扒光东风东学位房真实成交价，1000万也就这样…（内附选筹指南）

　　江湖传说，在广州只有两种小学，一种是东风东路小学，一种是其他。

　　

　　东风东路小学天伦校区

　　2015年10月，国家全面放开二胎政策，屈指一算，今明两年将迎来幼升小小高峰。

　　于是，无惧楼市寒冬，神一般存在的东风东板块早在去年12月已开始回暖，尽管较高峰期价格下降了10%左右，但成交量已经稳定上涨，原因无他——牛小在。

　　东风东路小学、农林下路小学、育才小学，清一色省一级名校，连最菜的水荫路小学，也是口碑极好的市一级。

　　这样的配置，在广州可算绝无仅有，妈妈们前赴后继，楼价顶上了天。

　　接下来东风东路小学有多牛，我们就不探讨了，这是房产号， 我们说房子，上干货！

　　首先，搞清楚一个事情，东风东路小学有四个校区，东风广场校区（1-3年级）和天伦校区（4-6年级）为一个完整学部；锦城校区（1-3年级）与本校区（4-6年级）合为一个完整学部。各个校区之间教育质量是没有差异的，纯属不同地段对应不同，大家可以放心。

　　东风广场

　　东风广场实景图

　　要买东风东路小学学位房，东风广场是绕不开的楼盘，除了五期，一到四期的单价基本在10-11万之间，基本上预算在700-1000万的买家，中介首推都是这个盘。为什么？

　　1、放盘量多，长期都有50套+房源挂牌，很多买来读完几年小学就卖掉，或者直接置换同小区更大的户型，所以常年交投活跃。

　　2、周边的锦城花园、君汇世家以中大户型为主，东风广场则更多元化，包括有：

　　·45方一房（虽然不多，但偶然也会有，且很抢手），总价低，经常有人买来做学位壳，出租（租金可达5000多元/月）、转手都容易；

　　·70方左右两房，紧凑实用，如果是三口之家，既能满足学位又具备居住属性，总好过住老破小；

　　·90多方的小三房，预算1000万刚好够得着，也是这个预算在整个板块当中最好的选择。

　　·更大户型，如复式，但大户型与竞品君汇世家比，就没有竞争力，一般不用考虑。

　　3、市区为数不多的花园小区，还有会所设施，标准泳池、篮球场、网球场等，对于自住家庭客来说配套和环境都相当不错。

　　中原地产环市东二分行店董，在该板块深耕了10几年的廖锦春告诉记者，他们跟进过很多客户经历买入、读书、卖出的全过程，东风广场价格一直都很稳，不但能读上最好的小学，在业主持有的短短几年内，房子涨幅也是惊人的，如果前几年买入到现在价格甚至翻倍。

　　但东风广场的缺点还是有，除了五期比较新外，一到三期楼龄都有20年上下，四期也差不多15年楼龄，虽然大堂和电梯间保养尚算新净，但外墙还是有岁月的痕迹。此外，小区北靠环市东路，东临天河立交，噪音不可避免，一二期影响最甚，即使望花园也不算安静，还有停车位紧张的问题。

　　

　　东风广场高层望花园景观

　　根据中原地产环市东店的数据，目前东风广场的放盘依然不少，我们来看几套典型：

　　70方东南向两房，放盘价750万

　　

　　91方望花园低层三房，放盘价960万

　　此外，东风广场也有45方一房和97方三房推荐：

　　·45方一房一厅，放盘价630万。

　　·97方东南向低层三房，放盘价1050万。

　　锦城花园

　　锦城花园实景图

　　交投仅次于东风广场的是一路之隔的锦城花园。

　　锦城花园最为人称道的是物业——中海物业。管理严格、小区保养佳、服务口碑好，名副其实的别人家物业，是板块内的标杆。

　　锦城花园可以分为A、B、南苑（也可以叫C区），产品和价格差异也比较大，我们来看看他们一般的成交价：

　　A区：楼龄25年，最便宜的是西面靠近梅花路公交车站出入口，以及东面靠近河涌的产品，单价10万左右，如果是中间位置的则去到11-12万多。

　　B区：楼龄20年左右，B1-B4栋如果是望马路的产品，不贵（相对），10万以内，如果是望花园的129和143方三房，一步到位环境好，单价最高10-11万多，另有159方产品因为要交豪宅税单价又便宜了点，10万左右；如果是B5栋望中山一立交更便宜，9字头选择不少。

　　南苑（C区）：楼龄15年，整体成交在10万左右。

　　总体来说，目前锦城花园业主放盘价都颇高，但12、13万的价格基本没有成交，哪怕去年上半年最疯狂的时期，最高纪录也是录得1350万成交了一套106方三房，此后已稳步回落，买家可以放心砍价。

　　

