翻遍今年中心区新盘，我整理了一份改善族的解题思路

　　还有半个月，2022年就要正式落下帷幕了。

　　回望今年的广州楼市，“改善大年”必定是关键词之一。

　　根据中指院数据显示，在中心六区的新盘里，今年 100-180㎡户型相当集中，供应也迅速攀升，占比接近50%。

　　

　　可是，随着供应的增加，改善买家的选择并没有变得更容易，反而是更加的踌躇。

　　就像前几天，有一位打算置换的粉丝，就抛给我一个难题：

　　天河上班，想买100平左右的三房，房间要大，能满足他们三代同堂一起住，也要有自己的独立空间，总价250万左右。

　　

　　本以为这道题百度一下就能解决，没想到却被广州楼市的真实情况打击得体无完肤。

　　我先是搜索了一下，现在有哪些新盘符合他的标准。结果发现，最近一个月广州成交250万以下的新房，不是在增城从化，就是花都。

　　

　　随后，我又将希望转向二手房，结果打击更大，250万左右的二手房，如果想买新一点的，依然要跑到远郊，如果留在中心六区，又只能屈身在楼龄超长的老破小。

　　

　　看到这里，我的心比早晚高峰期的广州大道还塞：

　　难道，这道题真的没有解了吗？

　　总价220万起

　　年度改善优等生，我选它！

　　看着粉丝的满眼期待，我昨天偷偷做了一个重大的决定：

　　打开庞大的数据库，把广州在售和今年入市的新盘都扒了一遍。

　　

　　还好，柳暗花明又一村！在几百个新盘里，我发现黄埔还真有一个总价220万起的项目，堪称年度改善优等生。

　　而我之所以称它为年度改善优等生，不仅仅是在于它的价格，还在于项目的产品确实给改善族们提供了一份标准的解题思路。

　　至于这个项目是谁，我暂时卖个关子，先跟大家聊聊它的产品。

　　入户花园只是标配

　　保证私密性，增加收纳空间

　　随着前几年房价的上涨，购房者对居住空间越来越挑剔，尤其是改善族，相比刚需更注重空间私密性和实用性，例如拥有一个入户花园，就是很多他们眼里的标配。

　　毕竟，入户花园不仅相当于一个过渡空间，保证了室内的私密性，更重要的是通常只算一半面积，增加了很多可利用的空间，可以改造成杂物间，或摆放收纳柜等，这是一般刚需户型没有的。

　　在这一点上，我发现该项目不仅做到了而且考虑地非常周全，哪怕是最小的建面约89平三房户型都自带入户花园，相比市面同面积的小户型更加超前。

　　在这里摆一个鞋柜，外出回来的时候，直接就能换拖鞋，既不占用室内空间，又能防止鞋味儿影响室内空气，又或者放个衣架，把淋湿的雨衣挂在这里让自然风晾干，省得弄湿客厅。

　　对于女主人来说，带孩子出去溜达之后，也可以随手把婴儿车放在这里，免得轮子上的泥尘把家里的地板弄脏，增加自己的家务负担。

　　

　　项目建面约89平三房户型图

　　不仅如此，这个户型的室内居住尺度也一点不含糊，三代同堂居住也不成问题，举几个例子：

　　主卧带主套相当于两卫设计，保证了主人的私密性、舒适感，日常起居在房间里就能解决，早上上班不用跟家人抢卫生间，晚上起夜也不怕打扰家人休息。

　　更罕见的是，小户型也能有大阳台，约5.8米的阔景阳台，连接客厅和次卧，保证了全屋的采光效果，孩子成长需要的阳光都能洒满整个房子。

　　而阳台旁的次卧，我觉得可以作为老人房，晨曦之时，当家人还在睡梦当中，长辈可以在自己房间或者阳台晨运，生活更为从容。

　　卷翻市场的大开间、大阳台

　　拓宽生活尺度，容纳更多功能

　　对于一个改善户型来说，光有入户花园自然是不够的，毕竟现代人65%的时间都在家里，所以这就要求室内空间必须要足够宽敞，才能容纳改善家庭的日常起居。

　　简单来说，在有限的面积内，做到开间最大化，才是改善户型该有的样子。

　　这一点，我觉得项目建面约107平三房户型是一个代表，客厅开间达到4.2米，相比市面同面积户型的约3.5米开间，足足多了约0.7米，尺度足以媲美120平以上户型，不用再担心小户型那种“一张沙发坐不下所有人”的逼仄生活。

　　阳台长度达到约6.6米，一圈下来大概要走20步左右，而且实现了三开间朝南，采光和通风也是不用担心了。

　　其实，我觉得这里做成家庭“第二课堂”也不错，老爸可以在这里练习推杆迷你高尔夫，老妈可以构建一方多肉小天地，孩子可以在这里摆起乐高模型或铺上托马斯小火车......

