深圳再降人才房门槛，“人才房”即将成为历史

　　2023年8月21日，深圳市住房建设局网站发布相关通告，推出两个项目的配售人才住房702套，其中两房户型420套，三房户型282套。

　　此次人才住房的配售对人才认定标准进行调整，覆盖了全日制专科学历人才。同时，符合条件的三人家庭可申请购买三房户型。

　　这是今年以来深圳人才房第二次降低申购门槛。早在2023年2月28日，深圳就将未婚单身人群购买人才房的年龄限制由35岁降至了30岁，同时也放宽了对共同申请人的户籍要求。

　　但是从当时的结果来看，超八成购房者未选房，不同区域项目分化严重、两房三房分化也较为明显，整体弃选率较高。

　　2023年7月3日，深圳市发布了《深圳市公共租赁住房管理办法》《深圳市保障性租赁住房管理办法》《深圳市共有产权住房管理办法》《深圳市保障性住房规划建设管理办法》，于8月1日正式实施。施行之日起，不再安排建设安居型商品房和人才住房。

　　简单来说，深圳的住房保障体系将由当前公共租赁住房、人才住房、安居型商品房三种类型为主，转为以公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房三种类型为主。

　　随着我国住房保障体系的完善，未来“人才房”将成为历史。

　　8月21日深圳市住房保障署启动深业颐瑞府、御棠上府两个可售型人才住房项目配售。按照申请家庭资格条件分为四个队列，其中第三队列将申请门槛由此前的本科降低至“申请人具有全日制专科学历，或者具有中级及以上专业技术资格，且具有中专及以上学历等”。此外，第四队列的三人家庭可申购三房户型。

　　这是深圳今年第二次降低人才房申购条件。

　　2023年3月，深圳住建局发布《深圳市地铁集团有限公司 深圳市南山人才安居有限公司关于面向人才配售深铁熙府、安居同乐馨苑项目住房有关事项的通知》。将人才房的申请条件分了两个申请队列，第一队列优先于第二队列选房。

　　和首批人才房申请条件相比，主要有两点放宽：首先是单身年龄的限制，首批人才房申请条件中单身需要年满35周岁，现在的第二队列单身放宽到年满30周岁。其次共同申请人的限制，首批申请条件中要求申请人和共同申请人均为深户，现在第二队列只需申请人深户，其他共同申请人没有户籍限制。

　　对比这两次人才房申购条件的调整，深圳人才房的门槛已有以下四大变化。

　　1、从全日制本科及以上学历降至全日制专科学历，或者具有中级及以上专业技术资格，且具有中专及以上学历等；

　　2、从单身35周岁放宽至年满30周岁；

　　3、从共同申请人均为深户放宽至申请人深户；

　　4、从高层次人才、4人及以上家庭方可认购三房放宽至家庭人口数为3人即可认购三房户型。

　　深圳人才房放宽申购条件的背后，一方面是前几批人才房整体弃选率较高，另外一方面也与整体楼市销售端低迷有关。

　　2022年深圳推出第一批人才房，超1.5万户家庭选购4422套房源，历时20天的选房，最终仅有1930套被选定，去化率约43.65%。

　　不同区域项目分化严重、两房三房分化也较为明显，光明中心区的九樾广场是唯一一个2房3房都售罄的项目，其次是宝安西乡的安居鸿栖台和龙华上塘的星河开市客两房也被选完；龙岗宝龙和大鹏新区的3个项目却销售惨淡，大鹏的安居君兰湾府三房最终选房率只有1%左右，宝龙的安居颢龙苑三房也仅22%的选房率。

　　相较2022年，2023年深圳市第一批人才房项目由于地段较优秀，销售情况好过2022年，但整体弃选率仍然较高。

　　2023年深圳市第一批人才房推出11个人才房项目，共8510套房源，除了坪山区、大鹏新区，其他区均有涉及。

　　从公布的选房结果来看，其中，安居同乐馨苑项目199套可售人才房全部告罄，606户申购者选走了199套房。值得注意的是，两房弃选率超过60%，三房更是超过70%的人放弃了选房。

