上海土拍首日,竞拍现场现闹剧
原创 左宇 地产深度报道 收录于合集 #土拍市场 120个
“上海这次土拍是多年未遇的盛况啊。”对于2023年上海第一批集中供地,上海中原地产首席分析师卢文曦感叹,在房企积极向一二线城市调仓时,热点城市上海更是众家争抢落子的目标。
4月18日-21日,上海分批进行首轮供地,总起拍价483.41亿元。前一日披露的出让安排提前揭示了本轮出让的热度:供应的19宗涉宅地中,有4宗仅有一名竞买人报名,另外15宗均有多名竞买人。
从《国际金融报》记者获悉的企业报名表中可知,本场土拍吸引了约50家意向房企参拍,个别如闵行莘庄地块、青浦西虹桥地块有超20家房企或联合体报名,还有多宗地获十余家报名。
招商蛇口、华润置地、越秀、建发、象屿地产、保利发展、中铁建、万科等房企广撒网,斥巨额保证金报名10宗及以上地块。这也是自2020年围标事件后,万科、华润首次出现在上海土拍市场上,另一家涉事房企中海此次也报名了多宗宅地,三家或将迎来“报复性”补储。
01
龙湖补仓江桥
近期,深圳、杭州、成都、南京等城市的土拍溢价率均处于较高水平,房企拿地热情上涨,流拍率明显下降,作为2022年土地出让金第一的城市,加之又是四个一线城市中最晚开启供地的,行业也在关注,上海此次会拍出怎样的热度。
首日,先是4宗仅有一名竞买人报名的宅地直接成交,招商象屿联合体,龙湖联合体、万科以及新天和实业实现落子。
其中,龙湖联合体摘得的嘉定区江桥镇地块距离地铁14号线与嘉闵线(在建中)交汇站乐秀路站直线距离约400米,交通便捷,附近有保利云上澄光、南山虹桥领峯等项目,周边商业、医疗资源齐全,该地此前也被认为或是热度不低。
有业内人士称,该地区位尚可,但由于是商住办综合地块,有一定开发要求,才得以底价成交。公告信息显示,地块出让面积54964.2平方米,由42-07、43-02两宗小地块组成,容积率分别为3、1.8,其中42-07地块内需配置建筑面积约80平方米(计容)公共厕所设施,建筑面积约200平方米(不计容)老人日间照料中心设施,建筑面积约360平方米(不计容)养育托管点设施;43-02地块内需配置建筑面积约200平方米(不计容)老年活动室设施,新增公共服务配套设施需布局在建筑物三层以下位置,且临街布置,方便到达,同时地块内需设置一条东西向,宽度不小于6米的人行通道。
这并非龙湖首次进入江桥板块。2021年上海二轮供地时,龙湖南山联合体以约14亿元底价摘下嘉定区江桥镇北社区N2-03地块,成交楼面价约2.5万元/平方米。而后该地块打造为龙湖南山虹桥天玺领峯项目,去年两度开盘均触发积分制,但分数从一期的64.08分下降至二期的51.43分,目前已基本完成网签,加之更早开盘的龙湖天璞,此番龙湖也是完成补仓动作。
许久未在上海公开市场拿地的万科也兜底了松江区广富林街道地块,出让面积118741.7平方米,成交价37.83亿元。据不完全统计,万科本次报名约10宗地块,补仓心切。
去年,其曾“曲线”获取静安区中兴社区C070202单元304-03地块70%的股权,该地是北万置业在2022年9月以120.6亿元底价摘下的,房地联动价13.3万元/平方米,而后该公司将70%股权售予万科,地块也被打造成万科翡翠雅宾利四期。
02
象屿54亿落两子
对于报名房企而言,今日在现场交易的4宗宅地才是它们抢夺的重点。
以上午场出让的普陀区桃浦社区H6街坊H6-5地块为例,其获得华发、招商北科建联合体、国贸葛洲坝联合体、金隅、绿城、凯德金茂联合体、华润、中海、保利、越秀中铁建联合体、象屿浙江交投联合体共11位竞买人报名,国、央企依然占主力。
地块起拍价34.5亿元,竞价开始20秒内便出现了6组报价,主持人紧急叫停,将增价幅度从100万元升至500万元;竞拍提速,竞买人的热情不减,又在1分钟内给出16组报价,平均不到4秒刷新一次价格。最终在第54轮报价时,11号竞买人喊出了37.61亿元的中止价,整场竞拍尚不到4分钟。
