上海7折买房之——我在上海法拍房的这10年

　　二手房中，最容易捡漏，最容易实现6~8折买房的，是法拍房，不管是现在的2023年，还是9年前。

　　自2014年第一次在法拍市场折扣买房后，我一直深耕于法拍房，这10年里通过法拍房折扣买了不少房，也协助过不少家庭在实现6~8折上海买房。

　　2023年4~6月成交折扣统计

　　先来简单看看2023年近3个月法拍统计数据，这对目前的购房者的借鉴价值更大一些。

　　2023年4月~6月：

　　2023年4~6月，上海法拍房（纯住宅），总上架套数537套；——300万~5000万。，上海法拍房（纯住宅），394套；——102套房子流拍，这些房子一般是7折流拍的，占总比例的26%；——216套拍卖成交，其中50%的6~7折左右成交，88%的法拍房6~8折成交；——统计后发现，在2023年4~6月有210套房子在6~7折可以捡到！！（7折成交+7折流拍）这么好的捡漏机会，在我这10年的法拍经验中，只有在2014~2016年出现过，非常难得，很让人心动。对于大部分普通购房者来说，知道法拍房是有漏捡，但更担心的是法拍房的风险，担心这些风险不仅没让我们捡到漏，还把自己老本赔进去。是的，法拍房是有风险，看看我这10年的经历，你就能知道具体有哪些风险，看看我的应对及处理的，评估一下你是否能搞得定，如果你评估下来，能搞得定，那么法拍房的这个漏，你就可以捡，以2023年4~6月的成交折扣统计来看，一般能捡20%，厉害的能到30%，像我可以捡40%。

　　关于我法拍10年的经验分享，写了1.7万字，详细记录了2014~2023年上半年，我是怎么从一个张江IT民工，误入法拍市场，在第一次就被坑150万后，如何一步一步踏坑而来，最后获得了还算不错的收益的。这10年里，小女子我闹过法院，上过警局，带着40个人去强制收过房。当年这套房子7.4折入手，首付100W二年小赚1000W。这10年来，有过很多故事，深深的印在这段历程里，有赔、有赚；入了很多坑，所以也有着非常丰富的出坑经验，以及避坑经验；此文选了一些我认为有参考价值的案例，分享给与我一样，想在通过法拍房在上海安家的你。

　　这篇经验分享篇分4大部分：

　　第一部分——2023年当下进行篇：第二部分——YQ篇：2020~2022年这3年，市场的起起与YQ有较大的关系，第三部分——经验篇：这里分上下两个篇章上篇是2014~2016年线下拍卖时代的黑与坑，这个时期法拍房在法院层面的成交价在5~7折，但此时的法拍市场内幕较多坑也较多；下篇是2017~2019年网络司法拍卖的开启与成熟，司法改革最多也最成功的3年，我大部分赚钱的经验都在这个时期，这个时期7~8折买到了不少房子，在文章中做了大量的案例分享；第四部分——法拍10周年大事纪：整理了这10年里司法改革及发展的重要事件，看这部分内容，也许你能找到，你最担心的风险问题，有哪些政令是应对解决的。如果你比较心急，不想看这么长的文章，可以直接点击下面链接，直接看这10年的实战案例，视频案例，每个视频讲一个法拍房案例，当年多少折扣买入，遇到了哪些问题及解决方案，看完这36个案例视频，你一定能安全的通过法拍房6~8.5折捡漏买房了~

　　2023年6月上海二手房成交套数竟然降到了1.26W套，较YQ刚解封时的2022年6月还少3059套，仅比去年YQ大量感染的2022年12月份只多189套！！！

　　不得不说，现在的上海二的房市场是有一些冷的。

　　也正因为这份冷，上海法拍市场迎来了近8年来捡漏机会最多的时刻，2023年4~6月，50%的6~7折左右成交，88%的法拍房6~8折成交！！！

　　这样的捡漏机会，在我早期2014年~2016年时有过，自2017年之后，这是第一次出现！！！

　　2023年，二手房交易从4月份开始走低2023年什么人通过法拍买房？为何在现在这种下行的市场还会买房？

　　2023年，来找袋鼠通过法拍买房的，主要是这“三位同学”：

　　——上海首置，单身或婚房，预算500~1000万，分数不高，新房有一些够得上，但打新一段时间后，发现打新并不适合自己（太远），但又觉得二手价不合算，发现法拍折扣很不错，就来法拍淘房来；

　　——上海高端首置 或 置换，预算2000万左右，分数不高，想买内中环的，新盘要么价太高，要么分太高，二手完全不看，在法拍市场2~3个月淘一套市区的品质大三房；

　　——学区学区学区，预算500~1000万，在二手看学区房的同时，会来法拍看看，如果正好有想要的学区房，会立马进法拍参拍买房，肯定比二手便宜。

　　为何会在这种下行的市场中买房？

　　——法拍与二手不同，法拍买房有足够的安全垫，20%~40%的安全垫！！

　　——特别是2023年4~6月，50%的6~7折左右成交，88%的法拍房6~8折成交！！

　　——有这么大的安全垫，应对目前的下跌怎么都够了嘛~

　　——再说，上海的限购限贷还是全国最严最卷的，政策放松都还有空间，希望在这些政策放松前买嘛~~也许没有买到最低点，但这个折扣，安全垫应该是够的嘛~~

　　这篇文章，记录的是一位新婚小夫妻怎么通过法拍7折上海买房的故事：文中记录了，他们是怎么结识法拍的；66分的积分，为何不选一手二手，选择法拍的原因及心路历程；此次法拍之旅，他参与了二次拍卖，分别记录了两次拍卖的经历，下面是他们拍卖成功后的交易行程：