　　

　　项目建面约107平户型图

　　另外，该户型也是传统竖厅的格局，经过玄关、餐厅、客厅，直接延伸至阳台，一气呵成，空间感很足。

　　当然，这样设计的好处还有动静分离，孩子在房间里奋笔疾书，父母在客厅安心地追着最新的美剧，各有天地。

　　

　　项目建面约107平三房户型样板间实景图

　　LDKG设计，它也玩得溜

　　功能独立，加强互动

　　所谓LDKG设计，即客厅、餐厅、厨房、阳台一体化，将四个空间放在一条环形动线上，这是现在市面上很多新盘流行的一种做法。

　　这样设计的好处，就是减少传统户型空间隔断，直接减少过道面积，不仅在视觉上放大空间，还形成更高效、互动的公共空间。

　　

　　而在这个项目，和入户花园一样，LDKG设计也是每个户型的标配。

　　以建面约128平四房户型为例，客、餐、厨、阳台放在了房屋中间，既组成洄游动线，又保留了竖厅的动静分离格局。

　　女主人在厨房做晚饭，男主人在客厅看世界杯，孩子在阳台玩游戏，各自都有自己的小天地，同时大人也能时刻照看孩子，彼此随时保持交流。

　　景观阳台也延伸至约6.7米，和餐厅的飘窗形成南北对流，当老妈把做好的晚饭端到餐桌，随着清风飘动的饭菜香味，也告诉家里人饭点到了。

　　

　　项目建面约128平四房户型图

　　与此同时，该户型做到了四开间朝南，进一步增加采光和通风效果，让南向的卧室和客厅一年四季都能阳光和清风带来的舒爽。

　　而四房带豪华主套设计，也能满足二胎家庭的生活，一步到位，而且还节约房票，大大降低换房成本。

　　

　　项目建面约128平四房样板间实景图

　　在这里，卧室就是个“小家”

　　满足多元需求，还原独立空间

　　前段时间，相信很多人都体验过居家办公。对于多口之家来说，如果卧室太小或没有书房，主人只能够到客厅或者餐厅工作，但这又难以避免其他嘈杂声的影响。

　　那么，如何才能让卧室承载更多功能的同时又保证私密性？

　　最近很火的一个词叫做主卧小家化，就是主卧具备了除餐厨外的几乎所有功能，日常生活在房间里基本上能搞定。

　　这也是我非常喜欢这个项目建面约168平五房户型的一点，主卧开间达到罕见的约5.8米，几乎是市面上小户型产品客厅开间的2倍。

　　这里完全可以容纳一个书房，夜晚码字码累了直接就能上床睡觉，或者做成瑜伽房，跟着刘畊宏跳《本草纲目》也不怕伸展不开。此外还带了卫生间，女主人洗漱后敷上一片补水面膜，就能美美地躺在床上刷抖音。

　　

　　项目建面约168平五房户型图

　　同时，五房设计也是目前片区内罕见，不仅能满足多人居住需求，也让次卧有了更多可能性。

　　比如连接客餐厅的次卧，把过道一侧的墙打通之后可以做成开放式茶室，用来接待亲朋好友倍有面子；进门处的次卧套间则可以给老人住，而且距离主卧较远，早起出门也不会打扰年轻人休息。

　　让我印象深刻的，还有超阔横厅+五开间朝南设计，全屋可达到约17米的南向采光面，直接把采光效果拉满，妥妥的大平层居住体验，无论哪一个空间，都能感受充沛的阳光。

　　