转入一次书面报价阶段后,11位竞买人全部跟进,加上一组随机值后得出平均价377800.0833万元,象屿浙江交投联合体以377800万元的报价几乎精准卡中平均价,成功实现拿地,溢价率9.51%,成交楼面价4.45万元/平方米。
据悉,该地块出入面积33997.6平方米,容积率2.5,为纯住宅用地,其临近地铁15号线祁安路站,周边配套成熟,房地联动价7.9万元/平方米,略低于此前普陀桃浦智创城4宗宅地的8.3万元/平方米。
这也是象屿地产今日拿下的第二宗地块,其还联合招商以16.24亿元底价摘得浦东新区新场镇地块,总成交价约54亿元。
上午场,“老搭档”招商南昌市政联合体、华丽家族以及越秀三方瞄准了唯一一宗内环静安区中兴社区C070202单元306-04地块,其位于西藏北路上,体量极小,出让面积仅4265.2平方米,建筑面积约1万平方米,土地用途为居住、商业,房地联动价12.1万元/平方米。
体量虽小,但地块区位极佳,其紧邻地铁8号线中兴路站,3站直达人民广场,对面便是中兴绿地,斜对角为市北中学,该学校曾是闸北区最好的高中,现仍属区域内第一梯队。地块起拍价6.736亿元,三方报价达到中止价7.16亿元后,越秀以7.244亿元一次报价摘地,溢价率7.54%,成交楼面价6.79万元/平方米。
加上本次出让地块,2022年至今上海集中供地共挂牌了4宗中兴社区内宅地,累计出让面积11.31万平方米,合计收金约213亿元,此前3宗均为底价成交。
03
现场闹剧?
下午两宗现场竞价地块的拍卖对于房企而言是精力、体力、脑力的多重考验,原定于13时30分与14时开拍的地块直至19时结果才陆续出炉。
直播出让的浦东新区16号线周浦站周边地区06-04地块计划于13时30分开始,13位竞买人到场提交相关材料后,直至19时主持人方才出面告知,经过审查,5号竞买人身份材料未通过核验,未取得现场竞价资格。
5号竞买人对此提出异议,认为公司资质不存在问题,并要求秉持公开透明的原则,暂缓此次土拍,调查结束后再进行出让。而后该要求被驳回,数轮争辩后,现场竞拍方才正式开始。
有消息称,5号竞买人为越秀华发联合体,由于越秀项目公司经营执照中经营范围不符合该地块要求,故被取消竞价资格,连带着华发一同“出局”。
或是由于时间耽搁已久,15.831亿元起拍的地块,在87秒内便火速达到中止价17.203亿元,期间,主持人还将增价幅度从100万元提升至500万元,再到1000万元。转入一次报价后,仅1号竞买人选择弃权,其余11家均参与该环节,最终招商南昌市政联合体以17.307亿元摘下该地,溢价率9.39%,成交楼面价3.69万元/平方米,房地联动价为6万元/平方米。
该地块位于周康板块,出让面积26081.4平方米,容积率1.8,周边有周浦小学、周泰幼儿园、周浦第二小学、澧溪中学等教育资源以及周浦医院、上海绿地缤纷广场、周浦文化园等配套,距离地铁16号线周浦东站约600米。
此外,首轮供地最“壕”的是徐汇区田林街道167-02(n)地块也触发了一次报价,其房地联动价达13.1万元/平方米,为本轮最高。
地块位于中环内,东至宋园路、西至张虹路,是一宗纯住宅用地,出让面积8911.8平方米,距离长宁古北国际社区较近,是区域内少有的宅地资源。最终,中铁置业以19.05亿元竞得,溢价率8.92%,成交楼面价8.55万元/平方米。
至此,上海首轮供地第一天合计出让8宗涉宅地,合计收金172.45亿元,其中4宗多人报名地块房企参拍积极性较高,全部触顶成交。
卢文曦告诉记者,房企积极拿地主要还是看好上海区域,地块限价与房地联动价都是透明的,拿地前企业对于未来的利润空间已经大致有数,心里有底就会稳妥很多。
“目前一二线城市的地块风险较小,最多就是去化周期略长,但三四线城市做不好了或许就会‘翻车’。”卢文曦说,加上最近其他城市土地市场活跃度较高,热度也慢慢传递到了上海。
左宇 制表
记者 左宇
编辑 孙婉秋
原标题:《上海土拍首日,竞拍现场现闹剧》
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