　　2023年5月29日，7折，通过法拍买下自己上海第一套房子，也是他们的婚房；2023年6月9日，65%的按揭贷款放款至法院；2023年6月26日，正式收房，从得标到收房不到一个月！！2023年7月4日，执行法官来上海解封&交易中心核税2023年7月12日，完税 & 同时向法院申请退税2023年7月18日，拿到产证，从得标到拿产证，差不多一个半月！！各位同学，也可以通过下面这图张，了解从参拍到拿产证 &收房 全部行程。

　　这也是一位买婚房的IT小哥哥画的，根据他们家的法拍房的真实行程做的记录《中华人民共和国拍卖法》发布，并于1997年1月1日起施行，至今已26年，26年的司法改革，目前的司法执行及司法体系已很完善、很成熟，执行力也比较强了，特别是2017年司法拍卖全面线上化 +2018~2020年的三年严打基本已解决了执行队伍腐败严重的问题，特别是江、浙、沪是目前国内执行力度最强的区域，通过正规渠道+正确方式购买法拍房的安全系数是很高的，95%法拍房之旅程就像上面这两对小夫妻画的流程图一样顺畅的、安全的，几乎没什么波折。

　　法拍1.0时代：腐败&黑势力猖獗时代法拍1.0时代：腐败&黑势力猖獗时代法拍2.0时代：腐败&黑势力负隅顽抗的时代法拍2.0时代：腐败&黑势力负隅顽抗的时代法拍3.0时代：腐败&黑势力完败时代法拍3.0时代：腐败&黑势力完败时代目前是4.0时代：法拍房走进普通人的时代

　　

　　2020年年初，我们有过一段痛心的时刻，武汉！

　　也正因为这样的事件，政府开始救市，在救市前后，上海法拍房上半年是折扣捡漏市场 + 下半年是10年奇观之“溢价市场”！！

　　2020年的上海法拍房，在“不可抗力”时期及5月政策出来后的1~2个月里，成交折扣很不错的，3~4月时，有不少7折成交的，买入就捡漏30%，10月后房价开始上海，在2~6月下手买的人，赚翻了~~

　　记得2020年3月时，有一市价1000W的法拍房，750W我们就拍到了，到2020年12月时此房涨到了1300W，差不多翻倍！

　　2020年5月后，生活已全面恢复+加上各种利好政策+ 上海法拍房不限购，全国的有钱人都来上海法拍市场抢房。

　　2020年9月开始，上海法拍房竟然进入了有史以来最为疯狂的溢价时代，溢价20%上下~~史无前例~~从这个侧面，可以看出当时投资人对上海房房市的信心有多强~这样的状态一直持续到2021年1月22日，这天之后上海法拍房从不限购调整到了限购，投资人不得不退场，法拍市场热度才降下来，溢价时代才结束。

　　2020年5月后，生活已全面恢复+加上各种利好政策+ 上海法拍房不限购，全国的有钱人都来上海法拍市场抢房。2020年9月开始，上海法拍房竟然进入了有史以来最为疯狂的溢价时代，溢价20%上下~~史无前例~~从这个侧面，可以看出当时投资人对上海房房市的信心有多强~这样的状态一直持续到2021年1月22日，这天之后上海法拍房从不限购调整到了限购，投资人不得不退场，法拍市场热度才降下来，溢价时代才结束。

　　在2020年9~2021年1月，这是限购前的疯狂，当时溢价买下的，后来也涨上去了，完全没亏~~当时如果不买，后来就没有机会买入了~~限购了~

　　2020年8月份，有大佬，看了下面这篇文章后，飞来上海，一口气在买了4套法拍房，总价值近亿，付我200万佣金，半年后，这4套房增值了4000千多万！

　　PS：2023年7月14日： 这位大佬曾在黄浦滨江购买过一套大三房，当时到手1800万，同小区有一套同户型2023年4月二手成交2900万。下面这篇文章，就是大佬当时看的，点击链接，看看这篇案例文章，是怎么吸引大佬来上海投资1亿法拍房的？

　　我在上海买了一套法拍房——记我在上海买房的这3个月！（上篇）76 赞同 · 28 评论文章

　　当时写文时，还在审税过户，没到收房，下面是收房篇~~点击链接，看看这个案例最后怎么收房的：

　　溢价200多万，有点不可思议嘛~~当时全国的有钱人，都抢着来上海投资房产自2020年9月份后，全国各地的大佬，在上海法拍市场溢价20%上下抢房时；我们还可以在法拍市场折扣买房，厉不厉害！！！