　　项目建面约168平五房样板间实景图

　　全屋飘窗，一出手就是7个

　　增加采光，提高实用率

　　不过在我看来，真正的改善，并不是单纯地房子够大，还要讲究实用性，做到生活井井有条。

　　因为室内面积本质上是固定的，如果能在原有的空间基础上进行拓展，那么实用率就能得到提升，生活起来会方便很多。

　　在这一方面，不得不提的就是该项目的全屋飘窗设计，不仅增加了室内的采光，而且还有很高的利用性。

　　就拿建面约143平四房户型来说，就是一个用足了飘窗的户型。

　　比如，三个卫生间都做了飘窗，可以打造成给年幼的孩子或者腿脚不便的老人坐着洗澡的地方，也有足够空间放置洗漱用品，无需再安装花洒上的小型物品架。

　　又比如，所有卧室都有飘窗，对于老人房来说，长辈可以在这里种几盆多肉，每天都能晒晒太阳，又或者把床并到飘窗上，让室内空间最大限度让位，让老人有更多地方活动筋骨。

　　

　　项目建面约143平四房户型图

　　该户型的居住体验也相当“气派”，横厅设计+外接大阳台，还实现了四开间朝南，搭配落地玻璃，无论在客厅安坐，还是在寝室休息，抬眼就能把窗外风景尽收眼底。

　　颇为巧妙的一点是，143平的建筑面积不仅让居住空间感不输豪宅，而且还避免了豪宅税，为改善买家省下了不少的置业成本。

　　除了洋房之外，如果追求更纯粹、更私密的“进阶改善”，我觉得项目建面约159-163平的创意叠院产品也是不错的选择。

　　在这里，每一户都有天有地，独门独户，加上宽楼距和南向超宽系统门窗设计，既保证了邻里间的生活私密，又带来广阔的景观和充足的采光，可以说是真正的院落生活。

　　

　　项目创意叠院产品效果图

　　看到这里，根据黄埔区，总价220万起，既有建面约89-168㎡洋房，又有建面约159-163㎡创意叠院这几个关键信息，相信不少敏锐的朋友已经猜到这个项目。

　　没错，它就是位于知识城的知识城·悦辰壹号。

　　盘踞知识城芯

　　商业教育不输主城区

　　但话说回来，判断一个楼盘值不值得买，房子好不好住固然重要，但真正决定其价值的关键点，还是在于地段。在我看来，真正的好房子，它的气场一定能匹配它所在的区域，资源错配只会降低它的流动性。

　　在这一点上，知识城·悦辰壹号和知识城，我认为是匹配的。

　　作为中新国家级双边合作项目，知识城的地位毋庸置疑。最近，中国与新加坡领导人会面，就提到要推动广州知识城国家级项目（“3+1”）提质升级，继续搞好现有双边合作机制。

　　而且这里聚集了近3700多家跨国企业，总产值超过5500亿，知识大厦、知识城广场（建设中）、知识塔（建设中）、独角兽总部集群（规划中）等标志性建筑也拔地而起，产业落地越来越迅速。（数据来源：经济日报）

　　更不用说，项目的操刀者还是深度参与了知识城12年建设的知识城集团，换句话说，知识城·悦辰壹号是知识城根正苗红的“亲儿子”。

　　所以，这样的背景也带给了项目最好的区位：凤凰湖+九龙湖组成的“双湖板块”。

　　

　　一方面，它能承接知识城两大重点片区的产业利好。

　　毕竟，凤凰湖作为知识城最早开发的片区，经过十年的发展已经相当成熟，广州国际创新驱动中心、知识大厦、广州知识产权交易中心等产业中心已经落成，知识城能有今天的价值，它功不可没。

　　

　　知识城广场 ，来源：中新广州知识城在线发布

　　而未来十年则由主打总部经济的九龙湖来接棒，约330米的知识塔、知识城国际科技中心等封面级配套都环伺着它展开，围绕税收、产业集聚、消费升级、就业的“乘数效应”，将在这里爆发。

　　从这个角度来看，可以说谁掌握了知识城·悦辰壹号，谁就掌握了知识城的未来。

　　

　　知识塔效果图

　　另一方面，它还直接享受知识城的诸多成熟配套。

　　比如教育，20班公立幼儿园+30班公立小学就在小区内，目前早已封顶，预计即将交付，“确定性”已经摆在眼前，以后孩子上学，家长只需“目送”。

　　

　　项目小学实景图

　　更别说，项目旁边还是黄埔重点打造的全国一流中学——广州实验中学，投资额高达15亿元，定位为“知识经济创新高地上的全国知名湾区一流的浸润式研究型中学”，可容纳4500人，这样的手笔、规模，放在知识城乃至全黄埔都相当罕见。

