上海今年卖地已揽金1233亿元 中海凭一块地打了“翻身仗”丨焦点

　　原创 中房报 中国房地产报

　　

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　　截至目前，今年上海全市已成交46宗涉宅用地，成交总金额为1233.27亿元。

　　中房报记者 付珊珊丨上海报道

　　“解禁”后的中海终于在上海拿到地了。

　　10月24~25日，上海今年第三批次第二轮供地正式开拍，徐汇区龙华巨无霸地块凭借240亿元的高总价吸引了业界关注。

　　最终，中海联合上海龙华建设发展有限公司底价拿下，该地块也是2021年集中供地以来成交总价最高的地块。放眼上海土地市场，该地块总价也仅次于2020年2月由香港置地联合体以310.5亿元摘得的徐汇区黄浦江南延伸段地块。

　　毫无疑问，中海凭借这宗地在上海打了一场“翻身仗”。

　　时间退回到2020年，一场震惊业界的“围标”事件让中海在上海的发展受到重创——不仅涉事其中的高管都受到相应处罚，中海还被禁止三年内在上海公开市场拿地。

　　这样的处罚对中海的影响有多大？

　　中海的上海区首曾在2019年初公开表示，中海地产上海公司将2020年的销售目标定在300亿元，最终，中海上海公司2020年销售额为279.1亿元，但仍排在TOP4。若以克而瑞统计的权益销售额计算，中海当年还登顶了上海销冠，这也成为中海进入上海以来的高光时刻。

　　更大的影响还在后面。

　　众所周知，土地就是房企发展的“粮草”，而自2020年以后，国内房地产市场进入降温阶段，一些实力央企、国企迎来逆势发展期，尤其是在市场下行阶段，上海依然保持了较强的发展韧性，三年不能在上海拿地，让中海错失了逆势发展的良机。

　　不过，在“围标”之后，中海在上海公开市场之外，还在探索“曲线”拿地的方式，城市更新就是其中之一。

　　“围标”事件后三个月，中海官宣与上海黄浦区签约了一个历史风貌保护及城市更新项目，高达590亿元的投资总额，一举成为中海发展史上之最。巧合的是，中海在上海开始的第一个项目海华花园就是旧城改造项目。

　　从城市更新角度而言，中海是懂上海的，在此之外，中海也在等待公开市场的回归。

　　今年4月，三年拿地禁令到期，中海立马投入到公开土地市场。不过，时隔三年再次回归上海土地市场，中海始终差点运气。

　　自今年回归以来，中海拿地很积极，有着强烈的补仓意愿。在一批次供地中，中海报名地块数高达9宗，二批次报名地块数7宗，但都“颗粒无收”，不得不饮恨离场。而同样今年回归的万科在今年4月以113.31亿元、41.15万平方米的成绩拿下金额、面积榜双料冠军，成为彼时上海土地出让中最大赢家；华润也在上海今年首批土地出让中斩获了青浦区一宗地。

　　一直到这一轮土地出让，中海才在上海土地市场“破冰”。

　　这宗地价高达240亿元的巨无霸地块，是中海与上海龙华建设发展有限公司共同拿下，后者母公司为上海西岸开发公司，隶属上海市徐汇区国资委。

　　中海此次拿地，也早有预兆。

　　今年3月22日，中海董事长颜建国曾在深圳与上海市徐汇区委书记曹立强会谈，中海集团官网消息称，双方就中海在徐汇业务发展，推进相关项目合作进行深入交流。这次成功拿地也算双方合作的具体落地。

　　根据此宗地块出让资料显示，地块体量高达67万平方米，汇聚了住宅、租赁、商业、办公、科研等多种业态，其中商业13.5万平方米、办公21.6万平方米、科研设计用地4.7万平方米、商品住宅20.9万平方米（含保障房1.05万平方米）、社会租赁住房6.48万平方米。

　　从位置上来看，该地块位于龙吴路东侧，云锦东方项目西侧，周边有3号线、11号线等轨交，龙吴路上还有轨道23号线在建。

　　中海能够拿下这宗地块，其实与运气无关，可以说，完全靠实力。

　　在一位熟悉上海市场的观察人士看来，这个地块体量大，总价较高，拍卖门槛已经卡住了大多数房企，再加上地块规划了多种业态，开发难度较高，对开发商的综合实力是有要求的。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦则表示，中海进驻之后，对附近区域的住宅品质和生活便利提升都将起到推动作用。

　　在拿下这宗地块后，上海房企拿地排位又要变一变了。

　　根据中指院数据显示，今年前9月，中海还未跻身上海拿地排行榜TOP10，但在拿下这宗地之后，按照土地金50%计算，中海则有望跻身上海拿地排行榜TOP3，排在其前面的是绿城中国（拿地金额139亿元）、中国铁建（拿地金额123亿元）。

　　虽然这一轮土地出让诞生了上海年内总价第一的地块，但综合来看，与今年前两批次相比，上海土地市场降温明显。一方面，从部分地块竞拍现场来看，房企加价热情不高，大家出价速度相当慢，有房企在触发最高限价进入“高品质建设”竞报环节之后，随着竞报标准提升而选择中途放弃；另一方面，从成交结果来看，拿地企业依旧为央企、国企，无民企拿地。

　　中指研究院上海高级分析师陈炬兰认为，本次土拍热度分化加剧，热门地块仍受追捧。

　　其中，青浦区赵巷镇佳环路东侧B2-01地块是此次出让中最具人气、热度最高的地块，共31家房企组成24位竞买人报名参与。最终，该地块经过22轮竞价触达地价上限17.33亿元，24位竞买人均接受绿色建筑二星级、超低能耗建筑的上限指标以及8%的公租房上限比例。太仓华鹏商务咨询有限公司（即华发股份）成功摇中，成交楼面价26279.48元/平方米，溢价率10%。

　　随着上海三批次第二轮10宗地成功出让，该次拍地共揽金约478.8亿元。据公开资料统计，截至目前，今年上海全市已成交46宗涉宅用地，成交总金额为1233.27亿元。

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