　　给你们看一个案例：

　　在2020年12月拍到的，上海黄浦某高端小区二房，当时这个地段的房子都溢价20%以上了，我们还捡了折扣。

　　统计了该小区这段时间的表现：2022年3月18日至今，上海发布上榜才4次，目前有一小区已上榜55次，对比一看，此小区在2022年表现非常优秀！

　　想知道，我们是怎么在溢价时代，折扣拍房的吗？ 点击链接，了解详情：

　　2020年，是比较特殊的一年，“不可抗力”+上海法拍房限购前的最后一年；

　　2020年，在“不可抗力”的影响下，2~8月份是非常好的捡漏时代，折扣10%~30%不等；

　　2020年9月时，上海却出现了法拍房贵于二手房的现象，这是上海法拍史上，绝无仅有的现象。

　　2020年，除了我们自己外，这两位来找我们协助淘法拍房的朋友，给我留下了极为深刻的印象。

　　一位90后非沪籍的女生，恢复工作生活后，确定自己没受多大影响后，用自有资金250万+贷款300万，在上涨法拍市场8.3折买了一套中环2房，在2020年5月份。在2020年5月份相关政策刚一出来，这位90后就立即做了这样清晰、明确、果断的判断，让人佩服！（非行业人士，能做出这样的决定，在当时，很不容易的）2020年5月，550万8.3折拍的这套房子，目前已到850万左右，厉害嘛~还有一对65后青岛的夫妻，他们已在深圳、上海、北京这3个城市考查过，最终选择上海法拍。现金5000多万（存款，生意上用不到），一家三口都有首贷资格，儿子在新西兰上大学，未来可能回国发展，配置些房子在上海，可以成为他未来发展的原始资本。最终为他家配置了4套，儿子名下老静安一套3000多万的65%贷款用足，太太（相对年轻些）名下黄浦滨江一套2000万左右的65%贷款用足，先生名下两套1500万左右的（一套黄浦一套徐汇），这么配置综合考虑了贷款+房产税+变现流通当时9000万买的资产，目前至少1.4亿了~不得不说，大佬就是大佬，在外地+非行业人士，能快而准的做出这样的决策，很厉害！！其实2020年，找我买房套数最多的不是他们家，有一家直接配置了8套，更大的大佬~

　　如果你想像他们一样，在2022年，通过上海法拍房6~8.5折捡漏买房吗？点下面这里

　　2021年，法拍市场的清朗行动已尘埃落定，法拍房的风险越来越小，安全度越来越高，真正适合所有购房者的法拍市场来了。

　　2020年下半年开始，法拍房的交房率成为了执行法官的KPI之一，此KPI一出，法拍房空置状态上架率从2019年的14.5%上升到了2020年的51.9%，2021年维持在58.3%，2021年时大部分上海法拍房在成交后1~6个月内交房。

　　特别说明：空置的房子不等于完全没风险，但风险度确实要低很多。

　　2021年1月22日，上海法拍房限购了，大量捡漏时代回来了！！

　　2021年1月22日，上海法拍房限购了，此政策一出，档掉了多少原本愿意高价不限购买上海方的大佬，只把机会留给了有购房资格的你，这有多幸运，你知道吗？

　　法拍房限购后，成交价在7折~8.5折的，10套中就有6套，其它的4套，性价比最差的也能捡个7%左右的税费差，几乎每套法拍房或多或少都能捡到漏。

　　2021年，上海法拍房限购后+法拍市场的清朗行动尘埃落定后，都不需要搞清场难度大的，就可以8折轻松买房，这是我9年法拍中，技能值要求低+折扣大的时代，真幸运！（嗯~~怎么有种武功太高，难逢对手的寂寞感哈~~~)

　　2021年2月起，每10套法拍房中有6套左右，7~8.5折成交，捡漏15%~30%备注：此房法院是2020年2月份左右出的评估价，2020年下半年上海房价爆涨，法院评估价低于2021年1月29日市场价。上海法拍房于2021年1月22日开始限购，此房于是2021年1月29日拍得，限购后第7天，8折入手！！！

　　记住，每次政策的调整，在调整后的一段时间里，会短期的出现一段折扣极大时段，他们就是抓住了这个时段的人，其实你花点心思，也是可以抓住的，或者你来找我们，可以协助你们抓住哈~

　　购买此房的是一对85后小夫妻，在进入法拍市场之前，一直在摇一手，摇了一年，没买到，在法拍房限购后，果断进入，最终用原本买2房的钱，通过法拍在同小区买了一套3房+一个车位。

　　具体的折扣细则：644万买入，与二手总价差达150万！！

　　房价差至少100万：此小区差不多的三房挂牌750万不带车位，如带车位得加30万。2021年1月，上海房价上涨中，房+车位成交不可能低于750万，房价差100~130万。此法拍房税费各付，税费省47万。税费差测算细则如下：

　　此法拍房的交易时间线：

　　2021年1月29日644万得标2021年2月4日首付已全部至法院2021年2月5日银行放款400万元至法院2021年4月4日拿到法院裁定（中间过了一个年）2021年5月10日拿到产证2021年7月10日法院来上海协助收房此房，收房稍微有一点点难度，但不大，具体情况可以点击这条链接了解收房详情：

　　最终，Z先生家以644万，市价的8折，通过法拍方买了一套3房，白得一个车位，拿到产证2个月左右就顺利收房了，开心得不要不要的，Z先生通过此次法拍之旅，深度的体会到了法拍房的魅力~~

　　2021年4月份时，有一位凌晨4点给我家小助电话的80后小姐姐，她在网上看中一套法拍房（户型非常稀缺，二手房近5年未出，想买来自住）。通过百度打到了我们，通宵研究我们公众号+网站的文章及课程，在凌晨4点联系了我家小助，半个月后她如愿买到了这套法拍房，折扣买到的。（凌晨4点的电话，记忆深刻哈~）2021年8月时，一位留学归来的90后小哥哥，完全做到了未雨绸缪，一年前就开法研究拍房，户口一办下来，就来买房，2天后以底价8折在浦西内环买了一套2014年的婚房。这种眼界，这种规划及学习力，让我佩服！2021年年底，一位70后大姐，开工厂的，1000W在手，想投资，之前身边有家人通过法拍折扣买过房，她也选了法拍，在正式入手前，一家一家走访&对比&评测上海各法拍服务机构，用了2个多月做市场调研，最终只花了800多万+部分按揭贷款，8.7折买了一套法拍房，裁定还没到手时，法院就把钥匙给了她，租金就可抵房贷。她这种研究方式及态度，让我印象极为深刻。2021年的限购，虽然使得投资客群退场，但为刚需打开了一个巨大的窗口，那一年反应迅速的刚需们，进入法拍开拓视野的同时，也成功的折扣配置了优质资产。

　　如果你也想 ，与他们一样通过法拍折扣淘房，点击链接，一键查询，全网7大平台上海法拍房：

　　2021年的上海一手市场，是一个折扣非常大的市场，有一种买到就赚到的感觉，我相信所有的买房者都想入一手淘金。

　　2021的一手房：房子新、与二手倒挂20%~40%，谁不心动?

