再探郑州热门学区房，最新单价涨跌大起底！

　　2016年8月，米宅曾到郑州热门学区，实地调研周边二手房房价，《郑州顶尖学区二手房房价房租大起底，比如郑外、文一、伊河路小学……》 时隔一年半，米宅再探学区房。如今，这些热门学区房价格如何? 与去年同期相比价格变化了多少？

　　

　　文化路一小+省实验中学

　　文一和省实验双学区一直是众多家长追捧的热门学区。区域属于金水核心区，毗邻金水区区政府，集中了不少优质资源。周边地铁2号线已经通车，未来规划有7号线，农业路高架的开通大大缓解了交通压力，周边配套十分齐全。

　　下午临近5点，文化路街上车水马龙▲

　　俭学街街景，左侧黄色房子为外贸学校家属院▲

　　按照新建楼盘不参与文一省实验双学区划片的原则，区域纯正的学区房基本都是老家属院，除了劳教所家属院为08年房源，其余均为80、90年代房源，如外贸学校家属院、省实验中学家属院、政法干校家属院、公安干校家属院等。

　　目前均价3万—3万5，其中小面积房源单价高于大户型，与去年3月均价2.6万—2.8万相比，区域价格上涨4000—7000元，涨幅约为20%左右。首付门槛据小编估测，基本至少要在80—90万。

　　部分房源价格▼

　　

　　区域部分商品房有双学区学位，比如建业贰号城邦，英地天骄华庭，目前均价也在3万左右，但入学只有一个名额，如果之前的业主已经使用了名额，再交易时这个名额就没有了，此外，建业贰号城邦转让的二手房不享受学位名额。这点购买时需要注意确认。

　　特别值得一提的是，最近几年，数码公寓划片省实验中学，均价2万左右，户型较小，目前来讲有一定性价比，但未来如何还存在不确定性。如果是为了孩子短期内上学，可以考虑入手，但如果孩子年龄还小，建议慎重考虑。

　　

　　优胜路小学+郑州七中

　　这个区域优质资源不少。除了商务厅幼儿园和双名校学区不讲，人民公园、金水区滨河公园、省体育馆都相距不远，周边商业密集，3公里内就有大卫城、万象城、二七商圈等，还有郑州人民医院、儿童医院、郑大二附院等优质医疗资源，各项生活配套可谓应有尽有。著名的健康路夜市就在区域内。

　　但周边学区房同样多为80、90年代家属院，不同小区价格略有差异，基本在2万-2万5之间。对比去年3月同期数据，区域价格几乎没有变化。预计首付门槛基本在50万左右。

　　2000年后的小区主要有天下城、以及优胜花园、城中央等小区，其中天下城是郑州早期商品房代表项目，算得上区域标杆，社区保持较新，配套物业相对较好，目前小区正在进行智慧小区建设。但天下城出的房源，单价要高于周边5000元左右。

　　部分房源价格▼

　　

　　天下城社区，社区环境较好▲

　　未来周边规划有地铁3号线，属于纯纯的二环内中心地段，但地处于文化路以西，目前来讲环境略差。

　　

　　纬五路一小+郑州八中

　　区域紧挨省委所在地，周围教育资源十分密集，有省实验幼儿园、军区幼儿园、纬一路小学、纬三路小学、黄河路一小等。东临花园路，西靠省委二区。周边生活氛围十分浓厚，区位和环境不错。目前地铁2号线已经通车黄河路站，明年5号线即将开通。

　　部分房源价格▼

　　

　　区域双学区房均价在2万5—3万之间，根据去年3月统计的均价20000—25000，区域价格上涨5000元左右，涨幅约为20%左右。预计首付门槛基本在60万左右。比较有代表性的小区有河南日报社家属院、工人日报家属院、金元公寓。

　　纬五路街景，放学时段，道路十分拥堵▲

　　附近家属院出租房源多，公告栏贴满了出租信息▲

　　在区域双学区房中，金元公寓（建设银行家属院）属于较新房源，20多层高层2梯6户，整个社区只有2栋楼，其中底楼作为员工活动室，小区人车不分流，有专门的自行车棚，门口保安较为负责，居住较为舒适。但双学区房数量相对较少，周围许多房子，比如瑞园和省委二区家属院都是纬三路小学和八中的学区。

