14年涨幅高达17倍，蛇口豪宅天花板在哪里？还能不能买？

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　　本期关键词：蛇口豪宅、半岛城邦、10万+

　　蛇口豪宅、100多套、3%佣金

　　前段时间，有网友爆料：蛇口豪宅-半岛城邦将转介推售100多套保留单位，购买需要额外支付总房价3%的佣金。一时之间不少购房者开始躁动：找名额、准备首付。

　　

　　大白熊记得半岛城邦四期买的差不多了，怎么还有100多套？果不其然，随后半岛城邦公众号发文申明，消息系假的。

　　

　　为何要额外交佣金还有那么多人趋之若鹜？半岛城邦这个蛇口豪宅真有那么好吗？说来话长……

　　蛇口的豪宅

　　半岛城邦14年涨幅超10倍

　　凡是提到房子，大家最关心的无非房价，今天我们也从房价说起。

　　14年间，开盘均价涨幅约15.5倍

　　半岛城邦分五期开发，用地面积约30万平，总建筑面积超100万平。从第一期的7000元/平到四期的11.6万/平，半岛城邦14年间开盘均价涨幅约15.5倍。

　　

　　挂牌价格最高的是三期、其次一期

　　一般来说，二手房挂牌价格与其建筑年份脱不开干系，尤其是在同个项目中，半岛城邦在这个点上与一般的项目不同。

　　根据链家网上的二手房挂牌数据显示，目前半岛城邦一期挂牌均价约12.6万/平；二期挂牌均价约10.2万/平；三期挂牌均价16.4万/平。

　　

　　数据来源：链家网

　　根据半岛城邦旁边的中介提到，一期二手挂牌均价高于二期的主要原因有三个：1、二期户数较多；2、部分双拼户型（需要两个购房名额）影响成交；3、一期从位置来看，比二期更靠近海边，景观更好。

　　一期、二期大户型卖得好

　　

　　数据来源：中原地产

　　根据中原统计的二手房成交数据显示，半岛城邦一期、三期的大户型成交价最高，相较之下，二期的成交价并不算高。

　　三期年均涨价最多，涨幅最高是一期

　　

　　一期开盘至今大概有14年，年均涨幅约120%，年均涨价约8534元/平，2019下半年最高成交价约14.8万；

　　二期开盘至今约12年，年均涨幅约83%，年均涨价约7680元/平，2019年下半年最高成交价约11万/平；

　　三期开盘至今不到四年，年均涨幅仅有16.1%，但年均涨价约16.1元/平，2019年下半年最高成交价约18.7万/平。

　　从涨幅来看，半岛城邦一期年均涨幅最高；从价格来看，半岛城邦三期年均涨价最高！

　　百万平豪宅之价值几何？

　　稀缺海景+高端圈层+教育

　　半岛城邦项目位于蛇口片区，西临渔人码头，北侧依托于蛇口山（望海公园），东侧与东角头填海区相临，靠近西部通道口岸用地，南侧凭借滨海步行长廊与深圳湾紧紧相连。总用地面积约30万平方米，总建筑面积超百万平，共分为五期开发。

　　

　　半岛城邦一、二、三、四期已开，据了解，四期2019年4月开盘，目前已售罄；三期还剩下一套价值约1.5亿，建面约520平的顶层复式在售，其它均已售罄。

　　

　　戳文了解一下这套1.5亿的豪宅：

　　据了解，目前项目五期尚未动工，入市期间暂无法确定（时点：2020年1月12日）。项目现场有一工程正在动工，是“半岛城邦片区（二层连廊）二标段”，预计于2020年3月20日完工。规划建五期的地块目前则成了工人的生活区。

　　

　　

　　根据规划，半岛城邦五期的计容总建筑面积约23.7万平，其中高层住宅面积 189800平；规划高端住宅共765户，临海一面或将打造190平绝版观海大户型。也就是说，还有700多户的海景豪宅可以等待。

　　作为蛇口豪宅，半岛城邦究竟有哪些值得追逐的价值点呢？有一句话形容的特别贴切：“面朝大海，春暖花开”。大白熊简单梳理了一下，半岛城邦成为众人追捧的豪宅项目，主要有以下几个价值点：

　　1、海边豪宅，独特地理位置，最稀缺景观；

　　2、国际化圈层，优质资源集中地；

　　3、滨海小学，南山外国语集团教育配套。

　　从规划图可以看到，半岛城邦是一个三面环海的项目：站在灯塔纪念地往南望，一望无际的海景；感受海风迎面扑来，好不惬意。往回望就是半岛城邦一期、五期（规划中）。

　　

　　

　　

　　沿着长廊往前走，即可看到椰林、小沙滩，父母与小孩这种似乎在度假海边才会出现情形，在半岛城邦则是一种日常。

　　

　　走在半岛城邦海边长廊上，迎面而来不乏金发碧眼的外国面孔。在这点上，半岛城邦已经不仅是豪宅，而是国际化的豪宅。

　　除此之外，半岛城邦教育配套是：南山外国语学校（集团）滨海中学、滨海小学；虽然不算学位房，但教育配套还不错。

　　