　　我当然也心动过，也行动过，但一研究，却发现：

　　不是所有的一手房，真的有那么高的折扣，有些是虚的！！！真正的好房、好价差的房，积分很高，买到真的是赚到，但是如果是我买，价差是真有，但这个钱最终能不一定能安全入我手~~哎~~不得不忍痛放弃！！！为什么明明差价那么大、房子那么好的一手房，而我明明有入场的手段及方法，却为何不入？

　　点击链接，了解详情：

　　2022年3月，2020的戏码再次上演，只不过此次的主角是我们，上海！！！

　　2022年上半年，是停滞的，上海的我们休了一个工作以来最长的假，也是最为煎熬的假期，YQ期间法拍房的量非常的少，成交的更少，但如有成交，性价比极高。记得在YQ期间这套汤臣高尔夫近球场的别墅，7843万成交，在2022年年底以1.1亿出售掉，6个月净赚3150万！！

　　YQ期间，我们也拍了几套房子，7~8折左右拿到，在这样特殊时期，能定下决心的人，都非一般人！！

　　2022年到底会如何？上海的房子还值不值得买？捡漏机会将会更大？

　　2022年已过完，现在结果已出，各位看《2022年度（上海）法拍房数据统计与简析》来找答案嘛~~

　　2022年，我们的开局是非常不错的，虽然多少有一些波折，同时也让我们有更多的时间做更坚实的升级工作。

　　2022年1月，花了上百万投资研发的法拍房定制的智能系统上线数月后，系统越来越稳定，我们9年的法拍实战经验都浓缩在这个系统中了哦~

　　2022年1月，去某岛呆了1个月，回来后录制了一个3天的课程，在某音上上架，是专门为限购之后的刚需购房者录制的基础课程，有需要同学，可以来找我们获得课程地址。

　　2022年2月份的时候，CCTV-2的一个栏目要做一个法拍房相关的采访，我们因在业界有较好的口碑+专业度，在重点采访之列，所以怎么说我也算是上过电视的人了哈（骄傲的叉会腰）~~

　　点击链接，查看采访详情：

　　2022年3月，接到北京央视《大国创新》节目组的邀请：邀请袋鼠安家创始人肖然作为节目访谈嘉宾候选人。当月10日，我去北京央视与节目制片人、台里领导/主编进行面对面的沟通，讨论访谈大纲题材，确定能否晋升为正式嘉宾。如果不是这次上海再次因为不可抗力而受到影响，很有可能会在下半年，会有我们的访谈视频了~~有些可惜哈~

　　从4月起，在家呆着的这段时间，也没闲着，以视频课程的方式录制30多个案例（目前已完成大半），把过去9年的技能+实战经验+法拍知识+遇到的各种问题&风险的应对方案技能技巧，通过案例的方式做了详细的讲解及分享。

　　点击下面链接，查看所有案例详情：

　　我是2014年入的行，这3年的经历，如果让我回顾这段时期的法拍市场，就一个字：黑！！

　　有兴趣的，可以跟着我的脚步，去了解一下这段充斥着黑暗及套路的法拍史嘛~~

　　先简单的介绍一下自己，以及怎么入行的。

　　我，来自广西桂林一小县城，

　　大学毕业后，在2009年到上海，就职于一家外企，是张江千千万万IT民工中的一员。

　　2014年，读书时的欠款+老家的房子已搞定，就开始琢磨上海买房的事。

　　这时，一个“朋友”跟我分享了他买房的经历，一年前买了一套法拍房，不仅不用购房资格，还很便宜，差不多7~8折的样子，心动了~

　　无相关经验的我，全权委托给了“朋友”推荐的“专家”，后来发现，被人下套吃了差价，被“坑”150万。

　　下面这条连接就是我被坑的详情：

　　2014~2016年，这个时期的法拍房，与现在不同，是线下委托拍卖时代。记忆中，这个时期的法拍市场很混乱，有不少藏在阴沟里的、政策照不到的、地方上的一些势力在兴风作浪，在当时的法拍市场各种下套，牟取暴利。

　　这时的拍卖房，仅看法院公布的成交价，很低！一拍流拍，到在二拍 或 三拍才会成交。

　　像这套青浦区法拍房，花园别墅，二拍8.5折起拍流标，三拍7.5折不到成交。

　　仅看成交价，很诱人！这也是多人入坑的原因，但真实的情况是，这个价差跟我们这种普通购买者无关。

　　亲身经历，2014年买过法拍房，真实成交价6.4折，而我到手已近9折。

　　中间的2.6成，被相关利益的人分了：

　　操盘的人，他们仅用了三周的时间轻松的套走150万价差，空手套白狼（是一群人一起分赃的）；过户时坑了一笔钱，说是帮我做低枋税评估价；收房又坑走了近20万元（这套法拍房，本来是空的，是他们派人去占用，然后跟我说需要清场收房）。这几年里，又玩了几套，一边成长，一边练就了一身的防坑本事。

