“非人才”捡漏人才公寓是否划算呢？实探双流区首个人才住房！

　　

　　区域：双流区杨柳湖板块

　　双流作为成都二圈层的头部区县，近两年的地价、房价领跑其他近郊区。双流的腾飞离不开 “南拓”政策的开展，紧邻高新区、天府新区，区位上享受外溢红利。比如华府板块、怡心湖板块的崛起很大程度上得益于紧挨高新天府新区，大量的工作岗位集中在高新区，部分溢出的人口将房买在双流区买房也成了自然而然的事情。再加上双流拥有良好的产业配套（电子信息、生物医药、航空经济），成都唯一的实行十五年免费教育的区域，双流区从发展潜力和居住宜居上都值得关注。

　　双流区的热门居住板块非常多，除了上文说到的华府、怡心湖明星板块；还有航空港、东升、杨柳湖、九江、生物城等居住中心。2018年，双流提出了“一港三心四组团”的发展格局，“一港”即双流国际航空港。“三心”是指杨柳湖、怡心湖、永安湖三大城市中心。从规划中可以看出，怡心湖、杨柳湖、永安湖（生物城板块）将会是未来双流区的三大居住核心板块。

　　

　　杨柳湖板块作为双流的新兴板块，定位为成都副中心、双流新中心，未来双流区的大部分行政单位都将搬迁于此，区域高度不言而喻。杨柳湖板块包含彭镇、九江街道、东升街道、黄水镇在内的区域，主要依托成都芯谷产业园区，划分了五大功能组团，分别是以政府中心为主体的中央商务组团；以成都芯谷为产业的科技研发组团；以空港中央公园为依托的人文休闲组团；以凤栖湖国际社区为主体的生活服务组团；以空港国际商务中心为基础的生产服务组团。

　　

　　从规划来看，杨柳湖板块潜力巨大，但是整个板块的规划还在起步阶段，区域大量空地待开发，特别是区域配套开发缓慢，而区域的地价和房价在逐步上升，今年9月份的二批集中供地中，双流区供应的7宗地全部位于杨柳湖中心，成交楼面价在7588-10400元/㎡，清水限价15700-18000/㎡。根据锐理数据统计杨柳湖板块均价从2017年的8125元/㎡到2020年均价已上升至14593元/㎡，目前区域内在售的正源荟艺境高层清水17000元/㎡、人才公寓城投置地梧桐馨园高层装修17200元/㎡。

　　

　　来源：锐理数据

　　从二次集中土拍可见，其中有三块土地为双流西TOD用地，双流西TOD项目作为成都14个TOD项目之一，双流区首个TOD示范项目，将打造集“特色商业街、品质住宅、星级酒店、医疗中心、国际学校、商务楼宇”为一体的国际空港公园城市新地标，对于杨柳湖板块来说，更是一剂强心针，对于区域发展意义毋庸置疑。

　　

　　双流西TOD意境图

　　产品：容积率2.0洋房+高层社区

　　城投置地梧桐馨园位于双流区东升镇(棠湖中学新校区旁)，是双流区首个人才公寓项目，项目占地约120亩，规划1388户住宅，建面约62-150㎡，容积率2.0，涵盖小高层、高层、洋房产品。

　　

　　项目分为两个地块，由市政规划道路分开，梧桐馨园占地约50亩，共规划12栋住房 660套房源，采用围合式布局，形成大中庭景观；梧桐馨园南区占地约70亩，共规划15栋住房728套房源，采用阵列式排布。整个项目东北-西南朝向，南低北高，依次分布为洋房、小高层、高层产品，尽量保证每一栋楼充分采光。

　　

　　项目梯户比为1T2、2T3、2T4，洋房层高7F，小高层、高层11-18F不等，梧桐馨园户型面积60-147㎡，南区户型面积109-148㎡，整个户型区间非常大，适合不同预算的客群。从户型分布来看，南区大户型偏多，相对改善。

　　目前项目已经是实景呈现，肉眼可见楼间距是比较宽敞的，预计2022年3月31日装修交付。

　　

　　项目北侧紧邻旭辉金科棠府，西侧是棠湖中学新校区，南侧一街之隔则是525亩的正源荟艺境项目，东侧是8500亩生态湿地公园。项目整体地块方正，周边环境安静，生态资源丰富。

　　户型：双阳台设计通透性好

　　建面147㎡户型位于梧桐馨园的10/11/12号楼，为7F洋房户型，实得面积约119.78平米。整个户型的客厅、餐厅、起居室动线分明，各个板块独立划分。这样的好处当然是互不打扰，能各有一番天地，劣势就在于餐客厅独立分布在两端，整体空间不够开阔，过道浪费多。

　　竖厅双阳台设计，客餐厅左右分开设计，通透性好。进门右手进入客厅衔接南向阳台+书房，进门左手进入餐厅衔接北向阳台+厨房设计。由于进深比较深，入门玄关处的采光不是太好，客厅、书房距离卫生间有点距离。

　　主卧套房设计，自带衣帽间和独立卫浴，主人尽享私密空间。次卧带飘窗，户型大小适中，舒适度较高。

　　

　　交通：三地铁环绕 距离约2公里

　　轨道：项目周边有地铁3号线、10号线、在建17号线经过，但是距离项目都有一定的距离，距离最近的地铁17号线棠湖中学站约1.5KM，距离3号线三里坝站，10号线应天寺站，大约2公里，同时距离地铁双流西站2公里+，这里是地铁3号线、10号线、规划中的17号线以及成绵乐城际铁路交汇站。通过地铁3号线能快速到双流城区商业中心、凤栖湖、双流人民医院、棠湖中学等各大周边配套。打个总结！项目距离地铁都有一定的距离，但是自行车可以打通最后2公里。

