「太原楼评」土地篇｜解析太原亩价千万级高级土储！（原创）

　　

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　　许巍 - 第五届百事音乐风云榜

　　

　　太原楼评? | 业内视角

　　372篇/文3680字/阅读15分

　　导读

　　楼市就像挑食材开餐馆！

　　世间巧妇难为无土之炊！

　　

　　冯叔说，复杂的事情简单思考。世间最通俗的莫过于饮食和男女，故而楼评君以“饮食”来看太原土地市场的高端食材，揣测一下未来楼市的盛宴格局！

　　

　　李子柒的官司结了，聊饮食也算是应个景！作为个不算合格的“老饕”，由于工作城市变化，无论是南方的川渝、潮汕、粤闽，还是江浙以及晋冀鲁豫都有味蕾的诱惑！

　　

　　高端的食材，往往只需要采用最朴素的烹饪方式，低调奢华的外表，清香甘甜的味道！这样的台词放在楼市中同样适用，城央的土地，往往只用最朴素的烹饪方式！

　　

　　楼评君就适度节选太原部分亩价超千万级别的土地，主要是未拍卖的储备土地，适度梳理一下太原的高端“土地”食材的分布和未来短期三五年内楼市的发展格局！

　　如何选定太原亩均千万级？

　　“亩均千万”放在全国来说并不高，放在太原已经不低了。毕竟太原土地市场的平均亩价为五六百万，千万级别的土地已经是顶级的高端食材了！

　　

　　2022年12月30日，作为压轴的年末，太原迎来了年尾的集中土拍。其中有个SP-2030地块很特殊，项目已盖起来了，只是土地补个手续，然后来了三个捧场的。

　　

　　地块位于南内环长治路，是市建一公司棚改用地，去年7月份还是SG-2224属性，五个月后SG变成SP属性！参选也变成了：77国投、66龙投置业、88龙投。

　　

　　该地块起始价为19220万元，起始楼面价为2944.6元/平米。经过多轮举牌，龙投以2.062亿的成交价，楼面价为3159元/平米。地块21.76亩，亩价约为948万/亩！

　　

　　关键点出现，千万级别土地分界线参考：大概是南内环以南，晋阳街/龙城大街以北，建设路/坞城路以西，新晋祠路以西的范围内将会是千万级土地的主产区！

　　

　　其中溢价产区为汾河两岸、地铁二号线、长风商务区以及南中环沿线，目前南中环-龙城大街段仍处于成长阶段，在未来仍会是未来太原千万级土地的重要产区！

　　

　　▲来源|长风商务区

　　这目前圈起来的地段，是太原市主城区中的核心区，是地价/房价的坚挺区，是改善类客群的“首选”，很多人以为土地稀缺，然而实际区域内的土地仍有挖掘潜力！

　　太原千万级土地——梳理分析！

　　楼评君工作中服务和参与的地块前期咨询已近百宗，覆盖了太原各城区和绝大部分板块，伴随时间积累，不少的潜在土地基本情况有一定的梳理和分析，简单写点分享！

　　（一）：南内环——第一机床厂/大小王村

　　1952年国家生产金属切削机床的重点企业——太原第一机床厂，位于太原市南内环街16号，是山西省数控产业化基地，产品远销国内外，厂址占地面积13.28万㎡！

　　

　　进入2020年，该厂破产清算，辉煌已经成为过眼云烟，纳入"僵尸企业"处置范围，准备兼并重组、改制转让、清算注销、依法破产，其厂址便成为潜在土储。

　　

　　南内环北侧的南沙河沿岸也有几宗小块土地是区域内的潜在土储，而青年路未来规划南延拓展，对面的双西商城以及菜园村区域也会成为区域内的小宗供地！

　　

　　除此之外，山西省体育馆也存在潜在的可能性，毕竟当年山西体校从这里搬迁到晋阳街，最后又从晋阳街搬迁到东山大学城！以及邻近的新华印刷厂等均为潜在供地！

　　

　　南内环街的这些土储，根据其用地属性的不同，价格存在差异，但亩均千万级的毫无问题，尤其2016年华润以34.23亿拿下太原师院203亩，支撑了区域的土地价值！

　　

　　到南内环西街，以大小王村形成了一定的土储聚集区，这三宗地块属性均不错，也是具备优质高端项目的开发可能性，只是沉疴积弊，积重难返，仍未能拨云见日！

　　2021年9月山西省教育厅拟将南内环西的山西经济管理干部学院迁入清徐职业教育大学城，并列入省十四五发展规划。该地块也将成为争相竞逐的“地王”级土储！

　　（二）：亲贤北街——省体育场/建南车站

　　太原交通枢纽外移是发展的必然性，故而建南汽车站未来终究是要停用迁址的，伴随南站的新客运站的承运成熟，建南车站以及汽配城必然成为区域的潜在土储！

　　

　　建除了建南汽车站外，临近的茂盛装饰城也会是潜在的土储，毕竟在亲贤街区域内的中心地段，这么老旧的建材市场终究会搬迁出这片区域的，且交通也有望改善！

　　

　　在二青会，太原体育场馆进行了相应的升级，以红灯笼和滨河体育中心等新场馆建成逐步替代淘汰了旧有的场馆，1992年建成的山西体育场如今基本是饮食聚集区！

　　