　　去年年底，我把见识过的那些套路做了一集分享，有兴趣的同学，可以去听听

　　那个时候，法拍市场是不对“外人”开放的。

　　大概在2015年时，我遇到了一个80后的小姑娘，这是我当年在法拍市场中遇到过的最聪明的女孩。那几年的法拍市场是混乱的，她与我一样，在这个领域里没有关系，没有背景，没有人脉，但她选择了一条非常有效的路：应聘成为拍卖行的一名文员。并在2年时间里，用业余时间考取成为了拍卖师，成功打入拍卖房的资源圈，之后非常顺利的用6折左右的价格在法拍市场买了一套房。这2年，她的投资回报是非常高的，在当年那样一个混乱的市场中，这是最安全、最直接、性价比最高的法拍房淘金之路。当时的法拍房属于勇敢和决心，虽然你可能错过了从未有过的便宜房源，但并不能称作可惜，因为市场的不健全，所谓渠道也非走在正道上，只能说赚到的人赚到，错过的也就错过了。

　　

　　2017年的网终司法拍卖的推行，就是法拍市场的一个分水岭，是破晓时分的开始。

　　彼时法拍完成了从“不能碰”到“有风险”的“0到1”式的本质改变，但此时离普通购买者入场，尚需时日。

　　到了2018年的法拍市场，对我这种有经验+人脉的法拍人来说，已很正规了，但潜在风险依旧存在。

　　2019年法拍市场完成了理论+市场面的正规，此时的我们已完全可以通过技术+经验+知识，这种技术流的、正规的、合法的操作手法畅游法拍市场了。但是清场难还存在，这对大部分普通购房者来说，阻止了他们，也正是这个阻力，捡漏机会更大，当年的我们7~8折入手的案子很多，收益较厚。

　　破晓时分，对很多普通购房者来说，还不是最佳时刻，对我们来说，是法拍安全捡漏时代，是盛宴时刻~~

　　2017年，是中国司法拍卖史上非常具有历史意义的一年，这一年全面取消线下拍卖，走上了现在大家所熟知的网络司法拍卖。这让拍卖信息越来越透明，让法拍房越来越正规，让之前的那些地方上的、阴暗角落的势力开始走向瓦解。

　　2017年，另一件具有历史意义的事，那就是上海的法拍房可以像二手房一样正常按揭贷款了！当时只有建行的一个支行可以做~~可以像二手一样，只需先付首付，其它的钱银行放款到法院。

　　2017年，有很多历史性的推进，但还有一些残余势力，还有不少坑，对普通人来说风险还是有些大。

　　这个案子发生在2017年4月，当时的网络司法拍卖才刚刚开始，清朗行动也才刚开始，残余势力的影响还在，我就是碰到了这群残余势力。

　　我7.5折入，0首付！（我的朋友圈应该有当时签收的成交确认书，在乔家路2号的2号拍卖厅，有兴趣的可以去翻一翻~~~）

　　250万入，当时市价330万，贷款250万，0首付！！！

　　但是！房子被几十个纹着纹身的大汉占着，用了很多方法，像换锁、停水、停电，甚至我把房屋内拆成了毛坯都没把人清走，很是烦燥！！

　　占着这套房子的，就是那些残余势力，2018年1月全国扫黑除恶专项斗争启动，2019年这项斗争发展得比较成熟时，我抓住了机会，报警处理了！！

　　呵呵~~惊不惊喜，意不意外~~~更让我爽到的是，他们在局子里被关了1个多月，有一些人还判了刑，这是对残余黑势力的完美反击，感觉爽爆了~~呵呵~~

　　点击链接了解案例详情：

　　关于上海法拍房贷款的风控管理很多人都知道，法拍房有一个难点，也是风险点，那就是付款周期短，一般是10~15天。

　　2017年，大概7月份开始嘛~~在上海高院的全力推动&支持下，上海法拍房终于可以像二手房一样办理按揭贷款。但是一般不出意外的时候就该出意外了……

　　这个案子就发生在这时，2018年1月份（农历2017年12月份），因为银行政策的变动，导致不能在法院尾款日之前放款。

　　那时候法拍房的按揭贷款也才推行几个月，经验不足的我，差点违约，如违约的话，这套1000万拍下的市值1400万的法拍房，可能会损失480万！！！

　　当然，最终我们肯定是没有违约，而是找到解决方案，具体情况点击链接了解案例详情：

　　因为这个案子，让我开始着手构建了一整套的、严谨的、系统的资金风控体系及应对方案，从这之后，贷款的坑我再也没有入过~~厉害嘛~~呵呵~~

　　2020年3月，写了一篇关于法拍房贷款的专题文章，详情讲解了这4个点：

　　购买上海法拍房，按揭具体怎么做的。为了确保及时放款，作为购买人，你需要参与的工作有哪些？要提前做哪些准备工作，才能在尾款日之前放款到位？如果尾款日之前，放不下来怎么办？点击链接，了解详情

　　这一段经历，我要跟大家好好提一提，亲身经历过，后果太严重了，真心建议大家千万不要入此坑！！

　　2017年前11个月，上海房价一直暴涨，那时大家的买房情绪高涨，感觉只要买到就赚到，不少人受到X库的影响，用GPGD + 信用贷套首付疯狂买房；

　　2017年，我有一个朋友，受了X库的影响，用GPGD + 信用贷套首付双杠杆买了3套房，没想到2017年12月开始，不少外环的跌了20%~30%，内环有一些房也跌了，我朋友的这3套房子都跌了不少。

