重要信号：加杠杆，扩需求，楼市或重演2015年？

　　历史上，我国出现2022年和2023年楼市“危机”并非首次。

　　2008年次贷危机席卷全球，经济低迷也给楼市带来危机，这一年全国商品房和销售额分别为6.2亿平方米、24071亿元，分别同比下降19.7%、19.5%。

　　2014年在住房库存积压、经济过热的前提下，国家收紧信贷政策和楼市调控政策，使得全年商品房销售面积和销售额分别为12.06亿平方米、76292亿元，分别同比下降7.6%、6.3%。

　　相比2008年和2014年，这次的楼市“危机”更大、覆盖更广，2022年全国商品房销售面积和销售额分别为135837万平方米、133308亿元，分别同比下降24.3%、26.7%，除了一线城市，其余城市房价几乎全面下跌，90年代的日本楼市崩盘后，经济持续低迷近30年，但当时的日本并不畏惧楼市崩盘，1990年的城镇化率已经达到77.4%，基本达到发达国家城镇化率门槛线，反观我国目前城镇化率为64.7%，距离超过75%城镇化率门槛还有至少10%需要提升，如果楼市在2023年崩盘，接下来推动城市化将难于登天。

　　

　　之所以还要继续提高城镇化率，与国家提高发展效率正相关，2022年城镇居民与农村居民人均收入分别为4.93万元、2.01万元，城镇和农村人均收入相差2.45倍，反观发达国家，以美国和日本为例，2022年美国农村家庭和城市家庭年均收入分别为68726美元、87864美元，城市和农村家庭收入相差1.28倍，日本农户和工薪阶层年均收入分别为235.9万日元、437.3万日元，城市和农村人均收入相差1.85倍，发达国家城市和农村居民收入差距之所以较小，主要原因是农业现代化、机械化程度高，我国要想提高农业现代化，仍需推动城市化进程，换言之，城镇化率在未达到发达国家水平之前，房地产还不能倒下，这样一来，这场楼市“保卫战”也就师出有名了，现如今调控政策朝着宽松方向已达1年之久，楼市下行压力依旧较大，从2023年以来所释放的信号来看，这场楼市“保卫战”或许要升级了。

　　

　　我国房地产发展到现在，离不开加杠杆，根据国家资产负债表研究中心统计的2015年一季度至2023年一季度居民杠杆率数据显示，我国居民杠杆率从2015年一季度的36.8%提高到63.3%，当居民杠杆率达到60%时，央行在《2020年第四季度中国货币政策执行报告》中表示，我国居民杠杆率目前处于合理区间，但居民债务继续扩张的空间已十分有限，按照央行的说法，也就是我国杠杆率还有小幅提升空间，换言之，还能加杠杆，但是不能加太多，从全球居民杠杆率水平来看，世界第一经济体（美国）的居民杠杆率在76.1%，如果从经济体量角度比较，我国居民杠杆率还有约13%的增加空间。

　　

　　居民杠杆率还有可增加空间，但是空间有限，如何加杠杆、加多少杠杆才是关键，一般情况下，加杠杆对象主要是房企和购房者，当下的楼市，全年商品房成交面积在13亿平方米左右，相当于2015年水平，住房需求大幅下降，继续为房企加杠杆风险会加大，尤其是烂尾楼风险，那么给房企加杠杆也就行不通了，三道红线不会放松，不给房企加杠杆，那么只能给购房者加杠杆了。

　　2023年以来，已有杭州、南京、合肥、郑州、沈阳、厦门、武汉、长沙、济南等14个城市出台放宽限购政策，与此同时，自2021年5月31日放开“三胎”以来，全国大部分城市陆续推出“三胎家庭买房”政策，针对限购城市，三胎家庭购房上限加一套，并且三胎公积金买房贷款额度上浮10%左右，针对不限购的城市，三胎家庭使用公积金买房额度普遍上调10%，除此之外，不少城市还出台“降低首付比例”政策，无论是放宽限购还是降低首付比例，甚至是上浮公积金贷款额度，都是在往购房者身上加杠杆。

