上地等低空置率的市场，大面积腾退正好为其他企业的新增办公需求提供了空间。同时，在线教育企业退出的面积多数具有崭新装修及办公家具，因此该类面积投入市场后非常受互联网企业的欢迎。”陆明表示，除了少数“专业”教培楼宇外，业主普遍持有乐观态度，尚未出现过分担忧后续出租的情况。