　　84方高层两房，放盘价850万

　　此外，锦城花园也有84方低层同样户型放盘，业主还改成了小三房，放盘价836万。

　　其他选择

　　除了这两个标杆盘，想找东风东路小学原装电梯房，还有几个选择：

　　1、君汇世家，优点是楼龄新，但门槛高，最小面积100方，可惜做了两房，不介意可以勉强地改为三房，高峰期成交价最高去到1276万，近期低谷也要1030万，此外还有130-200多方的三房四房，真实成交单价约11万左右，像最近成交的一套8楼200方单位，业主降价300多万，最终2100万成交，所以，实力买家可以关注。

　　2、万科金色家园，优点同样是楼龄新，缺点实用率仅78%，而且只有3栋楼，放盘量较少，业主心头也较高，放盘价去到12-13万但没成交。

　　3、润粤大厦，优点是单价还行，也就8万多9万，春节前成交了一套117方三房总价940万，还有一套121方三房总价1000万，两套单价真的就是8字出小小头，在东风东一带算是性价比之王，缺点就是只有3栋楼，没小区花园，98年建的房子，楼龄和设计是硬伤。附近还有一栋单体楼，新华楼，但几乎没放盘。

　　此外，锦城花园也有84方低层同样户型放盘，业主还改成了小三房，放盘价836万。

　　价值连城的东风东路板块

　　楼梯楼方面，价格的跨度就比较大，最便宜的要数东风东路丝绸大厦附近、农林上/下路的老破小，不少6万多就能淘到，锦城花园附近的则去到7万+，最贵的要数天河路单号的铁路宿舍，加装电梯之后有业主喊价10万+，但因为都是六七十方的两房三房，总价可控，如果业主正常放盘8W多很快就可以卖出。

　　

　　梅花路散盘54方两房，放盘价460万

　　其他散盘推荐：

　　·丝绸大厦后面，126方三房两厅，放盘价838万，单价仅6字头。

　　·天河路散盘，64方两房，放盘价670万。

　　天河路散盘

　　据廖锦春介绍，不少来门店咨询的买家，都是冲着读东风东路小学而来的，只要有这个想法的人，是很难接受给他推荐育才、水荫路小学的学位房的，退而求其次，他们也只能接受农林下路小学和铁一小，但这两个学校可以选择的电梯小区也不多，前者只有单价11万多的海景农林华府，后者就是10-11万的富力东堤湾，其实也没有比东风广场和锦城花园便宜多少，只是楼龄新一点。

　　反观育才小学，电梯楼的选择是最多的，质素好的如东山紫园、东山雅筑，楼龄相对新，并且有小区园林和管理，可选择的户型丰富，但价格自然也去到9-10万多。另有东兴、东环大厦等90年代的电梯单体楼，价格仅5.5-6.5万就能盘下，当然便宜是有原因的，早年很多香港人在这一带开公司，都会租这些大厦作为办公，久而久之现在很多单元仍作商用，整体人员混杂，居住体验并不好，所以不少对应育才小学的楼梯楼大院反而比电梯楼叫价还高。

　　而同组最低调的水荫路小学，其实实力也不弱，标杆楼盘是东山一品（嘉富广场三期四期），楼龄仅10年左右，花园小区自住环境好，目前很多业主的放盘价都在10万，但对于想买学位房的家长来说，同样的价位可以考虑区内更优质的学位房地段了，因此没有这么高的成交记录。而近期成交一套168方的大面积单位，总价1398万，折算单价8.3万可供参考。如果是嘉富广场一二期则相对便宜，楼龄20年左右，实际成交6万多单价即可。

　　基于上述，如果你只需要一个东风东路小学学位壳，预算在500万以下，老破小的选择还是挺丰富的；如果你需要自住，且对居住还是有一点要求的，得先看看六个钱包，电梯楼七八百万是起步价，1000万并不多小三房凑合过，土豪另当别论。

　　但无论怎样，“海淀妈妈”天花板只有1个，学位房却有很多，盘下来可能已是“鸡娃”路上最容易的一步。

　　后记：在东风东板块流传一句话“1000万预算比不上500万”。因为手持500万预算的人很清楚，这个数目只能买老破小，他们不会幻想，不会失望，安然接受。然而，手持1000万预算的，往往乘兴而去败兴而归，他们对房子期望很高，最终却发出灵魂拷问“就这？”，对，就这……

　　就在完稿后，我又收到中介最新的成交信息，东风广场一期成交了一套97方东南向三房，总价1080万，业主报价1100万，议价空间不到2%，市场在回暖，你必须接受。

　　购买学位房还需注意什么？

　　·学位房宁买二手不要买一手，很多新盘售卖的时候大肆宣传名校配套，然而最终名校引入泡汤（像最近黄埔热盘富颐X庭维权事件，楼盘一直称会引入广附9年一贯制学校，首期都要收楼了学校还没影），或者学位不足引发维权均不少见。

　　·买二手房需要关注学位是否被占用，建议与卖家签订补充协议，约定学位房占用问题违约责任。

　　·购买越秀区的老破小学位房，如果你名下另有房产，这套学位房面积必须≥30方，如果学位房是唯一住房，则不限面积。

　　·学位房提前1-1.5年左右购买为宜，不要太早，避免政策风险，也不要临急抱佛脚，议价被动，放贷时间不可控。

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