　　

　　从城镇化率提升空间来看，我国至少还有10%-15%的城镇化率提升空间，2023年初，国家发改委等19个部门发表“关于推动大型易地扶贫搬迁安置区融入新型城镇化实现高质量发展的意见”指出，鼓励有条件的搬迁群众进城落户，一般情况下，国家提出方向之后地方城市出台具体实施政策，比如芜湖市南陵县发布《关于鼓励农民进城就业安家推进城镇化进程的实施意见》指出，从2023年5月1日-2025年4月30日，南陵县农村户口购买新房可按面积一次性补贴400元/平方米，最高补贴5万元，契税补贴50%。又比如长春住房保障和房屋管理局发布的《2023年长春市进城农民、人才和环卫工人购房补贴办理流程》指出，2023年5月20日-2023年6月30日在长春主城区及开发区购买新房，可享受200元/平方米购房补贴，补贴总额度为4000万元，单套补贴上限为1.8万元。

　　

　　除了直接鼓励农村人进城买房，货币化棚改政策也有重启势头，比如青岛住建局等3部门联合引发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》第三条指出，鼓励各区（市）棚户区和城中村改造征收补偿货币化安置，试点房票制度，此外重庆市住房城乡建委透露，2023年-2025年，重庆将实施城镇棚户区三年改造计划，预计改造棚户区8.3万户，全国棚户区改造量排名第二的安徽省，在2023年新开工棚户区套数达到17.73万套，由此可见，棚户区改造正陆续重现在全国各大城市。

　　无论是通过放宽限购、降低首付比例、上浮贷款额度等加杠杆方式，还是鼓励农村人买房、重启棚改政策等扩大需求方式，都表明这场楼市“保卫战”已经升级，与2015年“救楼市”有极其相似之处，那么接下来楼市会重演2015年吗？

　　

　　从2015年-2018年期间的棚改规模可以看出，每年的棚改套数超过600万套，并且货币化棚改占比超过60%，之所以棚改能推进如此之快，在于房企融资渠道宽松，房企可以从银行贷款来拆迁，棚户区改造阻碍并不大，现如今房企依旧受到“三道红线”约束，棚户区改造实施难度比2015年更大，说白了，房企没钱，计划很美好，现实却很残酷，所以本次棚户区改造规模不会太大，并且效率不会很高，甚至不排除一年的拆迁计划分几年拆情况。

　　

　　再者，国家每年都强调房住不炒，而真正能决定房住不炒的是房地产市场本身，投资之所以会认为房子能保值、增值，根本原因是购房需求旺盛，城镇化率在50%时，我国14亿人口中约7亿有购房需求，但是现如今城镇化率达到64.72%，14亿人中只有4.9亿人有购房需求，别看购房需求量依旧较大，随着房价上涨，国家大力推动“租购并举”，实际购房需求已经大幅缩水，正如杭州高兴花园，2000年之前的老房子，由于学区房缘故，房价最高时期达到12万元/平方米，现如今被教育部剥离“学区属性”后，高兴花园暴跌至6万元/平方米，其实在投资者眼中，房价高与低并非是衡量投资的主要指标，关键还得看是否具有涨价空间，四五线城市相比一二线城市房价更便宜，但是人口流出，这些年房地产市场依旧不温不火，甚至部分四五线城市还出现房价下跌趋势，反观一线城市，房价虽高，依然有人在一线楼市火中取栗。

　　

　　在投资者纷纷退出房产投资的过程中，房子居住属性得到真正回归，二手房挂牌量倍增或许就是投资者离场重要信号，一个没有投资者参与的房地产市场，注定只能是不温不火，换言之，这场楼市“保卫战”是在保楼市不出现崩盘，并非保楼市复苏或者增长，至于加杠杆、扩需求之后，会有多少人愿意接招，还得看接下来经济复苏情况了，老百姓之所以会买房，并不是为了房子以后能更值钱，而是对生活在城市有信心，对工作和收入有信心，如果这两样不复存在，那么买房只会徒增负担，孰轻孰重，购房者还是能拎清的。

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