　　好死不死的，2018年很多GPGD的银行产品，突然大量抽贷停贷。

　　我朋友的全被抽了，抽贷后不得不靠高利贷维系，损失越滚越大，最后没有挺住，选择了轻生，最后房子被查封拍卖，人财两空家破人亡。

　　我写了一篇怎么做才能规避抽贷的文章，点击链接，了解详情：

　　2017年时，有一群让我印象极为深刻的人，一群通过比特币大赚的人，他们大多是8090后，当年他们在全国各地大量购房，上海法拍房不限购，他们当然也来了。

　　他们买房大都不看房、不贷款，要求安全过户+收房，服务费用差不多合理情况下，直接付钱，豪爽得不要不要的。

　　当时炒币，是一个风口大爆发的时期，很多人赚到了不少“快钱”，其中有些则通过法拍之类的渠道顺利把“快钱”变成了真正的资产，如果看到这两年的局面，会不会有人后悔当年没有像他们一样来法拍市场把快钱变现呢？

　　到了2018年，法拍市场已比较正规，法拍市场的清朗行动已有不错的进展，普通购房者可以有条件的入场了~~

　　2016年3月到2019年2月，最高人民法院在落实“用两到三年时间基本解决执行难问题”——已进行到了第3年，之前普遍存在的执行难已得到了较大的改善；全国扫黑除恶专项斗争自2018年1月开始，至2020年底结束，为期3年——第一年的扫黑险恶也已展开，之前地方性的黑势力被遏制&瓦解。全国网络司法拍卖自2017年起全力推行了一年多，之前的“法拍地方圈”利益被打破，关系被瓦解，至少在遇到我们这种极别的选手，已不敢做恶了。且法拍房的按揭贷款已推行了一年多了，又加入了几家银行，选择变多，银行相关的政策及流程也越来越稳定及顺畅了。那一年，普通购房者入场可以有条件的入场了。

　　这一年普通购买者开始大量进场，找我们操盘的人也越来越多，此时的我和我的小伙伴，经验+资源+人脉积累到一定程度，普通人担心的问题，在我们看来，那就不是事，简单得很。

　　虽然手上的案子突然爆增近6倍，本应高兴的我却隐隐的感到有些不安：

　　我担心万一发生之前没处理过的高难度的问题，可能会让我们有致命的损失。

　　不出意外的意外就来了

　　2018年5月30日，以1200万拍下了一套市面上非常稀缺的、数年都难得见市的好房子，因其非常稀缺，价差100万左右，在当时的法拍市场，不算大。

　　核税时却发现税费高达360万，还隐藏了一个遗产的问题！！（隐藏得比较深）

　　法院公告中有非常隐晦的，当年我们在尽调时并没有发现这个问题！

　　（如果这个案子发生在现在，一定会在第一时间发现并进行排除，可惜并没有如果……）

　　裁定一出来，我一看，不对劲！立即叫停推进后续事宜，私下找朋友研究+核税，结果是，如以当时在手的裁定去过户，税费最少要360万！！！

　　得到这个结论后，我在办公室里枯坐了整整一夜。

　　懊悔为何当时尽调信息核实时我不做得更详细些，懊悔为何要拍下这套该死的房子，懊悔为何我要入这一行弄了这一单。

　　冥思苦想，希望能找到可以规避这笔高额的税费的方法。

　　我一字一句的看公告信息，一字一句的看裁定文书，一字一句的把完整的执行卷宗看了一遍又一遍，把拍卖法拿出来翻了一遍又一遍，最终让找到了这个突破口！于是就把我的猜想、发现、推断，与律师团队一一细说，再去请教法院的朋友+交易中心的朋友，大概在半个月后，我拿着与律师起草的执行异议书与执行法官面谈，清晰的、坚定的、有理有据的说明，这套法拍房的公告信息与裁定文书有问题，我不接受，要求重新庭议，重新出裁定文书。

　　最终，我拿到了新的裁定文书，遗产相关的税费不在我的支付范畴内！

　　当年，我是如何搞定这360万税费坑的？点击链接，了解详情：

　　这个让我头上第一次长出白发的案子，那30多个彻夜难眠的夜晚，至今难忘，也促使我完成了最完整、最严谨、最全面的法拍房风控调研模型+系统+工作管理体系，这个案子之后，我们再没发生过一例因尽调不到位而发生的风险。

　　毕竟360万的教训，发生一次，就够了！

　　附上是2020年左右出的一篇案例文，详细讲解了，我们在参拍一套法拍房前一定会完成的5大风控管理。

　　点击链接，了解案例详情：

　　2018年，和我们一起在法拍市场淘金的是这3类人群：

　　与我之前相熟的亲朋好友+同事，普通人在这个时期是不敢入场的，但如果有信得过的人协助的话，有些人就敢来淘金了，这里有70后、80后也有90后哈，前两者首付自己准备，90后首付父母准备江浙一带的企业主，为子女在上海置办资产，60后的父母，8090的子女；江浙一带的房产相关的中高层，大多是7080后，通过在二三线房产赚到的钱，在一线城市置办资产。应该说，正因为2018年的法拍市场越来越规范，才吸引到了“old money”的入场，成熟的财富圈层、高中产圈层开始在这个渠道里避开限购制约，或配置家庭资产、或升级刚需，法拍成了他们对同圈层家庭实现升级优势的“独门秘方”，在那几年没有做这些事情的人们，可能会在四年后面临有钱也买不到房的窘境，限购了~~

