以房屋买卖合同纠纷案为例，剖析司法事件中房产强制执行问题

　　

　　

　　文|鸣法律鉴

　　民事强制执行工作是人民法院工作的重要组成部分，是实现人民法院审判职能作用的重要环节，也是当事人合法权益得以保护的最终体现。

　　

　　案件经过

　　2006年9月李某从本单位分得兰州市城关区张掖路街道武都路618号第一单元22层2204住房一套，交付购房款257184元。

　　2010年1月19日，李某在未征得林某同意的情况下，与李某某签订房屋买卖协议。

　　将夫妻共有的兰州市城关区张掖路街道武都路618号第一单元22层2204住房一套以200000元低于市场价值出售给李某某，并办理了产权过户手续。

　　

　　2010年5月7日，林某与李某、李某某为共同被告向兰州市城关区人民法院提起诉讼，请求确认李某、李某某签订的《房屋买卖契约》无效。

　　李某某向原告返还兰州市城关区张掖路街道武都路618号第一单元22层2204室房屋。

　　经法庭确认涉案房屋系林某与李某夫妻关系存续期间的共同财产，李某在未征得原告同意的情况下，擅自与其弟李某某订立房屋买卖契约，转让夫妻共同共有的房产，侵害了林某的合法权益。

　　兰州市城关区人民法院于2011年5月13日作出(2011)城法民一初字第140号民事判决书，判决：

　　“一、被告李某与被告李某某2010年1月19日签订的《房地产买卖契约》无效;二、驳回原告林某的其他诉讼请求。”

　　被告李某和被告李某某不服判决，向兰州市中级人民法院提起上诉，2011年10月13日，兰州市中级人民法院作出(2011)兰法民三终字第585 号民事判决书，驳回上诉，维持原判。

　　2011年12月，林某向兰州市城关区人民法院申请强制执行，请求将位于兰州市城关区张掖路街道武都路618号第一单元22层2204住房《房屋所有权证》中房屋所有权人变更为林某、李某共有。

　　在2013年11月，林某以夫妻感情确已破裂为由向兰州市城关区人民法院起诉与李某离婚，经法庭确认在婚姻存续期间，李某对婚姻家庭不忠，原告发现李某私情，认为夫妻感情确已破裂。

　　2014年2月兰州市城关区人民法院作出(2013)城白民初字第512 号民事判决书，判决：

　　“一，准予原告林某与被告李某离婚；二位于兰州市城关区张掖路街道武都路618号第一单元22层2204住房归原告林某所有，原告林某付给被告李某房屋折价款 200000 元；三，驳回原告林某的其他诉讼请求。”

　　

　　被告李某不服判决，向兰州市中级人民法院提起上诉，2014年10月，兰州市中级人民法院作出(2014)兰民三终字第612号民事判决书，驳回上诉，维持原判。

　　2015年1月，林某向兰州市城关区人民法院申请强制执行，请求将位于兰州市城关区张掖路街道武都路618号第一单元22层2204房屋过户至林某名下。

　　并请求李某某向原告林某腾交位于兰州市城关区张掖路街道武都路618号第一单元22层2204房屋。

　　经查询，李某某名下无房产，如果进行强制迁出房屋，林某拒绝为李某某租赁房屋，也拒绝保管李某某在该房产内的物品。

　　与此同时，李某也向法院递交强制执行申请书，请求林某给付给李某 200000元房屋折价款，如不给付，请求对兰州市城关区张掖路街道武都路618号第一单元22层2204房屋进行评估拍卖。

　　

　　在执行过程中，经查询，未发现林某银行存款、车辆和有价证券等财产，李某要求对判决给林某的房产进行评估拍卖，林某则以该房产是其唯一一处住房提出异议，请求法院不要强制执行。

　　

　　以案释法

　　一、本案房屋能否强制执行过户

　　本案的执行依据是城法民一初字第140号民事判决书，申请人林某申请的内容为

　　“将位于兰州市城关区张掖路街道武都路618号第一单元22层2204住房《房屋所有权证》中房屋所有权人变更为林某、李某共有”。

　　但判决书中所确认的是“被告李某与被告李某某2010年1月19号签订的《房地产买卖契约》无效”本案能否执行，我们应先从执行标的入手。

　　