　　金元公寓小区内的景观，规划有停车位▲

　　

　　伊河路小学+19中

　　中原区的几个著名学区都在工人路上。沿着工人路，一路小吃店、便利文具店、午托部较多，生活氛围浓厚但环境一般，生活配套能满足基本需求。

　　附近家属院年代较老，价格在1.6—2万左右，去年3月统计均价15000—20000，区域价格变化较小。家属院有煤炭设计院家属院、农行家属院、棉麻公司家属院等。整体来看80年代房源较多，只有烟草局家属院和郑报沁园是00年以后的房源，基本入门首付40万以上。部分房源不能贷款，需全款支付，大部分房源首付比例高。

　　部分房源价格▼

　　郑报沁园距离郑州外国语中学不远，是附近居住环境较好的小区，小区楼下有一圈底商，价格目前在可接受范围之内。烟草局家属院为小地块，整个小区只有2栋高层，居住环境一般。

　　十九中周边街道，伊河路百花里路街景▲

　　郑报沁园周边环境▲

　　

　　互助路小学+16中

　　这两个学校周边文化设施和医疗设施较多，有五一公园和河南省工人文化体育中心。医院则有郑州市中医院和解放军153医院空军医院。附近缺乏成熟商圈，解决日常所需基本靠家属院底商，小餐馆、零售店等。

　　

　　互助路小学周围几乎都为老家属院，整体均价在1.5——1.8万左右，对比去年同期均价14000—18000，区域价格变化较小。目前基本入门首付40万左右。附近的家属院有互助路小学家属院、16中家属院、市委北院等。

　　部分房源价格▼

　　学区距离地铁1号线较近，适合预算有限、上班靠地铁通行的家长群体入手。但有一点不足，互助路小学附近高压线问题十分明显，很多高压线都很低矮，数量很多。优点是环境十分静谧。由于不临大路，孩子出行也相对比较安全。

　　

　　郑州外国语中学

　　伊河路小学与郑州外国语中学相距不远，沿着工人路再往南走，就到了郑州外国语中学门口。虽然仍然是典型郑州西区的老城街道，但你会发现沿街的中介店面突然多了起来。

　　

　　中介主要贩卖的，是少数外国语中学学区房以及部分中原新城学府一号的外国语学位。这里的学区房搭配的是中原区外国语小学，在西区来说均价很高，均价2万—2万5之间，对比去年同期区域价格几乎没有变化。代表性的有外国语中学家属院、天然气公司家属院、技师南苑家属院。

　　我们去外国语家属院询问得知，院子有门卫，较为负责，整体环境干净整洁，但据说这个院子很长时间才能出一套房源。

　　中原新城学府一号配套的小学是伊河路小学，当时购房时签的有能进外国语的名额，但进入的是划片班，而且现在名额已经卖了相当一部分，准备购房的家长一定要了解清楚学区名额是不是已经使用或转让，避免上当。

　　

　　写在最后

　　探盘时，有个中介说，他有个客户，之前在银基王朝买的房子，为了上学卖掉置换成了纬五路八中老家属院的学区房，房子变小了，环境变差了，但为了孩子上学，他心甘情愿。而这样的舍商品房换老破小的家长还有很多很多。

　　经历上一波大范围涨幅，郑州大多数学区房价格偏高，学区溢价高，并不太建议入手。

　　但，如果真想购买学区房，我们有以下建议。

　　1、金水区学区房整体价格高，中原区学区房购买门槛低，适合预算较少的购房者。

　　2、务必学会等房子，淘房子。如果确定买学区房，最好提前考察市场，由于二手房市场的不稳定性，同一个院子，总价相差10、20万很正常。

　　3、尽量选择相对新一点的家属院，防止后期出手因为贷款问题难以变现。

　　4、除了买房，注意其他入学门槛，如郑州七中要求落户两年以上，需提前准备。

　　5、如果经济确实有压力，可以选择区域附近的单学区房（小学中学顾一头），一平方能省上几千块钱，要量力而行。

　　最后，再次提醒：目前国家的大方向是致力于教育资源均衡发展，多地已经出台多校划片政策，部分地区租售同权。而学区房受政策影响较大，除了眼前有切实入学需求的购房者之外，我们不建议投资学区房。

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