　　

　　公交：

　　项目周边居住人群较少，所以公交路线并不多，主要是涧槽南街双楠大道口的S11路;S14路，以及银河路上的S06A路;S06路;S11路，都是双流区域公交线路。

　　

　　自驾：

　　道路方面，成新蒲快高速、双楠大道、大件路、成双大道是通往主城区的核心主干道，能够高效接驳城市中心和重要区域。地块周边是双江路和银河路，也是通往东升行政中心的重要路线。

　　

　　配套：毗邻棠湖中学新校区

　　主要依托东升新政板块配套，项目距离棠湖中学新校区不到1公里，棠湖中学是双流区的明星学校，师资教育雄厚。另外还有新城实验小学、棠湖中学、东升小学、棠湖小学、双流中学、东升二中等学校。

　　

　　棠湖中学新校区

　　医疗：

　　驱车10-15分钟便可到达成都市双流区妇幼保健院（三甲）、双流中医医院（三甲），医疗配套上，区域内还拥有双流区第一人民医院、四川大学华西医院空港医院、双流恒康医院。

　　

　　公园：整个空港中央公园呈“井”字型分布，规划总面积15000亩，分东西两区，其中东区就是我们常说的“五湖四海”公园8000亩，而西区则是我们今天聚焦的杨柳湖公园7000亩。目前，“五湖四海”已建成3400亩，凤翔湖、凤舞湖、凤转湖、凤栖湖四湖和芙蓉海已经呈现。而杨柳湖公园尚处于规划设计阶段，项目距离公园仅一街之隔，期待未来公园成型。

　　

　　商业：

　　项目对面的正源荟艺境有2宗商业用地，规划有高端商业步行街、星级酒店、高规格会议中心、总部办公区、开放式办公区等，但目前未动工，具体建成时间待定。目前主要还是依靠东升板块配套，通过地铁3号线可到达东升站，这里有双流城区的老牌步行商业街；到达航都大道站，这里有万达广场、城南优品道广场、海滨城购物中心；到达龙桥路站，有时代奥特莱斯。通过整个轨道交通，可以到达双流各个商业综合体。

　　

　　东升地铁站步行街

　　价格分析：高层1.7万，洋房2万

　　梧桐馨园全部房源于2020年11月30日取证，梧桐馨园清水均价15100元/㎡，装修标准2052元/㎡、2268元/㎡、2682元/㎡；南区清水均价15300元/㎡，修标准2214元/㎡、2232元/㎡、2700元/㎡，首批次针对取得双流区人才公寓租售资格的人才销售，销售去化并不是很好，根据去化显示，首批次人才选房仅成交几十套，主要还是因为人才资格难得，然而项目的动漫价格和周边配套不足以吸引人才购买。剩余房源逐步放开条件分批销售，截止目前距离项目取证刚好近1年，项目还剩余少量房源在售，具有双流区购房资格即可购买，高层有104㎡和125㎡户型在售，104㎡主要为二楼，125㎡还有部分楼层可选，高层装修均价17200元/㎡；洋房在售130㎡和147㎡户型，可选楼层较多，装修均价20000元/㎡。

　　

　　在整个区域来看，杨柳湖板块在售项目不是很多，一街之隔的正源荟艺境高层16484-17684元/平米，叠拼20948-24997元/平米，均为清水交付。项目北侧已售完的旭辉金科棠府装修高层16000-18000元/㎡，装修洋房均价18000- 20000元/㎡。纯新盘双流西TOD四海云锦首批次预计12月预售，价格待定。

　　从区域楼盘价格来看，人才公寓在价格上具有优势，但是由于优先针对人才销售，逐步放开条件，轮到普通购房资格人群选房时，优质户型房源一般都没有了，一般人才公寓剩余的房源均为大户型。

　　

　　杨柳湖板块为新兴板块，定位为双流的新中心，从规划来看，杨柳湖板块潜力巨大，但是整个板块的规划还在起步阶段，区域大量空地待开发，特别是区域配套开发缓慢。今年成都二批集中供地中，双流区供应的7宗地全部位于杨柳湖中心，成交楼面价在7588-10400元/㎡，清水限价15700-18000/㎡，由此可见未来区域新房价格，对比来看梧桐馨园依旧具有价格优势。

　　

　　优势与劣势总结

　　优势：

　　杨柳湖板块 双流新中心

　　杨柳湖板块定位双流新中心，梧桐馨园位于生活服务组团，毗邻凤栖湖畔，临近棠湖中学新校区，区域价值明显。

　　容积率2.0 准现房呈现

　　项目容积率2.0，整体楼间距较宽，中庭开阔，居住舒适度高，项目已经是准现房呈现，2022年3月成品交付。

　　人才公寓 价格优势

　　项目为双流区首个人才公寓，价格比周边竞品更具有优势。

　　劣势：

　　新兴板块 配套现状不佳

　　项目位于新兴板块，整个板块的规划还在起步阶段，区域大量空地待开发，特别是区域配套开发缓慢，周边配套目前主要依靠东升板块，都有一定距离，而区域的地价和房价在逐步上升，性价比不高。

　　人才公寓在价格上具有优势，但是由于优先针对人才销售，逐步放开条件，轮到普通购房资格人群选房时，优质户型房源一般都没有了，一般人才公寓剩余的房源均为大户型。

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　　文章来源:乐居买房

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