　　执行标的一词由执行和标的两个词合成而来的，其中标的一词有四种词义:1、靶子；2、准则；3、标的；4、法律行为所要达到的目的。

　　在学术界对执行标的有三种不同的表述，第一种可称之为对象说，即将执行标的表述为执行对象，认为执行标的就是执行对象，或者执行标的是执行行为的对象。

　　第二种可称之为客观说，即将这些标的表述为执行客体，认为执行标的又称为执行客体，是指执行行为的对象是债务人用以履行义务的资料。

　　第三种可称之为混合说，即将执行标的表述为执行对象，又表述为执行客体，认为执行客体又称执行对象，执行对象是指执行行为所指向的标的。

　　但无论哪种说法，对此主要有两种意见，一种意见认为执行的对象或客体是债务人所有之物或权利，另一种意见认为执行的对象或客体是债务人的财物或者行为。

　　

　　对本案房屋能否强制执行过户有三种不同意见。

　　第一种意见：不存在执行标的，无法执行。

　　本案判决：“被告李某与被告李某某2010年1月19日签订的《房地产买卖协议》无效”。

　　而申请人林某申请的内容为“将位于兰州市城关区张掖路街道武都路618号第一单元22层2204住房《房屋所有权证》中房屋所有权人变更为林某李某共有”。

　　从执行依据来看，本案的执行标的既不是财物，也不是行为，不存在任何执行标的。

　　

　　申请执行人的请求事项与执行依据不相符，本案无法执行，应当裁定终结执行或申请执行人撤回执行申请。

　　第二种意见：予以执行，恢复原状。

　　本案应当执行，法院应当作出裁定，向房产管理部门发出协助执行通知书,将李某某名下的《房屋产权证》予以注销，恢复到被执行人李某名下，不应当登记在林某和李某名下。

　　《中华人民共和国民法通则》第六十一条规定:“民事行为被确认为无效或被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应该返还给受损失的一方。”

　　第一百三十四条规定:“承担民事责任的方式主要有:(一)停止侵害:(二)排除妨碍；(三)消除危险；(四)返还财产；(五)恢复原状；(六)修理、重做、更换；(七)赔偿损失；(八)支付违约金；(九)消除影响、恢复名誉；(十)赔礼道歉。”

　　

　　《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”

　　返还财产是指合同当事人在合同被确认无效或被撤销后，对已交付给对方的财产享有返还请求权，而已接受该财产的当事人则有返还财产的义务。

　　合同无效或者被撤销以后，就意味着当事人之间没有任何法律关系存在，那么就应该让双方当事人的财产状况恢复到合同订立前的状态。

　　所以不论接受财产的一方是否具有过错，都应当负有返还财产的义务。

　　本案中李某与李某某签订的房屋买卖合同被法院确认无效后，无效的房屋买卖合同自成立时起就没有法律效力。

　　

　　房屋买卖合同被宣告无效后，将产生以下法律后果:（一)相互返还。即由出卖人返还房屋价款，买受人返还房屋。

　　（二）买受人已经实际使用房屋的，应当支付相当于房屋租金的使用费。

　　（三）有过错的一方应当赔偿对方因房屋买卖合同无效所受到的损失，双方都有过错的，应当按照双方当事人的过错大小分清双方责任，各自按照应当承担的责任分担损失。

　　（四）因双方恶意串通，损害国家、集体利益和第三人利益的，应当收缴双方财产，归国家所有或返还给第三人。

　　（五）涉及到违法犯罪行为的，则应当受到行政或刑事处罚。

　　

　　第三种意见：申请房产登记机关履行职责。

　　本案因无执行标的，进入执行程序也无法执行，因房屋作为不动产实行登记公示原则，登记在谁的名下，谁就享有所有权。

　　房屋登记部门登记的依据已被法院确认为无效,权利人林某应当依生效判决申请产权登记机关注销李某某的产权证，将产权恢复到李某名下，若房产登记机关不履行，则可由林某提起行政诉讼予以解决。

　　笔者认为，房产有很大的价值，在民事强制执行过程中，首先应当确认房产只有确认了房产归被执行人所有之后才能进行相应的处置.