　　2018年的法拍市场，对我来说，已很正规了。此时，我们已可以仅通过技术+经验+知识的提升，就可以在法拍市场畅游了。

　　当然如果技术+经验+知识不够的话，还是会踩坑的哦~~我的这个教训，当时算是尽调经验+知识的不足造成的

　　2018年，当时的折扣还是不错的，7折左右成交的案子，难度要大一些，碰的话，需要注意些。

　　到了2019年，法拍市场就更正规了，毕竟网络司法拍卖已推行到第3年了~~

　　2017年之前，法拍市场中横行的地方势力，因为网络拍卖信息的透明化，利益关系瓦解的瓦解，顽固的那些残余势力，也在扫黑除恶专项斗争中被荡清，法拍房的市场环境越来越干净清爽了。

　　我有一套17年买的法拍房，之前一直被小贷公司的人强占着，19年时通过扫黑除恶专项斗争清除收房了。

　　2019年的法院，也积极的推进执行法官接待日+院长接待日+ 12368司法热线监管。

　　每一个执行法官，每周都有一次公开接待日，买受人如果遇到问题，可以直接去见法官了。每周有一个固定时间是院长接待日，如果是遇到较难的问题，可以去见见院长，也许会有更大的收获~~12368司法热线，这个是集查询+投诉为一体的热线，我们对投诉这一项功能，运用得是相当的纯熟哈~~2019年的上海法拍房的按揭贷款，已是第3个年头了，已很成熟了~~

　　此时的上海法拍房市场，其实已完全具备普通人入场的条件，不过这时候的法拍房空置上架率有点低。我们统计过2019年上架了2386套上海法拍房，公告上注明是空置交房的仅14.5%，有人占用法院负责交房的占比35.4%，其它的法院不负责交付。

　　这意味着什么呢？意味着，此时大部分的法拍房交房有一定的难度，需要购买者本身在技术+经验要硬一点才行。

　　到了2019年，此时我们的法拍房经验+技术+知识，不是硬一点，而很过硬！！！

　　2019年的我们，之前不敢玩的，不敢吃的利差，我可是专挑吃了，没办法，牙口好~~嘻嘻~~

　　2019年，交房难对一般人来说可能是个难题，但对我们这种掌握了一定“密码”的人来说，是财富的源泉~~

　　打住~~各位看观不要乱想哈~~~我们不走之前那种关系圈的腐败路线哈~~我们走的是正正规规的、合法的、干净的纯纯的技术流路线哦~~具体看几个2019年的案例。

　　2019年10月8日拍得，880万拍下当时市价1000多万的房子，税费还各付，房价差+税费差近200万。

　　法拍公告信息：该标的带租约（详见租赁合同），租赁期自2017年6月6日至2022年10月28日止，租金每月10725元；从第四个管理周期起每个管理周期递增5%。标的物带租约拍卖，法院不负责交房。

　　当时一看，到带租约，带长租约，两眼放光！！参拍前的尽调做下来，确定，这个案子搞得定，上！！

　　结果是，于2020年3月8日安全收房，提前了2年7个月，且没有付一分违约金。

　　这有收房难题吗？完全没有哈~~怎么做到的呢？

　　点击链接，了解案例详情：

　　这个案子，当年，可是我们精挑细选定下的哦~~

　　2019年7月，通过变卖购买，1140万买下1500万的黄浦滨江三房，贷款1100万，目前此房2200万。

　　房屋占用人：60多老人+小孩（4岁）+一对中年夫妻，被执行人之一，是一名律师，一直对抗执行+清场，多次申请执行异议。外地法院，公告上说：房屋延迟交付！！

　　得标前后，精心布局，拍下后1年左右安全收房，由法官+法警+搬家公司40多个人组成的强制清场队伍哦，是近9年里最为刺激的一个清场现场了哦~~

　　这样的利润，花过一年的时间收房过，怎么了~~不香吗？香得狠哦~~

　　点击链接，了解案例详情：

　　当年，我们就是冲着房子好+地段好+ 有80岁老人占用价格好，而这个清场我们又搞得定，才入场的~~

　　2019年下半年，淘宝拍卖，1人报名，1 次出价，得标。

　　以7折底价846万，买下1200万的三房，目前此房市值1700多万，纯利830万。

　　拍卖公告：目前有人占用，法院不负责此房的交付，需要买受人自行处理。

　　我们调研核实下来，发现两人占用，被执行人之一 50岁（前儿媳）+80岁老人占用（前婆婆）

　　80岁老人占用的房子，需要投入的时间+精力+布局要长一些，有一些必要的程序还是要走走的，最终于2021年7月5日顺利收房，收房成本仅6万（打官司付的律师费）

　　是80岁老人自愿的、无条件的搬走，为什么呢？

　　点击链接，了解案例详情：

　　这一年这2类人群给我留下了非常深刻的印象

　　90后在国外留学的父母，为其子女通过法拍不限购在上海置办资产；阿里和华为的IT从业者，大多是85后+90左右，进入上海法拍市场买房。可以说2019年的法拍房完成了透明化的进程，买法拍只要有靠谱专业团队加持，几乎是稳赚不赔的买卖，尤其海归、Z世代这些眼界比较开放的年轻购房群体，对法拍并无成见的他们反而比迷信一二手渠道的炒房老手们获得了更大的选择空间和利益空间。