　　深铁熙府配售2080套，配售均价为59394.52元/㎡（含装修），终审合格认购申请家庭共10677户。其中两房共1065套，超一万户（第一队列5311户）申购，但第一队列高达五倍的申购率都未将一千余套的两房选完，第二队列选房排序7550买到最后一套两房户型，弃选率超八成。三房方面，最终708人选走了155套房，剩余860套，去化率仅15%。

　　一线城市房价高企导致的购房压力，让很多年轻人慢慢“逃离北上广”，为了缓解年轻人置业困难，留住人才，深圳推出了人才房，这些人才房的价格仅相当于区位商品房的六折，可为什么弃选率如此之高？

　　究其原因，主要是以下几点。

　　1、十年内禁止交易

　　根据深圳市人才安居集团披露的信息，可售型人才房售价虽然为周边市场价的60%，但需要签订买卖合同，10年后方可根据有关规定申请100%产权上市交易。

　　2、得房率差

　　很多人申购成功之后，实际去看房却发现很多房型的公摊要大于普通商品房，70平的户型，实际面积只有50平出头的房型比比皆是。

　　3、价格优势不明显

　　在楼市尚不明朗的情况下，新房销售去化普遍较差，很多开发商开盘即打折，二手房由于指导价一直存在，很多急于出手的卖房者会低于指导价卖出，人才房价格方面优势小了，也成了去化不理想的一个原因。

　　4、申购规则可多选

　　除了产品方面的原因之外，弃选率高其实还跟人才房申购的规则有着不小的关系，通过官方发布的规则来看，只要满足了申购条件，就可以申请多个人才新盘。大量的申购者把市面上推售的人才房依次申购一遍，且都进入最后选房阶段，这最终也在相当程度上抬高了不同楼盘的弃选率，这些申购者最多也只能购买一个楼盘，甚至全部都放弃了。

　　2023年7月3日，深圳市发布了《深圳市公共租赁住房管理办法》《深圳市保障性租赁住房管理办法》《深圳市共有产权住房管理办法》《深圳市保障性住房规划建设管理办法》，于8月1日正式实施。

　　分别对公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房三类住房的保障对象、申请条件、供应分配方式、租售价格标准、用地保障、建设筹集主体和渠道、建设标准、监督管理等进行了规范。

　　其中，公共租赁住房主要面向符合条件的住房困难深圳户籍居民，以及为社会提供基本公共服务的一线职工供应；保障性租赁住房主要面向符合条件的新市民、青年人、各类人才等群体供应；共有产权住房主要面向符合条件的深圳户籍居民供应，结合实际情况逐步将非深圳户籍常住居民纳入供应范围。同时，根据不同的住房类型和保障对象，执行差异化的租售价格标准。

　　在这之后，深圳的住房保障体系将由当前公共租赁住房、人才住房、安居型商品房三种类型为主，转为以公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房三种类型为主。

　　8月1日起不再安排建设安居型商品房和人才住房。对于已签订土地使用权出让合同的安居型商品房，继续按照《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》（深圳市人民政府令第228号）及其相关规定执行，面向安居型商品房在册轮候人配售。

　　对比共有产权房和人才房，可以发现共有产权房门槛更低，但封闭性也更强。

　　可售型人才房售价约为同片区商品房的6折，签订买卖合同满10年后，可申请取得住房完全产权。而共有产权住房项目的销售均价按照市场参考价格的50%确定。购房人产权份额按照项目销售均价占市场参考价格的比例确定，原则上不低于50%；其余部分为政府产权份额。购房人自签订买卖合同之日起满5年，需要转让所购共有产权住房的，可以向住房保障实施机构申请转让给符合条件的对象，转让价格由买卖双方协商确定。

　　一直以来，深圳的人才房和安居型商品房属于深圳自己设定的保障性住房。2021年6月国务院办公厅发布的《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》明确了国家层面住房保障体系的顶层设计，提出了“以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系”。

　　未来，随着我国住房保障体系的完善，深圳“人才房”也将成为历史。

　　此次深圳再次放宽人才房申购条件，进一步拓宽了受众人群，在一定程度上能够加快人才房去化的速度，从而更好地满足国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的要求。

　　随着之前建设的人才房项目相继入市，预计未来一段时间内将出现人才房的“井喷”，或对部分刚需市场带来短期影响。

　　（作者为易居集团CEO丁祖昱，丁祖昱评楼市编辑部）

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