　　专家评析：半岛城邦是否值得买？

　　从景观、到圈层、到教育，其实到这里大家基本了解了半岛城邦的价值点，这个时候问题又来了：未来蛇口豪宅未来会怎样？半岛城邦未来是否还值得买？如果值得买，买几期合适？

　　就这些问题，大白熊采访了一些专家，希望下面的评析能给你带来用的信息。

　　问题一：未来蛇口豪宅将如何发展？

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　　房产投资圈-风语

　　我觉得，蛇口豪宅还是存在一定的补涨空间。

　　最近，蛇口豪宅价格虽然上涨了，但是相比深圳湾，宝中，上涨的幅度还是小了一些，表现好的楼盘也少了一些。

　　未来，可能会补涨，从整体上，拉近和深圳湾豪宅的价格。

　　问题二：半岛城邦目前价格如何？还会不会涨？

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　　文杰淘楼-陶文杰

　　1、短期发展趋势，还是会涨

　　我认为半岛城邦三期短期的炒作比较充分，或者说比较热烈，现在短期价格涨幅挺高。

　　但2020年年底的价格还是会比现在的价格高，因为从一年的周期看，还是会涨。而且短时间内价格涨上去后，就很难出现下跌。

　　2、中间个盘有可能出现波动

　　中间三个月或六个月个别盘有可能能出现波动，主要是因为现在放盘价很高，有些业主心理预期实际上并没有那么高。因此，存在一定的议价空间，有机会以低于放盘价10%-15%的价格成交。

　　3、中长期来看，还有一定价值空间

　　那么你从正常的三五年的周期来看呢，该片区片还有很多利好：华侨城渔人码头旧改项目、半岛城邦五期，这些在两三年间都可能建成。除此之外，还有歌剧院，还有13号线的南延；还有之前传闻的是佳兆业拿下的东角头地块。这些，都是中长期内区域利好的刺激因素。也就是从中长期角度来看，半岛城邦的价值还没有到顶部。

　　总的来说，我觉得半岛城邦无论从1年短周期，还是3-5年中长周期来看，房价肯定比现在高。但是从超短期2-3个月内来看，会不会还继续涨，就比较难说。因为11月份猛涨了一波，目前的价格有点高，需要缓一缓。

　　问题三：半岛城邦现在是否适合买入？

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　　文杰淘楼-陶文杰

　　深圳湾蛇口有三大龙头盘，分别是悦府、恒二、半三；这三个盘中，综合价值最高的就是悦府；恒二、半三则各有特点。

　　恒裕滨城二期：拓展比较大，赠送面积多；半岛城邦三期：比较均衡，除了有拓展空间，格调和品质也不错，重点是离海更近。

　　我觉得半三从自住角度来看，是可以考虑的；而且还有一定的议价空间，有机会跟业主谈一下价格，或许能以比较划算的价格拿下来。

　　从投资角度来看，目前1-2年内的上涨空间不大，但鉴于现在买房投资要三年以上，所以从如果从3-5年的时间来考虑，还是有一定的升值空间。

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　　房产投资圈-风语

　　买房我不建议等，而是买现在看得到的二手房。因为，五期的产品定位会更高，其价格大概率也会非常高，等的话会错失等待期房价的上涨机会。

　　问题四：想买半岛城邦如何选择？

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　　文杰淘楼-陶文杰

　　半岛城邦三期这种滨海物业的大户型价值更突出；由于半岛城邦三期不属于学位房，交通、商业等也没有华润城突出，所以该项目88平左右的户型并不具备稀缺价值。从价值属性来看，大户型价值更突出，小户型并不具备特别大的稀缺价值，如果投资需要谨慎一些。

　　目前半三的价格挂牌价在一千三以上，这个价格偏高。但是看海户型，面积大一点；因为有海景景观，而且目前湾区大户型的一本证的也不多，综合来看存在较大的稀缺户型、景观价值；而且装修格调更加年轻化，我觉得这个可能还是会有一些空间。

　　如果要投资，建议选大户型，小户型则要谨慎一点；如果自住，丰俭朴由君。

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　　房产投资圈-风语

　　现在买半岛，实力买家可以买三期二手房都可以考虑，对品质要求不高，接受不了高价的，可以买二期，喜欢成熟氛围的，可以选择一期。

　　结

　　买or不买?怎么买？

　　1、从整体来看，半岛城邦未来还是会涨；

　　虽然目前上涨幅度没那么高，但结合周边利好来看，可以预见未来还有一定的价值空间。也就是未来还有补涨空间，但短期内价值提升将不太明显。

　　2、半岛城邦尚未触及天花板；

　　从区域发展来看，目前半岛城邦价值还没到顶部，尚未触及天花板。未来还有一定的价值空间，不过具体什么时候兑现要看周边的发展。

　　3、目前半岛城邦还是值得考虑的；

　　从自住或从长期投资角度来看，目前半岛城邦三期都是可以入手的。如果想买的话，建议尽快入手，未来五期价格或更高，等待或错失等待期房价上涨机会。

　　4、大户型优于小户型，三期>二期>期；

　　如果实力较强，建议入手三期海景大户型，投资更佳；如果小户型，建议谨慎考虑。二期价格低些，但相对而言居住体验会差些，且不靠海；一期靠海但建筑年份较长，略逊三期。

　　今天这篇文章，希望能够帮助你更好了解半岛城邦尤其是三期。最后，祝你买到心仪的房子……