　　而且，学校还得到了广州市纳米研究院、西安电子科技大学研究院、百济神州等科研院所和高新企业的支持，妥妥的名师课堂，让孩子在实践中成长。（注：学校具体招生地段以官方公布为准）。

　　从幼儿园到小学，再到初中、高中，知识城·悦辰壹号这样的优质教育大城，在片区内都是难得一遇的。

　　

　　广州实验中学，图源广州PLUS

　　又比如商业，一路之隔就是总体量约27万㎡的超级邻里中心（规划中），相当于4个K11这么大。这样的商业体量，放在整个知识城，无疑是扛把子般的存在。

　　而且这里还借鉴了新加坡新一代邻里中心“淡滨尼”的设计，将商场、肉菜市场、足球场、羽毛球场、游泳馆、多功能运动馆、图书屋、亲子乐园等配套一网打尽。别人要开车四处奔波才能凑齐的城市级配套，知识城·悦辰壹号早已聚集在家门口。（注：参考新加坡淡滨尼式，以最终规划为准）

　　看新上映的好莱坞大片，喝秋天第一杯奶茶、刷一顿热辣辣的火锅......不仅能满足各种运动、购物和生活需求，而且下楼就能解决，简直不要太方便。

　　

　　超级邻里中心规划效果图

　　值得一提的还有，项目2公里范围内的绿地缤纷城、合景悠方、城南邻里中心、第二邻里中心等大型SHOPPING MALL早已落地，商业密集度和人气度完全不输主城区，相比其它开发中的板块生活气息也更加浓郁，满足高阶消费需求完全不是问题。

　　

　　知识城合景·悠方实景，来源：中新广州知识城在线发布

　　再比如交通，知识城也是大招不断，未来与主城区的联动将更加快捷。

　　根据规划，未来知识城可通过创新大道、永九快速（在建中）和知识大道，接驳人才大道（规划中）和科知通道（规划中）两条免费的城市快速路，迅速直达天河和科学城。目前，人才大道已经进行环评公示，即将开工。

　　若选择地铁出行，项目附近也有14号线何棠下站，快线7站即达天河，轻松解决日常通勤。

　　

　　总体来看，项目周边配套资源的均衡性，可以说是片区内出类拔萃的，给业主们带来了足够的便利性。

　　我觉得，作为改善界的优等生，知识城悦·辰壹号已经提前交出了一份令人满意的答卷，做这里的业主，还是挺有生活幸福感的。

　　年关将至

　　改善族该抓紧窗口期了

　　诚然，既有硬核的产品，又有优质的地段，知识城·悦辰壹号确实是一个不错的项目。

　　但我相信很多人还关心一个很重要的问题：现在到底是不是改善族入手的好时机？

　　在我看来，其实窗口期已经打开，只要你资金到位，现在还是一个比较好的入手时机。

　　首先，近期楼市频频传出了不少利好消息。

　　比如，针对房企，政策端“四箭齐发”，给优质房企银行信贷端支持、支持民营房企债券融资等，提振行业信心。

　　又比如，针对购房者，金融端也很给力，仅仅房贷利率就下调到近三年最低，直观地降低了购房者的买房成本。

　　当政策全面铺开，就会迅速传导至市场，购房者之间的竞争只会更加激烈。

　　

　　其次，近段时间广州市场的热度有所回升。

　　据中指院数据显示，广州复工首周（即第49周，11.28-12.4），一手住宅网签1371宗，环比大涨289%。

　　虽然网签有延迟，但是随着前期积压的需求逐步释放，改善客群相继入场，楼市热度恢复态势会愈发明显。

　　

　　此外，广州楼市目前限价有所松动。

　　最近，我们打探到有不少楼盘吹风说将上调价格，换句话说，现在我们所处的，就是市场全面涨价之前的窗口期。

　　在这几重因素的叠加影响下，像知识城·悦辰壹号这样关注度高、性价比高的优质项目，无疑会更加备受大批改善买家青睐。

　　毕竟，在项目开盘之前，咱们群里就已经有很多粉丝在咨询这个盘，这就是一大有力证明。

　　

　　所以，如果你也对知识城·悦辰壹号感兴趣，想体验这里高品质的改善生活，不妨记下电话和地址，在这个周末去知识城看看它。