　　只是英雄迟暮，曾经的三万人会场，甲A联赛的八一队主场，刘德华、张信哲的演唱会，如今只能寂静无声，近乎荒废，逐渐成为一代人的记忆，与新一代人没了交集！

　　

　　山西省邮电学校目前尚未有动迁的相关信息，但是伴随区域内的两个项目的开发，预估终究逃不过资本的洗礼，地价走高，校址迁移也将是可能存在的发展性趋势！

　　从亲贤北街目前土储存量看，除了已经明确的远洋和保利外，仍有较高的供地潜力！

　　（三）：九院沙河——万水装饰城

　　九院沙河沿河道是太原改造较晚的一条道路，基本通车在2018年，完善型通车要到了2021年了，而道路东段的存在较多的土储机会，该片区域也是“地王”频出的！

　　

　　无论是中国铁建还是保利中海，都助推到了太原地价的天花板！花语堂最终拍24.7亿亩均1702万，楼面价7291元/㎡；自此区域楼面价站在8K线，亩均1.5K万！

　　

　　九院沙河板块潜在千万级土储以万水装饰城、千峰驾校、大昌等4S店，以及山西六建附近、南上庄部分零星土地组成，地价因助推走高未来有所降低，但仍居千万级！

　　（四）：长风街——杨家堡/太航南/汽贸城

　　长风街是太原发展的历史见证，也是当下太原的核心主城区，目前除了在建的亲贤村，长风街最大的土储是杨家堡区域，而且具备豪宅的素质，然而命途多舛！

　　

　　除此之外，平阳路口的中铁十七局地块也是不错的属性。另外还有八马茶业的地块，也将是长风街未来潜在的用地土储，而相应的地价终究是河东优于河西的属性！

　　

　　在长风街建设路口段，潜在的土储有美特好，并州路口，太航南侧以及金属织网厂！

　　

　　长风街西街的主要土储就是在新晋祠路段，原来汽车相关的配套陆续会腾挪出空间，也有一定的土地余量，不过太原府和远大购物广场建设中，预计释放速度不会太快！

　　

　　（五）：学府街——地毯厂/无线电/污水厂

　　学府街由于没有横跨汾河，导致汾河东岸的区域相对开发滞后一些，目前的余量地块较多，潜在的土储由山姆士附近，美术地毯厂旧址，海茗薇市场以及南北两侧！

　　

　　其中学府街最大的土储板块应该是杨家堡污水处理厂及其北侧，众和乳品等。由于太原推进建设汾东污水处理厂，杨家堡污水处理厂搬迁也提上了日程，必将是地王！

　　

　　与2号地铁线交汇学府街北侧尚有太原无线电一厂，预计将会是非常不错的地铁房项目。东侧的煤炭医院西侧尚有“烂尾”地块，以及坞城小区西侧的土地储备！

　　（六）：南中环/晋阳街——大马/山职院/山毛

　　南中环是太原王炸级别的地段，这里聚集了高校、CBD、高新区企业总部，高端社区的集合体，并且南中环和晋阳街将成为相互融合的一个重要产城型发展板块！

　　

　　南中环的大马地块是该区域的重要土储，其次高新街南侧部分厂址也有潜在供地可能性，但银河电子设备厂隶属于6904搬迁可能性不大。南侧晋阳街的韶曦别墅地块！

　　

　　2021年坞城路的山西职业技术学院搬迁清徐大学城，使得南中环与坞城路段出现了优质土储，另外蓝海综合市场南侧形成了保利东郡的东西两侧！

　　

　　晋阳街在南站附近的土储相对较少，仍有山针和山毛部分余量，如保利茉莉公馆的北侧原为配套学校，大概率会变成新项目！区域容积率偏低，地价可能略低于千万级！

　　

　　土储王炸中的王炸土储大概率是南中环和汾河交汇的格盟金融城，不过该地块用地规划已经从商业用地更改为住宅用地，但是河西普遍商住兼容偏高，影响拿地决策！

　　（七）：龙城大街——小马/大吴/小吴

　　龙城大街目前的地价尚未进入亩均千万级，但是伴随城市南移发展，地价突破千万级别指日可待！鉴于龙城大街附近的地价相关数据简单做个参考便可知！

　　

　　龙城的大街最大的土储在城改性用地，其中小马的用地最为大，鉴于恒大天宸的地价做参考，小马的地价超过千万难度并不大，但终究不是2018年了！

　　

　　山西体职地块已经被保利拿下，金地也拿下了实地紫藤对面地块，大宗量基本这些！

　　

　　龙城大街东段则相对土储余量充裕，主要是西吴村，大吴村，小吴村等城改用地，以及部分空地余量，未来伴随开发，该区域内预计将会形成小宗地块的主要供给地！

　　太原亩均千万级土储“趋势”！

　　太原的需求结构呈现，刚需不足，改善挤压，豪宅释放的结构，故而太原未来的环线外土地的供求结构将会收缩，而城央内的亩均千万级土地仍会有平稳释放！

　　

　　受制于周边开发的影响，这类土储将会呈现小型化趋势，即便是大宗地块也是分块开发，市场仍有一定的空间发展性，太原购房者往往惊叹：好房子这几年根本没降价！

　　

　　伴随市场的竞争和发展，楼评君认为太原亩均千万级土地食材未来的一些“趋势”！

　　趋势一：亩价适度回落是趋势！

　　趋势二：拿地主力以国企为主！

　　趋势三：小宗更欢迎规划趋小！

　　趋势四：户型和产品力扩展提升！

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