　　房屋所有权的确认，是执行实践中的一个难题，纷繁复杂的社会现象极大的影响了法院的执行工作，需要一定的规则和原则去加以确认房产的权属。

　　

　　为避免处分不当及引起执行回转，法院在处分房产前，需确认房产的权属，只有权属清晰合法且无争议的才能进入司法程序。

　　二、本案强制迁出房屋是否具有法律依据？

　　本案中，判决内容是涉案房屋归林某所有，申请人认为有权要求将房屋过户至自己名下，并申请被执行人强制迁出房屋。

　　就本案而言，在能否进行产权过户及强制迁出房屋的问题上，存在三种意见，一是认为民事判决中涉及房屋的判决是一项确权判决，不存在执行问题。

　　第二种意见认为本案关于房产的判决并非确权判决。

　　

　　本案中房屋由被告占有使用，但房屋产权登记在原告李某名下，且判决又确定该房屋归原告所有，该判决为一项给付判决，因此可以申请强制迁出房屋。

　　第三种意见，房屋所有权是物权的一种，所有权具有占有、使用、收益和处分四项权能。

　　如被执行人实际占有涉案房屋，无论是从确权法律关系还是从侵权法律关系角度出发，被执行人都侵害了申请执行人对不动产的占有、使用和收益权，申请执行人完全可以申请法院强制迁出房屋，法院也应当依法强制执行。

　　这样既维护了当事人的合法权益，又减少了当事人的诉累。

　　但如果涉案房屋不是被执行人实际占有和使用，而是由案外人或第三人占有使用，此类案件则不宜强制迁出。

　　

　　虽说所有权是对世权，但是实际的被执行人与诉讼中的主体不一致，当事人应通过侵权诉讼的方式，将房屋的实际占有使用者列为被告，依法维护自己的合法权益。

　　二、“一处住房”能否强制执行？

　　所谓“一处住房”，是指唯一居住房屋,即被执行人及其所抚养家属生活必需。

　　根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称查封规定)第七条之规定，人民法院可以执行的房产限定在超出被执行人及其所抚养家属生活之必需。

　　而对于被执行人及其所抚养的家属生活所必需的居住房屋，强制执行有违法院执行工作初衷，需被执行人有其他可供居住房屋的情形时，再进行强制执行工作。

　　

　　在司法实践中，由于我国法律对“所必需的居住房屋”的标准规定的不明确给执行操作带来了很大的困扰。

　　在很多情况下，对被执行人一处住房不进行强制执行，这导致一些被执行人恶意转移财产，故意制造出一处住房的情形，损害申请执行人的合法权益。

　　如对一处住房不能采取强制措施，这对申请执行人是极其不公平的，既损害社会信用体系，也不利于维护法律的权威。

　　对于一处住房的规定是出于保障被执行人基本居住权益、维护社会稳定和社会的和谐的目的，限制了对被执行人房产的执行。

　　但这些规定明显倾向于保护被执行人及其所扶养家属的基本居住权,给任何人都保留一个基本生活的条件。

　　

　　从社会效果来看，该条规定虽然体现了法律对被执行人的人道主义，有利于社会的稳定，但却付出了对申请人权利的主张和法院执行手段进行限制的代价。

　　拍卖、变卖被执行人的房产可能会使被执行人及其所扶养家属居无定所，但也许申请人已经是居无定所，较之被执行人更加贫困潦倒。

　　所以，对于被执行人只有一处住房的情形下，不能一概不执行，应该根据案件的实际情况。

　　根据现有证据看其一处住房有没有超出被执行人及其所抚养的家属生活所必需，被执行人是否有规避执行的行为，从而故意导致出现唯一一处住房情形。

　　在本案的执行过程中，经法院查询，林某名下只有位于兰州市城关区张掖路街道武都路618号第一单元22层2204室一套住房，且其名下无其他财产可供执行。

　　

　　在这种情况下，能否对林某名下的该套房产进行评估拍卖，是困扰法院执行工作人员的难题。

　　对于本案，执行人员通过对本案的分析以及对林某名下财产的调查，认为林某有转移财产、规避执行、故意制造一处住房情形的行为，应对其名下的房产进行评估拍卖，以保护李某的合法权益。

　　在对林某房产进行评估拍卖的过程中，林某主动将执行款项交至法院，本案全部执行完毕。

　　但通过本案，我们可以看到房产执行司法实践过程中所遇到的问题很多，需要进一步加以规范和完善。

　　结语

　　

　　民事强制执行作为当事人最后的法律救济途径，备受社会关注。

　　但是“执行难”仍然是困扰法院工作的一大难题，尤其是对于房产的强制执行，因为房产本身的价值大，而且关系到被执行人基本生活保障.

　　因此在执行过程中会遇到很多的阻力和抵触情绪。