　　2019年，法拍房除了清场交房这一瑕疵外，已没什么其它难点了，普通购买者可以谨慎入场淘金了！

　　市场上理论的正规，2019年时已照进现实了，完全可以通过技术+经验+知识，这种技术流的、正规的、合法的操作手法畅法拍市场了。

　　2019年清场还是有点难，对于大部分普通购房者来说，阻止了他们入法拍房，也正是这个阻力，捡漏机会更大，也让当年的我们收益较厚哈~~

　　2014年：交了150W的“学费”才入了行2014~2016：小白绝对想不到的法拍“套路”&那些年，那些政策都照不到的“阴暗角落”2014~2016年的司法改革重大事件：

　　2012年7月10日，淘宝网首例，自主型网络司法拍卖成交，是一辆33万的宝马；自2014年1月1日起全部要求浙江省的全部法院入驻淘宝网司法拍卖平台，淘宝拍卖开始从试运行到地方推行；2016年3月到2019年2月，最高人民法院在落实“用两到三年时间基本解决执行难问题”的过程中，通过推进联合惩戒机制体系，让失信被执行人“一处失信、处处受限”，有322万名失信被执行人迫于信用惩戒压力自动履行了义务。2017年，全透明网拍上线，打开门来的法拍成为有利有风险的“冒险家乐园”2017年的司法改革重大事件

　　2017.01.01起施行的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》 简称《网拍规定》，最高人民法院明确要求全国法院不得再进行委托拍卖，全面推行网络司法拍卖，正是这一举措，瓦解了原司法拍卖中的最为让人头痛的地方黑势力。2017年下半年开始，上海的拍卖房可以像二手一样正常办理按揭贷款，之后只需付首付，贷款部分的钱由银行放款至法院，但当时只有一家银行加入。这一举措，不仅减轻购房的资金压力，还从源头上打击了很多非法的小贷公司。2017年肖然的案例分享篇

　　2017年的“清场坑”：空有产证2年有余，房子呢？2017年的“贷款坑”：时间的代价！1000万买房，480万命悬一线！“抽贷坑”：步子大了，扯到的不一定是蛋，可能是命！——贷款风险篇2018年，普通购房者大量入场，挑战高难度问题险些赔上360万？2018年的司法改革重大事件

　　2018年扫的是大恶，把上层的恶清扫了不少——全国扫黑除恶专项斗争自2018年1月开始，至2020年底结束，为期3年。上海法拍房可办按揭贷款的银行又多了几家。2018年肖然的案例分享篇

　　2018年的“税费”坑：1200万买房，税费却高达360万的坑2019年，法拍华丽转身“投资天堂”，令人垂涎欲滴的低风险高收益！2019年的司法改革重大事件

　　2019年，我亲身经历过扫黑，之前坑过我的非法小贷被抓被关被判刑了——全国扫黑除恶专项斗争自2018年1月开始，至2020年底结束，为期3年。为期3年的，解决执行难的专项改革正式结束，执行难不再是法拍房的难题了：2016年3月到2019年2月，最高人民法院在落实“用两到三年时间基本解决执行难问题”的过程中，通过推进联合惩戒机制体系，让失信被执行人“一处失信、处处受限”，有322万名失信被执行人迫于信用惩戒压力自动履行了义务。2019年肖然的案例分享篇

　　2019年清场案例1：法院带长租约的房？3个月净赚200万，买！2019年清场案例2：老人小孩不肯搬，被执行人还是律师？1年就收房！首付不到100万，2年纯赚1000万！2019年清场案例3：80岁老人占用，法院不负责交房？没人敢拍！好项目哈~~买它！6万清场收房，纯赚830万9年风水轮流转，2020年法拍贵过二手房！你笑买家冤大头，买家笑你太天真！2020年的司法改革重大事件

　　2020年，扫黑除恶最后一年，直接荡清法拍市场中的地方恶势力——全国扫黑除恶专项斗争自2018年1月开始，至2020年底结束，为期3年。上海法院也在高院的要求下，对法拍房的清场率进行了KPI考核，到了2020年效果显著：曾统计上架前法院清场占比，在上海2019年是14.5%，2020年增长到了51.9%，2021年是58.3%。2020年肖然的案例分享篇

　　2020年案例篇：如何在溢价市场，折扣买房？2021年，尘埃落定！法拍常规化，真正适合所有购房者的法拍市场来了，买房不看法拍等于“自断一臂”？

　　2021年案例篇：捡漏20%，644万折扣买下市值750万，外环 136平 学区三房2021年特别篇：一手折扣那么大，我为何不买一手？2022年恢复正常生活后，法拍房会不会激增？捡漏机会将会更大？

　　总结：我的法拍10年这就是我法拍10年的故事，未来的故事还在延续。回顾这10年

　　前3年我在黑暗中前行，那是一个荆棘从生的时期，我被坑得遍体鳞伤，但也正是这段经历，让我练就了一身过硬的本领及经验；

　　中间的3年里，我专注、坚持不懈、持之以恒的学习、研究、实战，不断的提升及完善自身的知识及能力，在这3年里，我们战绩丰厚，收获满满；中间的这3年，我们见证了司法拍卖市场的改革与发展，我们也与之一起发展成长。

　　法拍10年中，YQ就占了三年，面对受限所产生的影响及变化，我们也算经验丰富。在这样的大背景之下，给了我们很多困难与考验，我们经受住了，且快速成长，这3年里，每年我们都在成倍的累积，每年都面临很多考验，有成功的也有失败的，我们不断的总结经验，持续前行，也获得了我们应得的收益。

　　2023年，是YQ后的第一年，从目前的情况来看，2023年4月是一个分水

　　2023年也许是最差的时代，也许是最好的时代，你我共勉，期待未来。2023年7月15日 周五晚 22：19肖然记于上海